שאלות נפוצות

כל אחד יכול לרכוש נכס בארה”ב וכמובן כל תושב ישראלי.
כל תושב זר שאין לארה”ב איסור מגעים עסקיים  עם מדינתו (כגון מדינות שהוכרזו כמדינות טרור) יכול להשקיע בארה”ב.

לא. אין צורך לפתוח חשבון בנק בארה”ב כדי לרכוש נכס בארה”ב או לאחר מכן. פתיחת חשבון בנק מקומי בארה”ב אכן מומלצת מאחר והדבר מאפשר שליטה בהעברת הכספים לחשבונכם בארץ ובכך ניתן לצמצם את עמלת העברה של דמי השכירות. לדוגמא, במקום שחברת הניהול תעביר כל חודש את דמי השכירות לחשבונכם בארץ, היא תעביר לחשבונכם המקומי ואתם תוכלו לשלוט כל כמה חודשים אתם מעבירים ובכך להקטין את מספר עמלות ההעברה.

כמו כן, ניתן להעביר כסף בצורה יותר מהירה וקלה לאנשי מקצוע שונים ולרשויות במידת הצורך.

זה תחום קצת מורכב, אך אנסה להסביר את עיקר הדברים בפשטות. הדברים שאני הולך להסביר הם מתוך הניסיון שיש לי בתחום ואינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי על ידי רו”ח.

על פי חוק, כאשר מחזיקים בנכסים בארה”ב יש לדווח על הכנסות שנתיות ולהגיש דו”ח פעם בשנה הן בארה”ב והן במדינה בה אתם תושבים.

בארה”ב, משלמים מס לפי מדרגות קבועות, ככל שתרוויחו יותר, תשלמו יותר. בגדול התשלום לכמה נכסי מגורים בודדים (SFH) ממוצעים הוא סביב 15% על הרווח שנוצר. יש מדינות בהן יש תשלום מס נוסף ומדובר באחוזים בודדים ולא לכל מדינה.

בארץ יש אפשרות לבחירה בין 3 מסלולים עיקריים:

  • מסלול מס שולי – לפי מסלול תשלמו מס על הרווחים לפי המס השולי שיש לכם בארץ (המדרגה מופיע בתלוש השכר לשכירים, עצמאים יכולים לשאול את הרואה חשבון שלהם אם לא יודעים). במסלול זה ניתן לקזז את המס שכבר שולם בארה”ב כך שלא נוצר כפל מס.
  •    מסלול דיוידנט – מסלול שמתאים לבעלי LLC, במסלול זה תשלמו מס של 30% על הרווח שנוצר (כבעלי מניות עיקריים), ניתן לקזז הוצאות אך לא ניתן לקזז את המס הזר ששולם בארה”ב.
  • מסלול קבוע של 15% – במסלול זה משלמים 15% על ההכנסות ברוטו משכירות בניכוי פחת, ללא אפשרות קיזוז הוצאות וללא זיכוי על המס הזר ששולם. מסלול זה בדרך כלל יתאים למי שנמצא בארץ במס שולי גבוה מאוד ורכש נכס בארה”ב שאין לו הוצאות משמעותיות בתפעול הנכס. לרוב, המסלול הזה פחות מתאים לנכסים בודדים שבבעלות מלאה שלכם, מאחר ולא ניתן לקזז הוצאות ומס ששולם בארה”ב. אם ראיתם את הסרטון שלי על כמה הוצאות יש באחזקת נכס בארה”ב רואים שיש מעל 30% הוצאות קבועות, שלא נדבר על הלא קבועות וכל אילו אינן מוכרות.

פרט חשוב נוסף, אם רוכשים נכס על שם חברה (LLC), שזה מאוד מומלץ מסיבות משפטיות אנחנו מוגבלים לבחירה בין המסלול הראשון (ע”י השקפת ה-LLC)  והשני בלבד. הבחירה בין שני המסלולים תעשה על פי חישוב מתמטי גרידא.

בשורה התחתונה, על פי רוב אנחנו בוחרים את המסלול הראשון והמס שנשלם על הרווחים הוא לפי המס השולי שלנו בארץ. תסתכלו על זה כאילו הגדלתם את ההכנסה החודשית שלכם ואתם משלמים מס כמו שאתם משלמים בארץ.

טיפ קטן, כאשר מחזיקים בנכס אחד, בד”כ חבות המס היא אפסית, זאת מאחר ויש הטבת מס לתושב חוץ והטבת פחת כי שורת ההכנסה החייבת קטנה מאוד. כאשר מתחילים לקנות עוד נכסים מתחילים קצת לשלם מס. אני מאחל לכל אחד מאתנו לשלם מיליון דולר מס. זה מצביע על כך שהוא עושה הרבה יותר מזה.

טיפ נוסף, כאשר טסים לארה”ב, ולא חשוב לאן, טיסות, מלונות, רכב ואשל הן הוצאות מוכרות שמקטינות את שורת הרווח שלנו.

ניתן לפתוח חשבון בנק בארה”ב גם אם אינכם אזרחי ארה”ב או מחזיקי גרין כארד.

ישנן שתי אפשרויות עיקריות לפתיחת חשבון בנק בארה”ב:

  1. להגיע פיסית לסניף הבנק בארה”ב ולפתוח חשבון – ללא עלות ברוב הבנקים.
  2. לפתוח “מרחוק” באמצעות גופים שמספקים את השירות – השירות הזה כמובן בתשלום ע”י הגוף שפותח את החשבון. מבחר הבנקים שניתן לפתוח חשבון מרחוק הוא מצומצם יותר ולא תמיד אפשרי. אנו מסייעים ללקוחותנו שמעוניינים באופציה זאת.

בשני המקרים, אנו ממצליצים לעבוד עם אחד מהבנקים הגדולים (Wells Fargo, Bank of America, Chase) אשר מספקים ממשק אונליין נרחב ונוח לשימוש וכמו כן שירות טלפוני מקצועי.

 כן. בסוף התהליך הנכס רשום על שמכם ואתם הבעלים היחידיים בנכס.

כאשר רוכשים נכס בארה”ב ניתן לרשום על שמכם הפרטי או על שם חברה (ברוב המקרים מסוג LLC).

משמעות השם LLC הוא Limited Liability Company – חברה בע”מ.

לתושב הישראלי, היתרון ברישום נכס על שם LLC, הוא בעיקר משפטי.

במידה והנכס רשום על LLC, ותובעים את בעל הנכס (מאיזה סיבה שלא תהיה), בעצם תובעים את החברה ולא אתכם באופן אישי. מה שאומר שיש לכם הגנה משפטית ברמה האישית ורק ה-LLC נתון להיפגע.בנוסף ניתן לשלוח עו”ד שייצג את החברה ולא תצטרכו להופיע פיסית שם.

מבחינת המיסוי בארץ ובארה”ב יש הבדלים, אך רוב היטל המס ישולם בארץ. החוקים משתנים מעט ולעט ויש להיוועץ ברואה חשבון מקצועי שמכיר את התחום כמה מס ישולם במסלול אישי או במסלול LLC.

בנוסף, לLLC יתרון נוסף בכל מה שקשור לעבודה עם עוד שותפים. קל מאוד להגדיר את אחוזי הבעלות והחלוקה בתוך הLLC במקום רישום שמות השותפים בנסח הטאבו של הנכס ששם אין הגדרה של אחוזי שותפות. כמו כן, קל מאוד להוציא שותפים או להכניס שותפים אחרים לחברה שמחזיקה בנכסים במקום לשנות שמות על נסח הנכס.

מומלץ מאוד לרשום נכסים על שם LLC , בעיקר שיש יותר מנכס אחד, מאחר והעלות היא זניחה ביחס למעטפת המשפטית שיש ומשך זמן הפתיחה שאורך כשבועיים.

אנחנו מלווים את הלקוחות שלנו בשיתוף פעולה עם רואה חשבון שאנו עובדים עמו בכל תהליך פתיחת ה-LLC , כך שהתהליך שקוף למי שמעוניין.

כן, ניתן לרשום כמה שמות שרוצים כבעלים של הנכס.

ברגע שיש נכס קונקרטי שעבר אינספקטשן יש להעביר את יתרת הכסף (ללא המקדמה) לחשבון הנאמנות של העו”ד האמריקאי שמלווה את העסקה.

חשוב להכיר: כאשר מבצעים העברת כסף לחו”ל לצורך רכישת נכס, הבנק יידרוש מכם טופס לאישור העברה ממס הכנסה (טופס לבקשת פטור ניכוי מס במקור). כדי לקבל את האישור הזה יש לגשת לסניף מס הכנסה המקומי שאליו אתם משויכים עם חוזה קנייה חתום ופרטי חשבון הבנק של העו”ד שאליו מעבירים את הכסף. בד”כ מקבלים את האישור תוך יום-יומיים. ברגע שיש את הטופס ניתן להגיש בקשה להעברת הכסף לחשבון הנאמנות.

במידה ותעבדו איתנו ותבצעו רכישה של נכס אנחנו דואגים להקל משמעותית על כל הבירוקרטיה ולהוזיל עלויות משמעותיות בהעברת הכספים מאחר ואנחנו עובדים עם חברה פיננסית שדואגת לכל נושא העברות הכספים ללא כל “הכאב ראש”.

נסח טאבו, פוליסת ביטוח רישום הנכס

בכל חודש חברת הניהול תפקיד לחשבונכם את דמי השכירות בניכוי דמי הניהול והוצאות תחזוקה (במידה והיו).

בנוסף חברת הניהול תשלח דוח מפורט על התשלום והוצאות במידה והיו באותו חודש.

חשוב להכיר:

במידה ויש לכם חשבון מקומי בארה”ב תבוצע ההפקדה ללא כל עמלה.

במידה ואין לכם חשבון מקומי בארה”ב, ההפקדה תתבצע לחשבונכם בארץ בהעברה בינלאומית – במקרה כזה עמלת ההעברה תהיה סביב $40 ותלוי בבנק.

לכן מומלץ מאוד לפתוח בנק מקומי בארה”ב, הן מבחינת השליטה בתשלומים והן מבחינת עלויות העמלות.

פתיחת חשבון בנק מקומי בארה”ב הוא שירות שאנחנו נסייע ללקוחותיך לקבל.

שאלה נפוצה נוספת שמטרידה משקיעים רבים היא מה קורה אם הדייר לא משלם לי שכירות.

במקרה כזה, קודם כל חברת הניהול מנסה להבין מדוע התשלום מתעכב (יכולות להיות סיבות טכניות/מוצדקות).

במידה ואין סיבה מוצדקת, הדייר  מקבל מכתב אזהרה שנקרא letter of demand, שעליו לשלם את השכירות לפני שמתחילים בתהליך המשפטי של Eviction.

דיירים אינם מעוניינים בתהליך פינוי מאחר וזה פוגע בזכויות העתידיות שלהם להשכיר נכסים ופוגע להם בדירוג, מעבר להוצאות בית משפט שהם יצטרכו לשלם.

במידה והשוכר לא מסדיר את התשלום בזמן הקצוב מתחיל תהליך הפינוי וחברת הניהול פונה לבית המשפט המחוזי ונקבע משפט שבו הדיירים יזומנו.

במשפט, במידה ולא הייתה לשוכר סיבה מוצדקת לא לשלם (לדוגמא הנכס לא טופל כראוי ובעל הנכס הזניח – מה שלא אופייני שעובדים עם חברת ניהול טובה), השופט יפסוק לטובת בעל הנכס ועל הדייר יהיה לשלם במרבית המקרים את אבדן השכירות והוצאות בימ”ש וכמו כן יקבע תאריך לפינוי הנכס.

בתאריך לפינוי הנכס, על הדיירים להיות מחוץ לנכס, ובמקרה ולא יתפנו ייקבע מועד עם השריף המקומי לפנות בכוח (בד”כ לא מגיעים לשלב הזה) וכאן בעצם נגמר התהליך והנכס יהיה ריק.

משך כל התהליך תלוי במדינה ובמחוז שבו עובדים אך  בד”כ לא יותר מחודשיים (באטלנטה לוקח בממוצע חודש).

בכל אופן, אם הדייר פונה, אנו נשתמש במקדמת השוכר (שקיבלנו במעמד הסכם השכירות) כך שמקסימום מבחינת אבדן מדובר על חודש (וגם את זה תובעים). מדובר יותר על כאב ראש בניקיון של הנכס והכנתו מחדש לשוכר הבא.

חשוב לציין שאת כל תהליך הסדרת התשלום והפינוי מבצעת חברת הניהול ולכן חשוב לעבוד עם חברת ניהול שיש לה ניסיון רב וכמות רבה של נכסים שהיא מנהלת.

על כל פנים, הכלל הוא שתמיד עדיף להגיע להסמכה עם השוכר ולא כל כך מהר כדי להתחיל בתהליך של פינוי כי במצב זה כל הצדדים יוצאים מופסדים.

המחיר שאנחנו מפרסמים במודעה הינו המחיר סופי ללא כל עמלות נוספות שלנו.

יש לשים לב שהמחיר איננו כולל הוצאות סגירה (עו”ד, בדיקת טייטל ומיסי רישום במחוז) – הוצאות אלו משתנות ממשרד עו”ד אחד למשנו ונעות סביב $1,000 לנכס.

בנוסף עלויות השיפוץ המפורסמות הינן הערכות ראשוניות בלבד. עלויות מדויקות יותר יינתנו בזמן האינספקשן ע”י חברת הניהול.

סקשן 8 (section 8) – היא תכנית שהמדינה מספקת מימון של שכר הדירה לדיירים שזכאים, מה שאומר שהמדינה משלמת כ90% משכר הדירה ,דבר שהופך את ההשקעה למאוד יציבה והשכירות “דופקת כמו שעון”.כמו כן, בד”כ שכר הדירה עם דייר סקשן 8 הוא גבוה משכר הדירה הממוצע בשוק. התכנית מחייבת עמידה בסטנדרטים גבוהים של מצב הנכס והן של האזור (שאין Vacancy גבוה) מה שנותן עוד גושפנקה על אטרקטיביות הנכס למשקיע.

למידע נוסף על התכנית ניתן לקרוא בדף הוויקי בקישור זה.

לאחר רכישת הנכס יש לכם 2 אופציות.

אופציה 1 – אתם מתנהלים ישירות מול חברת הניהול, דואגים לשלם ארנונה, ביטוח ולהגיש דוחות בזמן וכן לקבל החלטות עצמאיות בשוטף. יש לציין שאתם מקבלים מאיתנו חבילה עם הסברים מפורטים כיצד להתנהל מול גורמי החוץ, מתי ואיך לשלם כך שתדעו בדיוק מה יש לבצע.

אופציה 2- אתם מתנהלים מולנו בלבד ואנחנו דואגים לעבוד מול גורמי החוץ – שירות זה הוא בתשלום חודשי קבוע נוסף.

חברת הניהול אחראית על מציאת דייר לנכס. בין אם הנכס נרכש ריק או בין אם הדייר הנוכחי עוזב.

עלות הצבת הדייר תלויה בחברת הניהול, אך רוב חברות הניהול גובות תשלום של חודש שכירות ראשון על מציאת דייר חדש.

מנהל הנכסים (חברת הניהול) אחראי למעשה על הניהול השוטף של הנכס.

לכל חברת ניהול יש את התעריפים והיקף השירותים שלה. אך לרוב השירותים הכלולים הינם:

איתור ואכלוס הנכס בדייר חדש, הכולל פרסום, שיווק הנכס וראיונות של דיירים פוטנציאלים לראות שעומדים בתנאים הנדרשים.

  • הפקדת שכר דירה בחשבונכם בכל חודש.
  • מענה טלפוני לכל תקלה או בעיה שיש לדיירים במהלך תקופת ההשכרה.
  • שיפוצים ותיקונים בנכס במידה ויש צורך במהלך התקופה או לפני אכלוס הדיירים.
  • חידוש חוזה עם הדייר הקיים.
  • שליחת דוחות חודשיים ושנתיים.

עפ”י חוק הינך נדרש להגיש 2 דוחות. דוח אחד למס הכנסה בארה”ב ודוח אחד למס הכנסה בארץ.

את הדוחות יש להגיש פעם בשנה והם מתבצעים ע”י רואה חשבון.

הדוחות למעשה מסכמים את ההכנסות והוצאות שהיו לכם במהלך השנה.

תשלום המס יידרש עפ”י הרווח שמצוין בדוח.

בעקרון כן, אך פחות מומלץ.

אין בעיה לרשום את הנכס ע”ש חברה שרשומה בstate שונה, אך יש לקחת בחשבון שיש לרשום את ה-LLC במדינה שבה רוכשים את הנכס, לשלם מס הכנסה ולהגיש דוח (בשני המדינות).

לכן, בד”כ עדיף לפתוח LLC באותה מדינה שבה רוכשים את הנכסים.

ניתן למכור את הנכס בכל רגע שרוצים.

אין שום מגבלה מתי למכור את הנכס, הכל שאלה של יעדים כלכליים.

לא, בארה”ב אין מס רכישה.

המודל העיסקי שלנו מורכב מ-2 סוגי הכנסות:

  1. הכנסה משיווק הכנס – מחיר שמגולם כבר במחיר המכירה שנקבע עם המוכר (ולא בנוסף).
  2. (אופציונלי) של דמי ניהול חודשיים – רלוונטי ללקוחות שמעוניינים בניהול מלא שלנו לאורך כל השנה עבור הנכס שלכם גם לאחר רכישת הנכס.

מה אנחנו צפויים ללמוד?

home

מבוא

  • היכרות
  • למה כדאי להשקיע בנדל"ן מניב
  • למה כדאי להשקיע בארה"ב
home

יתרונות ההשקעה בארה"ב

  • כלכלת ארה"ב
  • השוואה להשקעות באירופה
  • יתרונות הנדל"ן המניב בארה"ב
home

סוגי השקעות

  • וולסלינג
  • רנטלים
  • פליפים
  • בנייה חדשה
  • מולטי פמילי
  • מימון בעלים
  • השכרה אם אופציה מכירה
  • מכירות פומביות
home

סוגי נכסים

  • צמודי קרקע SFH
  • דופלקס – טריפלקס – קאודפלקס
  • מולטי פמילי
  • בית משותף Townhouse
  • דירות
  • בית נייד
  • נדל"ן מסחרי
  • מגרשים
home

ניתוח שוק

    • מאקרו שוק
      • עדיפות גאוגרפית בארה"ב
      • הגירה
      • אבטלה
      • תשואה חציונית
      • עליית ערך
      • ביקוש והיצע
      • מגמות מחירים
    • מיקרו שוק
      • סוג שכונה
      • נתוני פשיעה
      • מוסדות חינוך
      • מסחר מקומי
      • ייעוץ מקומי
    • סוגי שכונות
home

איתור הנכס

  • MLS
  • Craigslist
  • Wholesalers
  • Foreclosure
  • Tax Sale
  • Postcards
home

ניתוח עסקה

  • הערכת שווי של נכס
  • אומדן צפי שכירות
  • הערכת שיפוץ
  • הוצאות תפעוליות
  • חישוב תשואה
  • סוגי תשואות (פירותית, הונית, מצרפית)
  • ניתוח עסקה לדוגמא
home

תהליך הרכישה

    • הצעת מחיר.
    • החוזה 
    • בדיקת נאותות
      • בדיקה וירטואלית
      • בדיקה פיסית
      • מאמר איזה דברים צריך לבדוק לפני רכישת נכס
      • אינספקטור, קונטרקטור, חברת ניהול
      • משא ומתן
    • בדיקה משפטית
      • Title search
      • Title Insurance
      • Warranty Deed
      • Quit Claim
    • סגירה
home

ביטוח

  • סוגי ביטוחים
  • מרכיבי הביטוח
  • סוכן ביטוח
  • טיפים לבחירת פוליסה נכונה
home

הצוות המקומי

          • מתווכים
            • Buyers agent
            • Seller agent
            • מערכות יחסים
          • חברות ניהול
            • תפקידי חברת הניהול
            • קריטריונים לאיתור דיירים
            • עמלות
            • Eviction
            • איתור חברת ניהול
            • התנהלות מול חברת ניהול
          • עורכי דין וטייטל
          • סוכן ביטוח
          • קבלנים
home

ניהול מרחוק

  • אחריות המשקיע
  • ניהול נכון
  • תשלומים
home

שיפוצים

  • הכרת המערכות
  • סוגי שיפוצים
  • שיפוצים מומלצים
  • עלויות
home

מיסוי

  • סוגי מיסוי
  • מיסוי בארה"ב
  • מיסוי בישראל
  • מס רכישה
  • מס עזבון
  • מיסוי LLC
  • Withholding Tax
home

דוחות ורואה חשבון

  • דוח בארה"ב
  • דוח בישראל
  • עלויות
  • רו"ח מומלצים
home

חברת LLC

  • למה LLC
  • מסמכים חשובים
  • עלויות
  • אופרציה
home

דרכי מימון ומינוף

  • אפשרויות מימון בישראל
  • אפשרויות מימון בארה"ב
  • מחזור (Refinance)
  • IRR סימולציה
purchase

מכירת הנכס

  • הכנה למכירה
  • קביעת תמחור נכון
  • סוגי מימושים
  • דרכי מימוש
  • הוצאת סגירה
rent

סיכונים ותוכנית נדלן לטווח ארוך!

לא קיבלתם את הקורס?

בדוק בלשונית קידומי מכירות והעבר את המייל ללשונית דואר רגיל
כך שתוכל להמשיך ולקבל מיליים
בדוק בדואר זבל והעבר את המייל לתיבת דואר נכנס.
בדוק שמילאת כתובת דואר נכונה
 
 
אם עדין לא מצאת את המדריך שלח מייל הקלק לשליחת המייל ורשום לא קיבלתי :-) 
דילוג לתוכן