אחת השאלות הכי נפוצות שמשקיעים מתחילים פונים אלי היא אילו הוצאות יש לי שאני קונה נכס בארה"ב?

לצורך הפשטות אחלק את ההוצאות לקטגוריות הבאות:

• הוצאות רכישה.
• הוצאות שוטפות קבועות.
• הוצאות שוטפות לא קבועות.
• הוצאות מיסוי (בארץ ובארה"ב).

ובואו נפרט אילו הוצאות בכל אחת מן הקטגוריות.

הוצאות רכישה –  אלו הן הוצאות חד-פעמיות שיש לנו בעת רכישת הנכס. ההוצאות הללו הן:

• הוצאות סגירה (Closing Costs) – הוצאות אלו כוללת שכ"ט של העו"ד, בדיקת טייטל והוצאות רישום – הוצאות אלו אינן קבועות ומשתנות ממשרד עו"ד אחד למשנו, אך לרוב הוצאות הסגירה נעות סביב $1,000 לנכס.
• הוצאות השיפוץ הראשוני עד לאכלוס הדייר.

ניתן לדעת מה ההוצאות בתקופת ה-(DD (Due Diligence , תקופה של כמה ימים שיש מרגע שיש לנו חוזה ועד שאנחנו נותנים "אוקי".

הוצאות שוטפות קבועות:

ההוצואות השוטפות הקבועות לבעלי הנכסים הן:

• ארנונה (Taxes) – משלמים פעם בשנה בסוף שנה (נתון ציבורי שניתן לראות באינטרנט)
• ביטוח על הנכס (בעל הדירה משלם) – משלמים פעם בשנה תשלום ראשון עם רכישת הנכס.
• חברת הניהול תשלום חודשי שנע בין 8%-12% (תלוי בהיקף הנכסים ובחברת הניהול), תשלום חד-פעמי של אכלוס דייר ותשלום של חידוש חוזה דייר (התעריפים משתנים בין חברות הניהול).
• תחזוקה שוטפת – 15% (Vacancy & Repairs) – זהו למעשה באפר שמוקצה לתיקונים שוטפים וזמן שהנכס ריק בין שוכרים. הקצאה של 15% היננה שמרנית ומתאימה לנכס שמתפנה בין שנה לשנתיים. באם הנכס מתפנה לאחר יותר זמן הנתון הזה נמוך יותר.

• וועד בית (בבניין משותף בלבד) וועד הבית ובשמו האמריקאי Home Association (HOA), הינו תשלום חודשי שיש להעביר לחברת הוועד (כמו בארץ) שמנהלת את הקומפלקס המשותף. זהו תשלום שנפוץ יותר בדירות (Condo) ובתים משותפים (TownHouse) אשר שם יש שטחים משותפים. התשלום מכסה את הוצאות התחזוקה של המבנה המשותף ותשתיות של הקומפלקס כגון מים ביוב וכו'. שימו לב שתשלום וועד הבית יתבצע גם אם הנכס ריק (כמו בארץ).

ההוצאות השוטפות משתנות בין נכס לנכס ובין חברות הניהול והביטוח אך ככלל אצבע ניתן לומר כי הן סביב 30% משכר הדירה.

הוצאות שוטפות שאינן קבועות:

אלו הן הוצאות שלא ניתן להעריך בדיוק מאחר ואין לדעת מה הן יהיו (בדיוק כמו בארץ או בכל נכס אחר) אך כדאי לדעת שהן קיימות.

ההוצאות השוטפות שאינן קבועות הן:

• עלויות שיפוצים לתחזוקת הנכס.
• תקופה שהדירה ריקה – זוהי אינה עלות שיש להוציא אלא הוצאה שיש לדעת שקיימת כאשר לא נכנס שכר הדירה (בדיוק כמו בארץ או בכל מקום). בתקופה זאת על בעל הנכס לשלם את העליות השוטפות של מים וחשמל עד שהדייר הבא מגיע.

הוצאות מיסוי (בארץ ובארה"ב):

בין ישראל לארה"ב יש אמנת מס, מה שאומר שיש הכרה וקיזוז המס ששולם במדינה הזרה.

כמשקיע ישראלי בארה"ב עליך לשלם מס הן בארה"ב והן בארץ, ולהגיש 2 דו"חות נפרדים.

יש מסלולים שונים לכאן ולכאן וזה עניין פרטני ומתמטית גרידא בהחלטה באיזה מסלול לבחור.

את הדו"חות ותחשבי המס מומלץ מאוד לבצע עם רו"ח שמכיר את התחום כדי לבחור במסלול הנכון ולבצע את תחשיב המס האופטימלי עבורכם.

עמלת הגשת הדו"חות משתנה בין רו"ח אחד למשנהו ותלוי גם כן בהיקף הנכסים שיש ברשותם, ככלל אצבע הגשת 2 הדו"חות תעלה סביב 1000$.

להסברים נוספים מומלץ להתייעץ עם רו"ח שמבין בתחום והסבר זה אינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי.

רוצים לקבל עוד פרטים ועסקאות אטרקטיביות שיש לנו? לחצו על כפתור ההרשמה למעגל המשקיעים שלנו.