איזה הוצאות יש בקניית נכס בארה"ב?

אחת השאלות הכי נפוצות שמשקיעים מתחילים פונים אלי היא אילו הוצאות יש לי שאני קונה נכס בארה"ב?

לצורך הפשטות אחלק את ההוצאות לקטגוריות הבאות:

  • הוצאות רכישה.
  • הוצאות שוטפות קבועות.
  • הוצאות שוטפות לא קבועות.
  • הוצאות מיסוי (בארץ ובארה"ב).

ובואו נפרט אילו הוצאות בכל אחת מן הקטגוריות.

הוצאות רכישה –  אלו הן הוצאות חד-פעמיות שיש לנו בעת רכישת הנכס. ההוצאות הללו הן:

  • הוצאות סגירה (Closing Costs) – הוצאות אלו כוללת שכ"ט של העו"ד, בדיקת טייטל והוצאות רישום – הוצאות אלו אינן קבועות ומשתנות ממשרד עו"ד אחד למשנו, אך לרוב הוצאות הסגירה נעות סביב $1,000 לנכס.
  • הוצאות השיפוץ הראשוני עד לאכלוס הדייר.

ניתן לדעת מה ההוצאות בתקופת ה-(DD (Due Diligence , תקופה של כמה ימים שיש מרגע שיש לנו חוזה ועד שאנחנו נותנים "אוקי".

הוצאות שוטפות קבועות:

ההוצואות השוטפות הקבועות לבעלי הנכסים הן:

  • ארנונה (Taxes) – משלמים פעם בשנה בסוף שנה (נתון ציבורי שניתן לראות באינטרנט)
  • ביטוח על הנכס (בעל הדירה משלם) – משלמים פעם בשנה תשלום ראשון עם רכישת הנכס.
  • חברת הניהול תשלום חודשי שנע בין 8%-12% (תלוי בהיקף הנכסים ובחברת הניהול), תשלום חד-פעמי של אכלוס דייר ותשלום של חידוש חוזה דייר (התעריפים משתנים בין חברות הניהול).
  • תחזוקה שוטפת – 15% (Vacancy & Repairs) – זהו למעשה באפר שמוקצה לתיקונים שוטפים וזמן שהנכס ריק בין שוכרים. הקצאה של 15% היננה שמרנית ומתאימה לנכס שמתפנה בין שנה לשנתיים. באם הנכס מתפנה לאחר יותר זמן הנתון הזה נמוך יותר.
  • וועד בית (בבניין משותף בלבד) וועד הבית ובשמו האמריקאי Home Association (HOA), הינו תשלום חודשי שיש להעביר לחברת הוועד (כמו בארץ) שמנהלת את הקומפלקס המשותף. זהו תשלום שנפוץ יותר בדירות (Condo) ובתים משותפים (TownHouse) אשר שם יש שטחים משותפים. התשלום מכסה את הוצאות התחזוקה של המבנה המשותף ותשתיות של הקומפלקס כגון מים ביוב וכו'. שימו לב שתשלום וועד הבית יתבצע גם אם הנכס ריק (כמו בארץ).

ההוצאות השוטפות משתנות בין נכס לנכס ובין חברות הניהול והביטוח אך ככלל אצבע ניתן לומר כי הן סביב 30% משכר הדירה.

הוצאות שוטפות שאינן קבועות:

אלו הן הוצאות שלא ניתן להעריך בדיוק מאחר ואין לדעת מה הן יהיו (בדיוק כמו בארץ או בכל נכס אחר) אך כדאי לדעת שהן קיימות.

ההוצאות השוטפות שאינן קבועות הן:

  • עלויות שיפוצים לתחזוקת הנכס.
  • תקופה שהדירה ריקה – זוהי אינה עלות שיש להוציא אלא הוצאה שיש לדעת שקיימת כאשר לא נכנס שכר הדירה (בדיוק כמו בארץ או בכל מקום). בתקופה זאת על בעל הנכס לשלם את העליות השוטפות של מים וחשמל עד שהדייר הבא מגיע.

הוצאות מיסוי (בארץ ובארה"ב):

בין ישראל לארה"ב יש אמנת מס, מה שאומר שיש הכרה וקיזוז המס ששולם במדינה הזרה.

כמשקיע ישראלי בארה"ב עליך לשלם מס הן בארה"ב והן בארץ, ולהגיש 2 דו"חות נפרדים.

יש מסלולים שונים לכאן ולכאן וזה עניין פרטני ומתמטית גרידא בהחלטה באיזה מסלול לבחור.

את הדו"חות ותחשבי המס מומלץ מאוד לבצע עם רו"ח שמכיר את התחום כדי לבחור במסלול הנכון ולבצע את תחשיב המס האופטימלי עבורכם.

עמלת הגשת הדו"חות משתנה בין רו"ח אחד למשנהו ותלוי גם כן בהיקף הנכסים שיש ברשותם, ככלל אצבע הגשת 2 הדו"חות תעלה סביב 1000$.

להסברים נוספים מומלץ להתייעץ עם רו"ח שמבין בתחום והסבר זה אינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי.

רוצים לקבל עוד פרטים ועסקאות אטרקטיביות שיש לנו? לחצו על כפתור ההרשמה למעגל המשקיעים שלנו.

מה אנחנו צפויים ללמוד?

home

מבוא

  • היכרות
  • למה כדאי להשקיע בנדל"ן מניב
  • למה כדאי להשקיע בארה"ב
home

יתרונות ההשקעה בארה"ב

  • כלכלת ארה"ב
  • השוואה להשקעות באירופה
  • יתרונות הנדל"ן המניב בארה"ב
home

סוגי השקעות

  • וולסלינג
  • רנטלים
  • פליפים
  • בנייה חדשה
  • מולטי פמילי
  • מימון בעלים
  • השכרה אם אופציה מכירה
  • מכירות פומביות
home

סוגי נכסים

  • צמודי קרקע SFH
  • דופלקס – טריפלקס – קאודפלקס
  • מולטי פמילי
  • בית משותף Townhouse
  • דירות
  • בית נייד
  • נדל"ן מסחרי
  • מגרשים
home

ניתוח שוק

    • מאקרו שוק
      • עדיפות גאוגרפית בארה"ב
      • הגירה
      • אבטלה
      • תשואה חציונית
      • עליית ערך
      • ביקוש והיצע
      • מגמות מחירים
    • מיקרו שוק
      • סוג שכונה
      • נתוני פשיעה
      • מוסדות חינוך
      • מסחר מקומי
      • ייעוץ מקומי
    • סוגי שכונות
home

איתור הנכס

  • MLS
  • Craigslist
  • Wholesalers
  • Foreclosure
  • Tax Sale
  • Postcards
home

ניתוח עסקה

  • הערכת שווי של נכס
  • אומדן צפי שכירות
  • הערכת שיפוץ
  • הוצאות תפעוליות
  • חישוב תשואה
  • סוגי תשואות (פירותית, הונית, מצרפית)
  • ניתוח עסקה לדוגמא
home

תהליך הרכישה

    • הצעת מחיר.
    • החוזה 
    • בדיקת נאותות
      • בדיקה וירטואלית
      • בדיקה פיסית
      • מאמר איזה דברים צריך לבדוק לפני רכישת נכס
      • אינספקטור, קונטרקטור, חברת ניהול
      • משא ומתן
    • בדיקה משפטית
      • Title search
      • Title Insurance
      • Warranty Deed
      • Quit Claim
    • סגירה
home

ביטוח

  • סוגי ביטוחים
  • מרכיבי הביטוח
  • סוכן ביטוח
  • טיפים לבחירת פוליסה נכונה
home

הצוות המקומי

          • מתווכים
            • Buyers agent
            • Seller agent
            • מערכות יחסים
          • חברות ניהול
            • תפקידי חברת הניהול
            • קריטריונים לאיתור דיירים
            • עמלות
            • Eviction
            • איתור חברת ניהול
            • התנהלות מול חברת ניהול
          • עורכי דין וטייטל
          • סוכן ביטוח
          • קבלנים
home

ניהול מרחוק

  • אחריות המשקיע
  • ניהול נכון
  • תשלומים
home

שיפוצים

  • הכרת המערכות
  • סוגי שיפוצים
  • שיפוצים מומלצים
  • עלויות
home

מיסוי

  • סוגי מיסוי
  • מיסוי בארה"ב
  • מיסוי בישראל
  • מס רכישה
  • מס עזבון
  • מיסוי LLC
  • Withholding Tax
home

דוחות ורואה חשבון

  • דוח בארה"ב
  • דוח בישראל
  • עלויות
  • רו"ח מומלצים
home

חברת LLC

  • למה LLC
  • מסמכים חשובים
  • עלויות
  • אופרציה
home

דרכי מימון ומינוף

  • אפשרויות מימון בישראל
  • אפשרויות מימון בארה"ב
  • מחזור (Refinance)
  • IRR סימולציה
purchase

מכירת הנכס

  • הכנה למכירה
  • קביעת תמחור נכון
  • סוגי מימושים
  • דרכי מימוש
  • הוצאת סגירה
rent

סיכונים ותוכנית נדלן לטווח ארוך!

לא קיבלתם את הקורס?

בדוק בלשונית קידומי מכירות והעבר את המייל ללשונית דואר רגיל
כך שתוכל להמשיך ולקבל מיליים
בדוק בדואר זבל והעבר את המייל לתיבת דואר נכנס.
בדוק שמילאת כתובת דואר נכונה
 
 
אם עדין לא מצאת את המדריך שלח מייל הקלק לשליחת המייל ורשום לא קיבלתי :-) 
דילוג לתוכן