אפיקי הכנסות מנדל"ן – בנייה חדשה

מבוא

ישנם אפיקים מגוונים ליצירת הכנסה באמצעות נדל"ן בארה"ב.

לכל אפיק יש את המאפיינים שלו הדרישות, הסיכונים והפוטנציאל כאשר אפיק אחד שיכול להתאים ליזם אחד אך פחות ליזם אחר.

לפני שבוחרים אפיק ספציפי, כדאי לבחון איזה אופציות קיימות ומה הכי מתאים עבורנו.

ניתן ורצוי לשלב כמה אפיקים אבל לפני כן, יש להכיר מה מאפייניו של כל אפיק כדי להחליט האם אפיק מסוים מתאים לנו.

כחלק מסדרת מאמרי "אפיקי הכנסות מנדל"ן" במאמר זה נתמקד בתחום הבנייה החדשה.

על בנייה חדשה אפשר להרכיב קורס שלם אך במאמר זה ניגע "על קצה המזלג" מה זה בנייה חדשה שהינו אפיק הכנסה נפלא בו ניתן להגדיל את ההון העצמי בטווח יחסית קצר.

 

מה זה בנייה חדשה ?

בפשטות, כאשר מדברים על בנייה חדשה, New Constructions, מתכוונים לפרויקט בו רוכשים קרקע ובונים עליה מבנה חדש.

בפרויקט בנייה חדשה ניתן לבנות סוגים רבים של נכסים,  הן מגורים והן מסחריים. במאמר נתמקד בבנייה למגורים שבד"כ תכלול בנייה של בית פרטי או קומפלקס של מספר יחידות.

לרוב, הפרויקט יתבצע על ידי יזם שמאגד קבוצה של "שותפי כסף" שכולם שותפים בפרויקט, אך אין להם שליטה על הפרויקט וניהול הפרויקט מתבצע על ידי היזמים והקבלנים.

משך הבנייה

לוחות הזמנים יכולים לנוע בגלל סיבות שונות ומגוונות אך לרוב יהיו כך:

  • איתור מגרש יכול לקחת כמה שבועות ו DD בדרך כלל עוד 3-4 שבועות.
  • הוצאת אישורי הבניה משתנה בין מחוז למחוז (יש מחוזות שתוך כחודשיים אפשר לקבל היתר בניה ויש כאלה שייקח חצי שנה ומעלה).
  • מתחילת הבנייה, כלל אצבע הוא חודש ליציקת הSlab  ו 90 ימי עבודה לבניית הבית.

לסיכום, ככל שהפרויקט גדול יותר לוחות הזמנים יהיו יותר ארוכים, אבל עבור בנייה של בית פרטי טיפוסי משך הזמן של הפרויקט מתחילתו עד סופו ינוע בין שנה לשנתיים.

פקטורים נפוצים לעיכוב

  • מזג אוויר – כידוע הליך בניה מתבצע בחציו תחת כיפת השמיים ולכן למזג האוויר יש השפעה מהותית על משך זמן הבניה. קבלן מנוסה ידע להעריך את משך זמן הבניה בהתחשב בעונת השנה.
  • ביקורות המחוז – במהלך הבניה יש מספר ביקורות מהמחוז ולכן יש למחוז פקטור משמעותי בעיכובים שיתכנו ויקרו. כאן יש משמעות מאוד גדולה לעבוד עם אנשים שעובדים באזור ומכירים הנפשות הפועלות ודרישותיהן.

בחירת שוק

אחד הדברים הראשונים שיש לבצע כאשר נכנסים לתחום הוא לבחור שוק שמתאים לעבודה.

שוק שמתאים לבנייה חדשה הוא שוק בעל המאפיינים הבאים:

  • אוכלוסייה במעמד הביניים+
  • עדיפות לאזור עם בתים חדשים או הרחבה של שכונה חדשה.
  • אזור עם אחוז בעלי בתים (owner occupied) גבוה. לא אזור Rental.
  • אזור בסביבת בתי ספר טובים (עם דירוג גבוה) – מקור טוב לבדיקת דירוג

תהליך העסקה

  • ניתן לתאר את תהליך עסקה של בנייה חדשה כדלקמן:
  • איתור מגרש.
  • בדיקת נאותות.
  • רכישת המגרש.
  • תחילת פיתוח ובנייה.
  • מכירה.

בדיקת נאותות

בדיקת הנאותות בבנייה חדשה היא למעשה בדיקת המגרש עליו יבנה המבנה החדש וכן השפעות הסביבה, להלן נקודות חשובות שיש לבדוק:

  • מה ה-Zoning של המגרש?  מה בעצם יעוד הקרקע וזכויות הבניה בו (SF, MF, CONDOS)
  • האם הקרקע ברת בניה (Buildable)? יתכן והקרקע אינה ברת בניה. במקרה שכזה נדרש להבין מהן העלויות להפיכתה לברת בניה ומהו משך הזמן הנדרש לכך.
  • האם השטח עבר פיתוח (Developed) ?
    • שטח שאינו מפותח יגרור הוצאות רבות ופרק זמן ארוך הן בהוצאת אישורים והן בהכנת הקרקע.
    • חשוב לבחון את כל עלויות הכנת הקרקע עד הבאתה למצב מוכן לבניה (Pad Ready).
    • מומלץ לבחון באמצעות הצעה ממספר קבלנים להכנת הקרקע לבנייה עד Pad Ready.
  • קיום תשתיות
    • האם קיימות בשטח התשתיות הנדרשות לרבות גז, ביוב, מים וחשמל ?
    • במידה והתשתיות אינן בנמצא – יש להביא בחשבון את העלויות הכרוכות בכך וכן את התהליכים מול חברות האספקה השונות, שמשמעותם – זמן ותקציב.
    • יש לבדוק מעל השטח ומתחת לשטח. האם עוברות או מתוכננות לעבור תשתיות אשר יכולים לפגוע ביכולת לבנות.
  • האם השטח עבר פרסלציה?
  • האם למגרש יש כתובת?
  • מה הParcelId של המגרש?
  • מה מספר המגרש?
  • האם יש Survey של המגרש?
  • האם קיים בשטח פילר לתשתיות? (עלותו יכולה להגיע עד 15,000$)-
  • סוג תשתית הביוב – Sewer line או Septic
    • במידה והתשתית  Sewer –
      • יש סט סוגיות לבחינה, לדוגמא: האם נדרשת התקנת משאבה להעלאת הביוב לגובה הכביש במידה שהקרקע משופעת.
      • אם יש תשתית ביוב של השכונה יש לבדוק Sewer Capacity.
    • במידה והתשתית Septic
      • השאלה החשובה ביותר – האם הקרקע מאפשרת ספיחת נוזלים.
      • צריך לבצע בדיקת Perc Test ועלותה כ 500 דולר.
      • לפעמים הקרקע לא מאפשרת ספיחת נוזלים ואז פשוט לא תתאפשר בניה בקרקע זו.
  • טופוגרפיה (עליה/ירידה/מישור) – האם צריכה להיעשות עבודת הכנה לפני יסודות? האם נדרשת עבודת פיתוח והכנה מיוחדת בעקבות שיפועים וכו'? האם צריך לבנות Retaining Walls?
  • תקנות איכות הסביבה – ( Environmental services)
  • שיוך בית ספרי – קיימת חשיבות רבה לנושא במידה והבית אמור להימכר למשפחה עם ילדים.
  • בדיקת קווי בניין (Setbacks) – מכיוון ששני בתים צמודים – יכול שיהיו להם קווי נסיגה שונים, בשל התאריך שבו בוצעה הפרצלציה.
  • בדיקת הגדרת האזור לסוגיית Flood zone, האם עובר נחל או ערוץ מים?
  • וידוא שהקרקע אינה Wet Land
  • בדיקת Right of ways
  • בדיקת הדרישות לParking
  • בדיקת קרקע Soil test
  • בדיקת Impact fees
  • בדיקות הקלה, זכות שימוש (Easements)
  • בדיקת טרמיטים (Termite inspection)
  • בדיקת Land disturbance – סוגיה הדורשת התייעצות עם משרדי המחוז ויתכן ותיקח זמן רב.
  • אם יש תכניות בניה אז Pre-submittal במחוז/עיר כדי לבדוק היתכנות של תוכנית הבניה.
  • סמכויות רלוונטית (Authority)
  • ״חוקי עזר עירוניים״ במחוז/עיר עלולים אילוצים ולהיות בעלי השפעה משמעותית על העלויות.
  • מה מחיר PROPERTY TAX של המגרש בשנים האחרונות והאם שולם ?
  • בדיקת Comps של המגרשים מסביב.

מגבלות הוועד השכונתי HOA

לוועד שכונתי HOA – Home Owner Association יש כוח רב והנחיות איזה נכסים מותר לבנות.

יש לבחון היטב את העלויות והנחיות והמגבלות שהוועד מכתיב.

 לוועד השכונתי חוברת מנחה ומחייבת ביחס לסוגיות בניה רבות מאד (Covenants, Restrictions) .

ההנחיות עשויות להגדיר גודל בית מינימלי, גודל תכסית קומה ראשונה, סוג החיפוי, נראות המבנה, צבע בית מותר, מיקום הכניסה לחניה מהחזית או שהיא צריכה להיות מהצד ואפילו איך תיראה תיבת הדואר. לא ניתן לבנות ללא אישור הוועד.

לדוגמא: בית שקיבל את כל האישורים וממש לפני תחילת בניה  – לא אושר לבניה ונדחה ע"י ה HOA. סיבת הדחיה – דגם הבית הזה נבנה מספר פעמים בשכונה ופוגם באופי השכונה. נתון זה מאלץ לשנות את התכנון הפנימי והחיצוני של הבית לדגם שונה לחלוטין.

ועד שכונתי חזק, אגב, איננו דבר רע. בד"כ השכונה תהיה מבוקשת, במצב טוב, דבר שיוביל לעליית שווי הנכס וגובה השכירות.

איתור מגרש

כדי לאתר מגרש שמותאם לבנייה מומלץ לאתר מתווך שמבין בתחום (רובם אינם כאלה) והוא יכול לספק הזדמנויות וגם לענות על הרבה שאלות.

מימון

ליזם הבנייה החדשה עומדות כמה אפשרויות מימון, כאשר הנפוצות הן:

  • שותפים.
  • הון עצמי.
  • בנק מלווה – בבניית בית פרטי כמעט ואין אפשרות להשיג מימון בנקאי.
  • Hard Money Lender – כסף במימון לווה אמריקאי, הלוואה קצרת טווח עם ריבית דו-ספרתית שיכולה להיות עד 13%.

חישוב כדאיות

רווחיות של פרויקט בנייה חדשה מגולם בשני מספרים עיקריים : הוצאות רכישה (קרקע+ בנייה) ושווי הנכס לאחר שיפוץ.

בחישוב עלויות הפיתוח הבניה יש לקחת בחשבון את כל המרכיבים שתוארו בבדיקת הנאותות כולל באפר לביטחון.

הערכת שווי הנכס

הערכת שוויו של נכס נכס הוא אחד המרכיבים הקריטיים בהצלחת הפרויקט.

הערכת שווי לא נכונה יכולה לקצור את כל הרווחים במקרה הטוב ובמקרה הרע לגרום להפסדים.

לכן יש כמה כללים חשובים בהקשר זה לפני הגשת ההצעה:

  • יש לבדוק Comps בסביבה של הנכס ולראות בכמה בתים חדשים נמכרים.
  • לבקש מ-3 מתווכים מקומיים שמכרו נכסים דומים בסביבה, דוח CMA והערכת מחיר לבית כזה.

בנייה וקבלנים

ניהול תקין של בניית הנכס והכנתו למכירה הוא אחד המרכיבים הקריטיים בהצלחת הפרויקט.

יש יזמים שעובדים ישירות מול הקבלן או הקבלנים ויש יזמים שעובדים מול PM (Project Manager) אשר מנהל את הפרויקט מול הקבלנים. במקרה זה מומלץ לבנות תכנית תגמול ל-PM שתהיה מבוססת על הצלחת הפרויקט כדי ליצור תמריץ ו-win-win לכולם.

בדיקת נאותות לא תקינה, קבלנים לא טובים, וקוצר מזומנים הן הסיבות הנפוצות לכישלון הפרויקט.

לכן, יש כמה כללים חשובים:

  • לבצע את בדיקת הנאותות בצורה מעמיקה כדי להימנע מהפתעות.
  • לעבוד רק עם קבלנים מומלצים ועבר מוכח בתחום הבנייה – לראות תיק עבודות.
  • קבלנים שמכירים את הנפשות הפועלות במחוז.
  • לבחון הצעות של לפחות 3 קבלנים כדי להשוות את כל המרכיבים.
  • לקחת מקדם בטחון של 20% יותר עבור הבניה.

רמת גימור

רמת הגימור תהיה שונה בין קבלנים ובין אזורים.

לנו הישראלים יש נטיה לחשוב על "סטנדרט קבלן" כפי שנהוג בארץ אך לא כך הדבר בבניה בארה"ב.

יש להבין את הגימורים הנדרשים בשכונה ולהגדיר היטב את מפרט הגימור תוך התייעצות עם אנשי מקצוע על מנת להתאים את רמת הגימור לאוכלוסיה באיזור, למחיר המכירה המיועד ולתקציב הבניה.

עלויות בנייה

כאשר בונים את התוכנית העסקית, מגיע השלב בו צריך להכניס מספרים כדי להעריך את האטרקטיביות של העסקה.

בצורה גסה ולחישוב מהיר, מודדים את עלות הבנייה על פי לsqure feet. המחיר הזה יהיה שונה בין קבלנים ובין אזורים ולכן כדאי להבין מה העלויות הממוצעות באזור על ידי קבלת הצעות מכמה קבלנים שונים.

נכון לשנת 2021 העלות הממוצעות לבנייה עומדת בין 100$ – 150$ לsqft וזה תלוי ברמות הגימור והאזור בנייה.

למרות את חישוב עלויות הבנייה עושים לפי SQFT, ישנן עלויות נוספות שלא תמיד נכללות כגון: תוכניות בניה, סקר קרקע, בדיקות אדמה, תכניות שלישים, אגרות להפקת אישורי בניה, חיבורים וצריכה של מים וחשמל לתקופה הבניה, חיבורי מונים בסיום הבניה וכמובן, ביטוח.

צוות

עסק מצליח בתחום הבנייה החדשה דורש בניית צוות איכותי.

הצוות של היזם יהיה מורכב מאנשי התפקידים הבאים:

  • מתווכים (Listing agent & Buyer Agent).
  • מנהל פרויקט.
  • קבלנים.
  • אינספקטור.
  • שמאי.
  • מעצב (home staging).
  • צלם מקצועי.

תכנית עסקית – הוצאות

כאשר בונים תכנית עסקית יש לכלול פירוט מלא של כלל ההוצאות ולא לשכוח אף פרט, אשר יכללו:

  • עלות פיתוח הקרקע
  • עלויות הבנייה.
  • עורך דין
  • שמאות
  • ביקורות בנייה
  • עלויות מימון.
  • ביטוח.
  •  חיבור וצריכה של מים.
  •  חיבור וצריכה של חשמל.
  • ארנונה.
  • הוצאות סגירה
    • מתווך: 6%.
    • טייטל (ומסביב): 2%.

כמה מרווחים בבנייה חדשה?

התשובה לכך תלויה בכמה גורמים ובניהן גם הצלחת הפרויקט כמתוכנן.

כיזמים, התשואה (השנתית) יכולה לנוע בין 15%-30% תלוי כמה מעורבים בביצוע ובאיזה עסקה מדובר.

כמשקיעים שקטים, זה מאוד תלוי ביזמים שאיתם הם עובדים, בד"כ יש ליזמים תשואה מוערכת למשקיע שתעמוד בטווח שבין 10%-20%.

האם יש סיכונים?

בבנייה חדשה יש לא מעט סיכונים שתוארו לעיל ונזכירם שוב:

  • הערכת שווי אופטימית מדי.
  • הפתעות בעקבות בדיקת נאותות לא תקינה (תואר למעלה).
  • קבלנים לא טובים או הפתעות במהלך השיפוץ.
  • לא לוקחים מספיק באפר עבור בלת"מים. יש לקחת מקדם בטחון של לפחות 20% יותר.
  • השפעות בלתי צפויות של השוק.
  • כמשקיעים שקטים ("שותפי כסף"): יזמים שנכשלים בביצוע הפרויקט מסיבה כזאת או אחרת.

מה ההבדל העיקרי בין בנייה חדשה לפליפים?

במידה ועושים בדיקת נאותות כהלכה, ההסתברות להפתעות בבנייה חדשה תהיה נמוכה והסיכוי לסטייה בעלויות הבנייה בהתאם.

בעסקאות פליפ, גם אם עושים בדיקת נאותות מקיפה, עדיין יכולות להיות הפתעות במהלך השיפוץ. קירות שמאחוריהן יש רטיבות או טרמיטים, תשתיות רעועות שמתגלות תוך כדי השיפוץ ועוד.

בבניה חדשה, בונים הכל מאפס לפי התוכנית בצורה מסודרת וידועה מראש ולכן מרכיב ההפתעה קטן הרבה יותר.

הבדל נוסף הוא בבדיקת הנאותות, בבנייה חדשה יש לשים דגש על הקרקע, האם אפשרית לפיתוח ומה תקין מבחינת הוועד המקומי והרשויות, נתון שאינו רלוונטי בעסקת פליפ אלא אם משנים את המבנה.

למי זה מתאים

השאלה למי מתאים לעסוק בבנייה חדשה תלויה ברמת המעורבות.

כיזמים, מתאים לאנשי שטח שמחוברים מאוד להשבחת פרויקטים עם זיקה לנדל"ן, עם "לב חזק" שלא פוחדים מסיכונים והפתעות, הרבה מוטיבציה ויכולת לטוס לארה"ב על בסיס קבוע כל חודשיים שלושה.

כמשקיעים שקטים, מתאים למי שמחפש השקעה לטווח קצר והגדלת ההון העצמי.

סיכום

בנייה חדשה הינו פרויקט בו מאתרים מגרש ובונים עליו נכס חדש והוא אחד מאפיקי הכנסה בנדל"ן, בו ניתן לייצר הכנסה בטווח קצר.

למדנו שאחד הדברים הראשונים שיש לבצע כאשר נכנסים לתחום הוא לבחור שוק עם בתים חדשים ואוכלוסייה ממעמד יותר גבוה.

בדיקת נאותות מקיפה עבור הקרקע והמגבלות הרגולוטוריות היא מרכיב קריטי בהצלחת הפרויקט ומניעת הפתעות.

כמו כן, ללא מנהל פרויקט ו/או קבלן מבצע איכותי הפרויקט נמצא בסיכון גבוה.

לבסוף, הסברנו מה פוטנציאל הרווחים למי זה מתאים ולמי פחות.

 

מה אנחנו צפויים ללמוד?

home

מבוא

  • היכרות
  • למה כדאי להשקיע בנדל"ן מניב
  • למה כדאי להשקיע בארה"ב
home

יתרונות ההשקעה בארה"ב

  • כלכלת ארה"ב
  • השוואה להשקעות באירופה
  • יתרונות הנדל"ן המניב בארה"ב
home

סוגי השקעות

  • וולסלינג
  • רנטלים
  • פליפים
  • בנייה חדשה
  • מולטי פמילי
  • מימון בעלים
  • השכרה אם אופציה מכירה
  • מכירות פומביות
home

סוגי נכסים

  • צמודי קרקע SFH
  • דופלקס – טריפלקס – קאודפלקס
  • מולטי פמילי
  • בית משותף Townhouse
  • דירות
  • בית נייד
  • נדל"ן מסחרי
  • מגרשים
home

ניתוח שוק

    • מאקרו שוק
      • עדיפות גאוגרפית בארה"ב
      • הגירה
      • אבטלה
      • תשואה חציונית
      • עליית ערך
      • ביקוש והיצע
      • מגמות מחירים
    • מיקרו שוק
      • סוג שכונה
      • נתוני פשיעה
      • מוסדות חינוך
      • מסחר מקומי
      • ייעוץ מקומי
    • סוגי שכונות
home

איתור הנכס

  • MLS
  • Craigslist
  • Wholesalers
  • Foreclosure
  • Tax Sale
  • Postcards
home

ניתוח עסקה

  • הערכת שווי של נכס
  • אומדן צפי שכירות
  • הערכת שיפוץ
  • הוצאות תפעוליות
  • חישוב תשואה
  • סוגי תשואות (פירותית, הונית, מצרפית)
  • ניתוח עסקה לדוגמא
home

תהליך הרכישה

    • הצעת מחיר.
    • החוזה 
    • בדיקת נאותות
      • בדיקה וירטואלית
      • בדיקה פיסית
      • מאמר איזה דברים צריך לבדוק לפני רכישת נכס
      • אינספקטור, קונטרקטור, חברת ניהול
      • משא ומתן
    • בדיקה משפטית
      • Title search
      • Title Insurance
      • Warranty Deed
      • Quit Claim
    • סגירה
home

ביטוח

  • סוגי ביטוחים
  • מרכיבי הביטוח
  • סוכן ביטוח
  • טיפים לבחירת פוליסה נכונה
home

הצוות המקומי

          • מתווכים
            • Buyers agent
            • Seller agent
            • מערכות יחסים
          • חברות ניהול
            • תפקידי חברת הניהול
            • קריטריונים לאיתור דיירים
            • עמלות
            • Eviction
            • איתור חברת ניהול
            • התנהלות מול חברת ניהול
          • עורכי דין וטייטל
          • סוכן ביטוח
          • קבלנים
home

ניהול מרחוק

  • אחריות המשקיע
  • ניהול נכון
  • תשלומים
home

שיפוצים

  • הכרת המערכות
  • סוגי שיפוצים
  • שיפוצים מומלצים
  • עלויות
home

מיסוי

  • סוגי מיסוי
  • מיסוי בארה"ב
  • מיסוי בישראל
  • מס רכישה
  • מס עזבון
  • מיסוי LLC
  • Withholding Tax
home

דוחות ורואה חשבון

  • דוח בארה"ב
  • דוח בישראל
  • עלויות
  • רו"ח מומלצים
home

חברת LLC

  • למה LLC
  • מסמכים חשובים
  • עלויות
  • אופרציה
home

דרכי מימון ומינוף

  • אפשרויות מימון בישראל
  • אפשרויות מימון בארה"ב
  • מחזור (Refinance)
  • IRR סימולציה
purchase

מכירת הנכס

  • הכנה למכירה
  • קביעת תמחור נכון
  • סוגי מימושים
  • דרכי מימוש
  • הוצאת סגירה
rent

סיכונים ותוכנית נדלן לטווח ארוך!

לא קיבלתם את הקורס?

בדוק בלשונית קידומי מכירות והעבר את המייל ללשונית דואר רגיל
כך שתוכל להמשיך ולקבל מיליים
בדוק בדואר זבל והעבר את המייל לתיבת דואר נכנס.
בדוק שמילאת כתובת דואר נכונה
 
 
אם עדין לא מצאת את המדריך שלח מייל הקלק לשליחת המייל ורשום לא קיבלתי :-) 
דילוג לתוכן