אפיקי הכנסות מנדל"ן – ווולסלינג

מבוא

ישנם אפיקים מגוונים ליצירת הכנסה באמצעות נדל"ן בארה"ב.

לכל אפיק יש את המאפיינים שלו הדרישות, הסיכונים והפוטנציאל כאשר אפיק אחד שיכול להתאים ליזם אחד אך פחות ליזם אחר.

לפני שבוחרים אפיק ספציפי, כדאי לבחון איזה אופציות קיימות ומה הכי מתאים עבורנו.

ניתן ורצוי לשלב כמה אפיקים אבל לפני כן, יש להכיר מה מאפייניו של כל אפיק כדי להחליט האם אפיק מסוים מתאים לנו.

כחלק מסדרת מאמרי "אפיקי הכנסות מנדל"ן" במאמר זה נתמקד בתחום הוולסלינג.

על וולסלינג אפשר להרכיב קורס שלם אך במאמר זה ניגע "על קצה המזלג" מה זה וולסלינג (Wholesaling) שהינו אפיק הכנסה נפלא בו ניתן "לעשות כסף" בנדל"ן בארה"ב ללא הון עצמי וללא סיכון.

 

מזה וולסלינג – Wholesaling

וולסלינג הוא למעשה מסחר בחוזי נדל"ן. כאשר מצד אחד יש לאתר עסקה לרכישה ומהצד שני לאתר קונה לאותה עסקה, כאשר לאחר העמלה של הוולסלר, הקונה עדיין מקבל עסקה מתחת למחיר השוק.

האדם שעוסק בוולסלינג נקרא וולסלר (wholesaler) והפעולה שהוא מבצע נקראת וולסל (wholesale).

מבחינה טכנית: הוולסלר מאתר עסקה וחותם על חוזה עם המוכר, כאשר יש לוולסלר משך זמן מוגבל להחזקת החוזה,  בזמן זה הוולסלר עובד על הבאת קונה לעסקה.

הקונה שרוכש את הנכס חותם על חוזה נפרד מול הוולסלר ובמעמד הסגירה מתבצע assignemnt של החוזה מול המוכר אל הקונה והוולסלר נהנה מעמלת הביניים.

במידה והוולסלר לא יצליח למצוא קונה בזמן המוגבל שעומד לרשותו (תקופת בדיקת נאותות בחוזה) הוא יאלץ לותר על העסקה או לרכוש בעצמו כדי לנסות למכור בשלב יותר מאוחר.

אם מסתכלים על וולסלינג מנקודה אחרת, מדובר למעשה בעיסוק שמשלב שיווק ומכירות.

הרווח של הווסלר הוא הפער בין המחיר שהוא משיג את העסקה למחיר שהוא מוכר את העסקה.

סוג הנכסים שניתן לעסוק בהם איננו מוגבל ויכול להיות מגוון (נדל"ן למגורים, נדל"ן מסחרי וכו').

 

בחירת שוק

אחד הדברים הראשונים שיש לבצע כאשר נכנסים לתחום הוא לבחור שוק שמתאים לעבודה.

שוק שמתאים לוולסלינג הוא שוק עם תחרות גבוהה, בניגוד להרבה אפיקים אחרים בהם תחרות גבוהה יכולה להוות בעייה.

התחרות מתבטאת בכך שיש ביקוש רב, אך מצד שני חשוב שיהיה גם היצע של נכסים. כדי לעמוד את גודל הביקוש מול ההיצע, ניתן להיעזר באתרים שמספקים נתונים על כמות הטרנזקציות והנכסים המועמדים למכירה.

אתר כגון listsource.com יכול לספק לנו מידע על כמות העסקאות שבוצעו על ידי cash buyers ואתר כגון realtor.com יכולים להציג לנו מידע על כמות ה"סחורה" שיש בזמן נתון. כאשר יש איזון ראוי אפשר לעבוד בשוק.

תהליך העסקה

ניתן לתאר את תהליך ביצוע עסקת וולסלינג כדלקמן:

  1. איתור מוכר עם נכס מתחת למחיר השוק
  2. בדיקת הנכס עם איש שטח כדי לקבל תמונות ותמונת מצב
  3. חתימת חוזה מול המוכר
  4. פרסום הנכס לקהל קונים פוטנציאלים
  5. חתימת חוזה מול קונה פוטנציאלי
  6. שליחת החוזים לחברת הטייטל
  7. סגירה וקבלת עמלה

כפי שניתן לראות בשלבים המתוארים לעיל, הוולסלר איננו רוכש את הנכס בעצמו, אך ישנם במקרים בהם לוקח זמן ארוך יותר למצוא קונה וכדי לא לאבד את העסקה (יש לוולסלר חוזה לזמן מוגבל מול המוכר), הוולסלר יכול לבצע רכישה של הנכס ובכך להרוויח יותר זמן לפרסום ולמכור בשלב יותר מאוחר. חשוב: כדאי לבצע זאת רק אם בטוחים שהעסקה מאוד טובה ותימכר מהר (או שאתם רוצים לרכוש לעצמכם).

אפשרויות סגירה

בביצוע עסקת וולסל יש לנו שלוש אפשרויות עקריות:

  • Assignment – באופציה זו יש לוולסלר למעשה חוזה מול המוכר ואותו אנחנו מסבים לחוזה מול הקונה (assignment). הסגירה מתבצעת מכספי הקונה והוולסלר מקבלים את ההפרש בין המחיר שיש לנו בחוזה עם המוכר לחוזה עם הקונה. זוהי האופציה הנפוצה ביותר. העמלה של הוולסלר תופיע על מסמכי הסגירה.
  • Double Closing – באופציה זו מתבצעות למעשה שתי סגירות (באותו הזמן). סגירה של הוולסלר מול המוכר, וסגירה של הוולסלר מול הקונה, בסופו של דבר הסגירה מתבצעת מכספי הקונה, אך הוולסלר נדרש לשלם את עלות הסגירה מול הקונה. זוהי אופציה נפוצה גם כן ובד"כ תתבצע כאשר העמלה של הוולסלר היא מאוד גדולה וכדי למנוע מצב שהקונה "יבהל" מהעמלה שהוולסלר גרף לכיסו(למרות שהקונה קיבל עסקה מצוינת) באופציה זו העמלה לא תופיע כי מדובר בשתי סגירות נפרדות.
  • Standard Closing –  באופציה זו, הוולסלר רוכש את הנכס ישירות מהמוכר והסגירה ממונת על ידי הוולסלר, ולאחר תקופה מסוימת הוולסלר מוכר את הנכס לקונה. במקרה הזה כספי הוולסלר "נעולים" בעסקה עד המכירה. סגירה בדרך זו היא הכי פחות נפוצה אצל וולסלרים כי היא מחייבת אותו לממן את העסקה וגם לשאת בסיכון שהוא לא יצליח למכור את הנכס ולקבל עמלה במקרה הטוב. לכן האופציה הזו מתאימה רק במקרה שמדובר בעסקה שהוולסלר יודע בוודאות שתמכר מהר כי המספרים מעולים ובכך להרוויח עוד קצת זמן למצוא את הקונה.

חשוב: לפני שמתחילים לפעול בשוק חדש, יש למצוא חברת טייטל  שיודעת לעבוד עם וולסלרים, כלומר בקיאים בשתי סוגי הסגירות הראשונות שתוארו לעיל.

איתור נכסים מתחת למחיר השוק

וולסלר טוב חייב לספק נכסים במחירים אטרקטיביים לקונים שלו וכדי לאתר נכסים במחירים טובים צריך להתאמץ כדי לייצר את העסקאות הללו.

במאמר "כיצד למצוא נכסים מתחת למחיר השוק" פירטנו על כמה אופציות נפוצות לאיתור נכסים מתחת למחיר השוק. בכל אופן, העסקאות חייבות להיות עסקאות אוף מרקט שיכולות להגיע ממקורות שונים וחייבות להיות ישירות מול המוכרים.

איש שטח – boots on the ground

וולסלר, ובעיקר כזה שפעיל בשווקים מרוחקים, חייב איש שטח מקומי שיספק תמונות שיעזרו לו בשיווק הנכס והערכת השיפוצים (כדי לשפר הצעה).

את איש השטח המקומי מכנים boots on the ground והוא יכול לסייע בקבלת תמונות, סרטונים, תמונת מצב הנכס, הסביבה ולפעמים גם להחתים את המוכר על החוזה במקום פיסית במידה וזה לא יכול לחתום דיגיטלית.

בניית סיסטם

בנייה של עסק וולסלינג מצליח היא די פשוטה אך דורשת הרבה עבודה בבניית הסיסטם.

וולסלינג דורש בנייה של סיסטם, מסודר ומאורגן שמאפשר מעקב אחר לידים, הן של מוכרים והן של קונים וכן ניהול ומעקב אחר ביצוע של כל תהליך העסקה.

בארגז הכלים של הוולסלר יהיה ניתן למצוא את המערכות הבאות:

  • מערכת CRM לניהול הלידים.
  • מערכת טלפוניה (עם מעקב)
  • אתר ודפי נחיתה
  • מערכת רשימת תפוצה (שצריך להגדיל כל הזמן)
  • אנשי שטח boots on the ground
  • מערכת קמפיינים.
  • אוטומציה של כל המערכות יחד.

כמה וולסלר מרוויח?

כפי שכבר הסברנו בהתחלה, העמלה של הוולסלר נגזרת מהפער בין מחיר שהוא השיג את עסקה מהמוכר למחיר שהוא "מוכר" לקונה.

מה גודל הפער? תלוי.

הפער אינו קבוע ואיננו אחוז מסוים מהעסקה, אך ככל שהעסקה גדולה יותר הרווחים יהיו גדולים יותר. העמלה בעסקה של בניין עם 500 דירות תהיה יותר גדולה מעמלה של בית פרטי.

הרווח הממוצע של וולסלר טיפוסי שעוסק במכירת בתים יעמוד בין 5,000$ – 10,000$, ובעסקאות גדולות בין 1% – 5%.

 

האם יש סיכונים?

בניגוד לרוב אפיקי ההכנסה בנדל"ן, וולסלינג כמעט ואיננו כרוך בסיכון כספי.

"הסיכון" העיקרי הוא הזמן של הוולסלר והוצאות השיווק שעשויות לא להשיב תמורה.

מדובר על עסק בתחום השיווק שבנייתו דורשת השקעה של זמן, הוצאות על שיווק, מערכות והרבה סבלנות.

למי זה מתאים

וולסלינג מתאים לאנשים שרוצים שמתחברים ורוצים להיכנס לתחום הנדל"ן בארה"ב ללא הון עצמי משמעותי ואוהבים שיווק ומכירות.

סיכום

ראינו שוולסלינג הוא אחד מאפיקי הכנסה בנדל"ן בארה"ב, בו ניתן "לעשות כסף" ללא הון עצמי ועם סיכון מינמלי.

וולסלר, הוא היזם שעוסק בוולסלינג בו עמלתו נגזרת ממכירת חוזה של נדל"ן בין מוכר לקונה. לוולסלר חשוב שתהיה מערכת משומנת לניהול הלידים והיא החלק העיקרי בעסק.

למדנו שאחד הדברים הראשונים שיש לבצע כאשר נכנסים לתחום הוא לבחור שוק שמתאים לעבודה ורווי בתחרות.

הכרנו את סוגי הסגירות שיש בעסקת וולסלינג וראינו ש-assignment היא הנפוצה ביותר.

ולבסוף הסברנו למי זה מתאים ולמי פחות.

 

מה אנחנו צפויים ללמוד?

home

מבוא

  • היכרות
  • למה כדאי להשקיע בנדל"ן מניב
  • למה כדאי להשקיע בארה"ב
home

יתרונות ההשקעה בארה"ב

  • כלכלת ארה"ב
  • השוואה להשקעות באירופה
  • יתרונות הנדל"ן המניב בארה"ב
home

סוגי השקעות

  • וולסלינג
  • רנטלים
  • פליפים
  • בנייה חדשה
  • מולטי פמילי
  • מימון בעלים
  • השכרה אם אופציה מכירה
  • מכירות פומביות
home

סוגי נכסים

  • צמודי קרקע SFH
  • דופלקס – טריפלקס – קאודפלקס
  • מולטי פמילי
  • בית משותף Townhouse
  • דירות
  • בית נייד
  • נדל"ן מסחרי
  • מגרשים
home

ניתוח שוק

    • מאקרו שוק
      • עדיפות גאוגרפית בארה"ב
      • הגירה
      • אבטלה
      • תשואה חציונית
      • עליית ערך
      • ביקוש והיצע
      • מגמות מחירים
    • מיקרו שוק
      • סוג שכונה
      • נתוני פשיעה
      • מוסדות חינוך
      • מסחר מקומי
      • ייעוץ מקומי
    • סוגי שכונות
home

איתור הנכס

  • MLS
  • Craigslist
  • Wholesalers
  • Foreclosure
  • Tax Sale
  • Postcards
home

ניתוח עסקה

  • הערכת שווי של נכס
  • אומדן צפי שכירות
  • הערכת שיפוץ
  • הוצאות תפעוליות
  • חישוב תשואה
  • סוגי תשואות (פירותית, הונית, מצרפית)
  • ניתוח עסקה לדוגמא
home

תהליך הרכישה

    • הצעת מחיר.
    • החוזה 
    • בדיקת נאותות
      • בדיקה וירטואלית
      • בדיקה פיסית
      • מאמר איזה דברים צריך לבדוק לפני רכישת נכס
      • אינספקטור, קונטרקטור, חברת ניהול
      • משא ומתן
    • בדיקה משפטית
      • Title search
      • Title Insurance
      • Warranty Deed
      • Quit Claim
    • סגירה
home

ביטוח

  • סוגי ביטוחים
  • מרכיבי הביטוח
  • סוכן ביטוח
  • טיפים לבחירת פוליסה נכונה
home

הצוות המקומי

          • מתווכים
            • Buyers agent
            • Seller agent
            • מערכות יחסים
          • חברות ניהול
            • תפקידי חברת הניהול
            • קריטריונים לאיתור דיירים
            • עמלות
            • Eviction
            • איתור חברת ניהול
            • התנהלות מול חברת ניהול
          • עורכי דין וטייטל
          • סוכן ביטוח
          • קבלנים
home

ניהול מרחוק

  • אחריות המשקיע
  • ניהול נכון
  • תשלומים
home

שיפוצים

  • הכרת המערכות
  • סוגי שיפוצים
  • שיפוצים מומלצים
  • עלויות
home

מיסוי

  • סוגי מיסוי
  • מיסוי בארה"ב
  • מיסוי בישראל
  • מס רכישה
  • מס עזבון
  • מיסוי LLC
  • Withholding Tax
home

דוחות ורואה חשבון

  • דוח בארה"ב
  • דוח בישראל
  • עלויות
  • רו"ח מומלצים
home

חברת LLC

  • למה LLC
  • מסמכים חשובים
  • עלויות
  • אופרציה
home

דרכי מימון ומינוף

  • אפשרויות מימון בישראל
  • אפשרויות מימון בארה"ב
  • מחזור (Refinance)
  • IRR סימולציה
purchase

מכירת הנכס

  • הכנה למכירה
  • קביעת תמחור נכון
  • סוגי מימושים
  • דרכי מימוש
  • הוצאת סגירה
rent

סיכונים ותוכנית נדלן לטווח ארוך!

לא קיבלתם את הקורס?

בדוק בלשונית קידומי מכירות והעבר את המייל ללשונית דואר רגיל
כך שתוכל להמשיך ולקבל מיליים
בדוק בדואר זבל והעבר את המייל לתיבת דואר נכנס.
בדוק שמילאת כתובת דואר נכונה
 
 
אם עדין לא מצאת את המדריך שלח מייל הקלק לשליחת המייל ורשום לא קיבלתי :-) 
דילוג לתוכן