מבוא

ישנם אפיקים מגוונים ליצירת הכנסה באמצעות נדל"ן בארה"ב.

לכל אפיק יש את המאפיינים שלו הדרישות, הסיכונים והפוטנציאל כאשר אפיק אחד שיכול להתאים ליזם אחד אך פחות ליזם אחר.

לפני שבוחרים אפיק ספציפי, כדאי לבחון איזה אופציות קיימות ומה הכי מתאים עבורנו.

ניתן ורצוי לשלב כמה אפיקים אבל לפני כן, יש להכיר מה מאפייניו של כל אפיק כדי להחליט האם אפיק מסוים מתאים לנו.

כחלק מסדרת מאמרי "אפיקי הכנסות מנדל"ן" במאמר זה נתמקד בתחום הפליפים.

על פליפים אפשר להרכיב קורס שלם אך במאמר זה ניגע "על קצה המזלג" מה זה פליפים שהינו אפיק הכנסה נפלא בו ניתן להגדיל את ההון העצמי בטווח קצר.

 

מה זה פליפ?

בקצרה, פליפ הוא נכס שקונים לצורך שיפוץ, השבחה ומכירה ברווח בתוך זמן קצר. מה שנקרא Buy, Fix & Sell.

ככל שמרכיב ההשבחה יהיה גדול יותר, ו/או שמחיר הרכישה נמוך יותר ממחיר השוק, כך רווח הפוטנציאלי גדול יותר.

לרוב, פרויקט ההשבחה יהיה לנכס בודד או קומפלקס מסחרי ומשך הזמן הממוצע של הפרויקט מתחילתו עד סופו ינוע בין חצי שנה לשנה וחצי.

תשואה סבירה לפרויקט תהיה סביב 15%. יכול להיות יותר או פחות אבל הרווח במימוש ואין תשואה שוטפת.

פרויקטים קטנים יחסית, בהם המשקיע/היזם הוא יחיד שמנהל את הפרויקט, התשואה הפוטנציאלית (כמו גם הסיכון וזמן העבודה) תהיה גבוהה יותר.

לרוב, הפרויקט יתבצע על ידי יזם שמאגד קבוצה של "שותפי כסף" שכולם שותפים בפרויקט, אך אין להם שליטה על הפרויקט וניהול הפרויקט מתבצע על ידי היזמים והקבלנים.

 

בחירת שוק

אחד הדברים הראשונים שיש לבצע כאשר נכנסים לתחום הוא לבחור שוק שמתאים לעבודה.

שוק שמתאים לפליפים הוא שוק בעל המאפיינים הבאים:

• אוכלוסייה במעמד הביניים ומעלה.
• אזור עם אחוז בעלי בתים (owner occupied) גבוה. לא אזור Rental.
• אזור בסביבת בתי ספר טובים (עם דירוג גבוה) – מקור טוב לבדיקת דירוג
• זמן מדף של נכסים שעומדים למכירה אינו ארוך – אפשר לבדוק בזילו או מול מתווך.
• טווח מחירי בתים – מעל ה-Median price.
• מאפייני נכס:
  • בית מעל 1,000 sqft
  • לפחות שלושה חדרי שינה ועדיפות לשני חדרי אמבטיה.

 

תהליך העסקה

• ניתן לתאר את תהליך עסקת קנייה שיפוץ ומכירה (פליפ) כדלקמן:
• איתור נכס מתחת למחיר השוק ו/או עם מרכיב השבחה.
• חתימת חוזה מול המוכר.
• בדיקת הנכס (לפחות 3 הצעות מחיר).
• רכישה.
• תחילת שיפוץ
• פרסום למכירה.
• מכירה.

 

מימון

ליזם הפליפ עומדות כמה אפשרויות מימון, כאשר הנפוצות הן:

• הון עצמי.
• Hard Money Lender – כסף במימון לווה אמריקאי, הלוואה קצרת טווח עם ריבית דו-ספרתית.
• שותפים עסקיים.

מחיר רכישה תקין

לאחר שבוחרים שוק מתאים לפליפים הגיע הזמן להתחיל לחפש הזדמנויות ולהגיש הצעות רכישה.

ההצלחה של פרויקט השבחה נעוץ בשלושה מספרים: מחיר רכישה, עלות השיפוץ ושווי הנכס לאחר שיפוץ.

כלל האצבע למחיר הרכישה תקין הוא לפי הנוסחא הבאה:  ARV * 70% – Rehab.

כאשר ARV הוא ראשי תיבות של After Repairs Value, דהיינו מחיר השוק. ו-Rehab  הוא עלות השיפוץ.

כלומר ההצעה לרכישה צריכה להיות 30% מתחת למחיר השוק (של נכס משופץ) ובניכוי עלויות השיפוץ.

כמובן שזה לא כלל ברזל, ולא יעבוד בכל השווקים התחרותיים אבל זה מספיק כדי להגיש הצעה מהירה עם סיכון מינימלי.

ללא קשר, יש לבצע תכנית עסקית מלאה של הפרויקט ולדעת למה לצפות וכל זאת בתקופת בדיקת הנאותות.

 

 שיפוץ וקבלנים

ניהול תקין של שיפוץ הנכס והכנתו למכירה הוא אחד המרכיבים הקריטיים בהצלחת הפרויקט.

הערכת שיפוץ לא נכונה, קבלנים לא טובים, הפתעות במהלך השיפוץ וקוצר מזומנים הן הסיבות הנפוצות לכישלון הפרויקט

לכן, יש כמה כללים חשובים:

• לקחת לפחות 3 הצעות מחיר משלושה קבלנים נפרדים לשיפוץ הנכס למצב retail.
• לעבוד רק עם קבלנים מומלצים ועבר מוכח.
• לבצע את האינספקשן בצורה מעמיקה כדי להימנע מהפתעות.
• לקחת מקדם בטחון של 20% יותר עבור השיפוץ.

הערכת שווי הנכס

הערכת שוויו של נכס משופץ הוא אחד המרכיבים הקריטיים בהצלחת הפרויקט.

הערכת שווי לא נכונה יכולה לקצור את כל הרווחים במקרה הטוב ובמקרה הרע לגרום להפסדים.

לכן יש כמה כללים חשובים בהקשר זה לפני הגשת ההצעה:

• יש לבדוק Comps בסביבה של הנכס ולראות בכמה בתים משופצים נמכרים.
• לבקש מ-3 מתווכים מקומיים שמכרו נכסים בסביבה, דוח CMA והערכת מחיר לבית כזה משופץ.
• שליחת שמאי לקבל הערכה לבית משופץ (הכרחי אם לוקחים מימון בארה"ב כמו Hard Money).

איתור נכסים

כדי לאתר נכסים שמתאימים לפליפ ,חייבים למצוא נכסים במחירים אטרקטיביים וצריך להתאמץ כדי לייצר את העסקאות הללו.

במאמר "כיצד למצוא נכסים מתחת למחיר השוק" פירטנו על כמה אופציות נפוצות לאיתור נכסים מתחת למחיר השוק.

 

בניית צוות

בנייה של עסק מצליח בתחום הפליפים דורשת בניית צוות טוב.

צוות של פליפר יהיה מורכב מאנשי התפקידים הבאים:

• מתווכים (Listing agent & Buyer Agent).
• וולסלרים (לקבל עסקאות).
• קבלנים.
• אינספקטור.
• שמאי.
• מעצב (home staging).
• צלם מקצועי.

תכנית עסקית – הוצאות

כאשר בונים תכנית עסקית יש לכלול פירוט מלא של כלל ההוצאות ולא לשכוח אף פרט, אשר יכללו:

• עלות השיפוץ.
• עלויות מימון.
• ביטוח.
• מים.
• חשמל.
• ארנונה.
• הוצאות סגירה
  • מתווך: 6%.
  • טייטל (ומסביב): 2%.

כמה מרווחים בעסקת פליפ?

התשובה לכך תלויה בכמה גורמים ובינהן גם הצלחת הפרויקט כמתוכנן.

כיזמים, אין ממש תקרה אבל ממוצע התשואות שניתן לראות ינוע בין 15%-35%.

כמשקיעים שקטים, זה מאוד תלוי ביזמים שאיתם הם עובדים, בד"כ יש ליזמים תשואה מוערכת למשקיע שתעמוד בטווח שבין 10%-20%.

האם יש סיכונים?

בעסקאות פליפ יש לא מעט סיכונים שתוארו לעיל ונזכירם שוב:

• מחיר קנייה גבוה מדי.
• הערכת שווי אופטימית מדי.
• הערכת שיפוץ לא נכונה, קבלנים לא טובים או הפתעות במהלך השיפוץ.
• לא לוקחים מספיק באפר עבור בלת"מים. יש לקחת מקדם בטחון של לפחות 20% יותר עבור השיפוץ.
• מתווך מכירה לא טוב.
• השפעות בלתי צפויות של השוק.
• כמשקיעים שקטים ("שותפי כסף"): יזמים שנכשלים בביצוע הפרויקט מסיבה כזאת או אחרת.

למי זה מתאים

השאלה למי מתאים לעסוק בפליפים תלויה ברמת המעורבות.

כיזמים, מתאים לאנשי שטח שמחוברים מאוד להשבחת פרויקטים עם זיקה לנדל"ן, עם "לב חזק" שלא פוחדים מסיכונים והפתעות, הרבה מוטיבציה ויכולת לטוס לארה"ב על בסיס קבוע כל חודשיים שלושה.

צריך הרבה אורך רוח וסבלנות. יכולת ללמוד ולהתפשר כל הזמן גם שפרויקטים נכשלים.

כמשקיעים שקטים, מתאים למי שמחפש השקעה לטווח קצר והגדלת ההון העצמי.

 

סיכום

ראינו שפליפ הינו פרויקט של קנייה שיפוץ ומכירה והוא אחד מאפיקי הכנסה בנדל"ן, בו ניתן לייצר הכנסה בטווח קצר.

למדנו שאחד הדברים הראשונים שיש לבצע כאשר נכנסים לתחום הוא לבחור שוק בו יש הרבה בעלי בתים, עם אוכלוסייה מעל מעמד הביניים ובתי ספר טובים.

אחד הדברים ההכרחיים בעסקת פליפ הוא לבנות צוות משומן בשטח.

דיברנו על המספרים החשובים שיש לבדוק לפני שנכנסים לעסקת פליפ ואיך בוחנים אותם.

ולבסוף הסברנו מה פוטנציאל הרווחים למי זה מתאים ולמי פחות.