הוצאות בלתי צפויות בנכס מניב

מבוא

הוצאות בלתי צפויות הן חלק מהסיכונים שקיימים באחזקת נדל"ן מניב.

כאשר אנו מתכננים לרכוש נכס מניב בארה"ב נבצע בדיקות נרחבות לפני הרכישה ובכך נקטין את החשיפה לסיכונים.

יחד עם זאת, "הפתעות" והוצאות בלתי צפויות יכולות לצוץ לאורך הדרך ולא תמיד ניתן לחזות מתי ואם בכלל יקרו.

החדשות הטובות הן שניתן להכירן ובכך להיערך בהתאם כמה שאפשר.

במאמר זה נבחן את ההוצאות הבלתי צפויות בכמה מישורים ונסביר אותן.

 

תיקונים לא צפויים

תיקונים ותחזוקה שוטפת הם חלק אינטגרלי שקיים בכל נכס נדל”ן. כפי שלא קיים עסק ללא הוצאות, אין נכס ללא תיקונים וזה חלק מהביזנס.

הסיכון מתבטא בכך שיכולים להיות לנו בתיקונים בלתי צפויים במהלך החזקת הנכס.

התיקונים הבלתי צפויים יכולים להתחלק לשתי קטגוריות: רשלנות בבדיקת הנכס בעת הרכישה ו”הפתעות”.

תיקונים כתוצאה מרשלנות בבדיקת הנכס בעת הרכישה

כאשר אנחנו רוכשים נכס חשוב לבדוק אותו כראוי ולהעריך את התיקונים הצפויים שיהיו לנו לאורך הדרך. הדגש צריך להיות על המערכות העיקריות והיקרות כגון: גג, מערכת מיזוג, אינסטלציה וחשמל. בעת הבדיקה של הנכס תהיה לנו אינדיקציה מה המצב המערכות, האם נצטרך להחליפן בעתיד הקרוב ומה תהיה עלות. ברגע שאנחנו יודעים לאן אנחנו נכנסים, אין הפתעות ויכולים להעריך את הסיכון ולגלם במחיר הכולל של הנכס. הבעיה קיימת אם לא בודקים כראוי ואז יש “הפתעות”. כמו כן, הזנחה של טיפול במערכות האלה יכולות לגרום לנזקים גדולים יותר בהמשך ולכן כדאי לטפל בהם בהקדם. מרכיבים אחרים בנכס נחשבים לרוב כתחזוקה שוטפת וצריכות להיות מגולמות בתחשיב התשואה כפי שהסובר לעיל.

תיקונים בלתי צפויים

תיקונים בלתי צפויים כאלה יכולים כתוצאה מבלאי של המערכות: כגון החלפת מזגן, דוד חשמל, פיצוץ צנרת או סדק בתעלת הביוב ועוד.

אלה תיקונים שיכולים להפתיע אותנו, יחד עם זאת אנחנו יכולים להיות מוכנים לכך באמצעות בדיקת נאותות מקיפה לפני רכישת הנכס כפי שתואר לעיל ולצפות את התיקונים

לדוגמא: נניח שבעת רכישת הנכס, הקבלן שבדק את הנכס ראה שהגג ישן ומערכת מיזוג האוויר בת 10 שנים. מאחר ואנחנו יודעים שגג בד"כ מחזיק 20-30 שנה ומערכת מיזוג כ-15-20 שנה, אנחנו יכולים לצפות שבטווח של 5 שנים הקרובות נצטרך לבצע החלפה של אחת המערכות ולהיות מוכנים לכך.

אגב, לפעמים יש הפתעות טובות – כאשר הבית מכוסה על ידי ביטוח ויש נזק שניתן להפעיל עבורו את הביטוח, נוכל לעיתים לצאת מורווחים ולפעמים הרבה מאוד. אבל בדרך כלל מדובר על פגיעות גדולות ומשמעותיות כגון שריפת הבית, פגיעה מאסיבית בגג וכו’. למידע מפורט על ביטוח הנכס ומה הוא מכיל ניתן לקרוא כאן.

דיירים שלא משלמים

במאמר "מה קורה עם דיירים לא משלמים" הרחבנו הרבה בעניין הסיטואציה הזאת. אבל כאן נתמקד בהוצאות הבלתי צפויות.

במקרה שדיירים לא משלמים שכ"ד נצטרך לפנות אותם בצורה משפטית (eviction), התהליך עצמו לוקח סדר גודל של 3-6 שבועות כאשר במהלך התקופה הזאת אנחנו לא מקבלים שכר דירה ובנוסף תהליך ה-eviction, טומן בחובו עלויות שונות המפורטות להלן:

  • הוצאה עבור אגרת בית משפט – כאשר מגישים בקשה לתהליך eviction בית המשפט גובה אגרה שמשתנה בין מדינה למדינה אך הממוצע הלאומי עומד על $50.
  • הוצאה עבור עורך דין / חברת ניהול – מי שמגיש את הטפסים לבית המשפט יהיה עורך דין מטעמכם או חברת ניהול במידה ואתם עובדים עם חברת ניהול. שכר הטרחה גם כאן משתנה בין עורך דין אחד למשנהו ובין חברות הניהול. בממוצע עורך דין ייקח $500 וחברת ניהול תגבה $300.
  • במקרים פחות נפוצים, כאשר הדייר לא מתפנה מהנכס בצורה וולנטרית, יש לפנות אותו בכח על ידי כוחות האכיפה (משרד השריף) ולפנות את כל הציוד של הדייר. פינוי הציוד של הדייר הינה עלות נוספת מאחר וצריכים להגיע צוות של סבלים שמעברים את הציוד משם. העלות יכולה לעמוד בכמה מאות דולרים נוספים.
  • הוצאות תחזוקה – כאשר הדייר מתפנה מהנכס, וזה נכס לכל מצב בו מתחלפים דיירים, הבית יהיה זקוק לשיפוץ קומסטי כדי להשיבו למצב מוכן להשכרה.

כיצד ניתן למזער את הסיכון?

  • לבחור את הדיירים בצורה יותר בררנית ולהסתכל על עבר ההשכרות שלהם. ככל שהיה להם יותר יציבות במעבר בין דירות יותר כדאי.
  • לבחור אזור שאיננו עם פרופיל אוכלוסיה שאינה בעייתית , כדאי להתייעץ עם חברת הניהול על האזור.

ונדליזם

ונדליזם גם נכנס לקטגוריה של ההוצאות הבלתי צפויות.

המטרה של הונדליסטים היא לגנוב מה שאפשר כדי למכור ולהרוויח כסף.

בית ריק מושך ונדליסטים מאחר והוא טרף קל. ונדליסטים כאלה שגונבים ציוד מחוץ לנכס כמו יחידת מזגן או קופסאות חשמל, ונדליסטים שפורצים לנכס, שוברים חלונות, גונבים מכשירי חשמל בתוך הבית, צינורות מתחת ועוד.

לעיתים ונדליזם יכול להתרחש על ידי השוכרים עצמם שפגעו בנכס, קורה לעיתים עם דיירים שעוברים eviction והם רוצים "להתנקם" בבעל הנכס. ב-99% מהמקרים לא נוכל לקבל את הכסף בחזרה מהדיירים (פרט לשיק בטחון שקיבלנו בהתחלה) כי פשוט אין להם כסף ועו"ד לא ימהרו להתעסק כי סכומי התביעה קטנים והעמלה שלהם תהיה בהתאם למרות שהעבודה מרובה ולרוב לא ניתן להוציא כלום.

בחלק מחברות הביטוח, ביטוח הנכס שיש יכסה נזקי ונדליסטים אבל עם החרגות מסוימות. כגון: ונדליזם מבעלי חיים, ונדליזם במקרה שהנכס ריק מעל חודש או חודשיים וכו'.

כיצד ניתן למזער את הסיכון?

  • לבחור אזור שאיננו נפוץ בונדליזם. מומלץ להתייעץ עם חברת הניהול אם האזור כזה.
  • להגן כמה שאפשר על מערכות חיצוניות. לדוגמא לאבטח את יחידת המזגן שנמצאת מחוץ לנכס על ידי כלוב.
  • במידה והבית עומד ריק (מעבר בין דיירים, שיפוצים וכו') כדאי שיראה מבחוץ כאילו הוא מאוכלס. אפשר להשאיר אור דולק שמקרין על הכניסה לבית (מרחיק גנבים), לגזום דשא, שמירה על חצר נקייה וכו'.
  • לברר עם חברת הביטוח מה הכיסוי במקרה של ונדליזם ולהערך בהתאם או לעבור לחברת ביטוח שנותנת כיסוי מלא יותר במקרה שהאזור כזה.
  • לסנן את הדיירים כמו שצריך כפי שתיארנו במקרים הקודמים.
  • להתקין מערכות אזעקה שמדווחות לרשויות המקומיות במקרים של פריצה.

סיכום

ראינו שהפתעות להוצאות בלתי צפויות יכולות לצוץ מכל מיני כיוונים וכיצד ניתן למזער אותן או לפחות להכירן ולהתכונן לכך.

ההסתברות להפתעות עבור מי שמחזיק נכסים רבים ולאורך זמן רב גדולה יותר. זה חלק מהביזנס שצריך להכיר ולא להתרגש שקורה. בסופו של דבר חשוב להסתכל על התמונה השלמה, המספרים והתשואה.

כפי שמכה קלה בכנף לא תפיל מטוס כך גם הפתעה, ככל שתהיה לא נעימה, לא תהפוך השקעה טובה לכישלון.

 

מה אנחנו צפויים ללמוד?

home

מבוא

  • היכרות
  • למה כדאי להשקיע בנדל"ן מניב
  • למה כדאי להשקיע בארה"ב
home

יתרונות ההשקעה בארה"ב

  • כלכלת ארה"ב
  • השוואה להשקעות באירופה
  • יתרונות הנדל"ן המניב בארה"ב
home

סוגי השקעות

  • וולסלינג
  • רנטלים
  • פליפים
  • בנייה חדשה
  • מולטי פמילי
  • מימון בעלים
  • השכרה אם אופציה מכירה
  • מכירות פומביות
home

סוגי נכסים

  • צמודי קרקע SFH
  • דופלקס – טריפלקס – קאודפלקס
  • מולטי פמילי
  • בית משותף Townhouse
  • דירות
  • בית נייד
  • נדל"ן מסחרי
  • מגרשים
home

ניתוח שוק

    • מאקרו שוק
      • עדיפות גאוגרפית בארה"ב
      • הגירה
      • אבטלה
      • תשואה חציונית
      • עליית ערך
      • ביקוש והיצע
      • מגמות מחירים
    • מיקרו שוק
      • סוג שכונה
      • נתוני פשיעה
      • מוסדות חינוך
      • מסחר מקומי
      • ייעוץ מקומי
    • סוגי שכונות
home

איתור הנכס

  • MLS
  • Craigslist
  • Wholesalers
  • Foreclosure
  • Tax Sale
  • Postcards
home

ניתוח עסקה

  • הערכת שווי של נכס
  • אומדן צפי שכירות
  • הערכת שיפוץ
  • הוצאות תפעוליות
  • חישוב תשואה
  • סוגי תשואות (פירותית, הונית, מצרפית)
  • ניתוח עסקה לדוגמא
home

תהליך הרכישה

    • הצעת מחיר.
    • החוזה 
    • בדיקת נאותות
      • בדיקה וירטואלית
      • בדיקה פיסית
      • מאמר איזה דברים צריך לבדוק לפני רכישת נכס
      • אינספקטור, קונטרקטור, חברת ניהול
      • משא ומתן
    • בדיקה משפטית
      • Title search
      • Title Insurance
      • Warranty Deed
      • Quit Claim
    • סגירה
home

ביטוח

  • סוגי ביטוחים
  • מרכיבי הביטוח
  • סוכן ביטוח
  • טיפים לבחירת פוליסה נכונה
home

הצוות המקומי

          • מתווכים
            • Buyers agent
            • Seller agent
            • מערכות יחסים
          • חברות ניהול
            • תפקידי חברת הניהול
            • קריטריונים לאיתור דיירים
            • עמלות
            • Eviction
            • איתור חברת ניהול
            • התנהלות מול חברת ניהול
          • עורכי דין וטייטל
          • סוכן ביטוח
          • קבלנים
home

ניהול מרחוק

  • אחריות המשקיע
  • ניהול נכון
  • תשלומים
home

שיפוצים

  • הכרת המערכות
  • סוגי שיפוצים
  • שיפוצים מומלצים
  • עלויות
home

מיסוי

  • סוגי מיסוי
  • מיסוי בארה"ב
  • מיסוי בישראל
  • מס רכישה
  • מס עזבון
  • מיסוי LLC
  • Withholding Tax
home

דוחות ורואה חשבון

  • דוח בארה"ב
  • דוח בישראל
  • עלויות
  • רו"ח מומלצים
home

חברת LLC

  • למה LLC
  • מסמכים חשובים
  • עלויות
  • אופרציה
home

דרכי מימון ומינוף

  • אפשרויות מימון בישראל
  • אפשרויות מימון בארה"ב
  • מחזור (Refinance)
  • IRR סימולציה
purchase

מכירת הנכס

  • הכנה למכירה
  • קביעת תמחור נכון
  • סוגי מימושים
  • דרכי מימוש
  • הוצאת סגירה
rent

סיכונים ותוכנית נדלן לטווח ארוך!

לא קיבלתם את הקורס?

בדוק בלשונית קידומי מכירות והעבר את המייל ללשונית דואר רגיל
כך שתוכל להמשיך ולקבל מיליים
בדוק בדואר זבל והעבר את המייל לתיבת דואר נכנס.
בדוק שמילאת כתובת דואר נכונה
 
 
אם עדין לא מצאת את המדריך שלח מייל הקלק לשליחת המייל ורשום לא קיבלתי :-) 
דילוג לתוכן