הכל על חברות הניהול בארה"ב

לקוחות אשר רוכשים נכסים ברחבי ארה"ב, מעוניינים ליהנות מהכנסה פאסיבית גבוהה ככל שניתן וגם משקט נפשי, מתוך הידיעה שחברת הניהול מטפלת כיאות בכל הנושאים הנדרשים ומעבירה להם באופן הוגן את מלוא התשלומים.

חשיבותה של חברת הניהול

המפתח לקבל מלוא התמורה הוא בחירת חברת ניהול אמינה ומנוסה אשר מנהלת את הנכסים באופן מקצועי והיא בעלת ידע, מיומנות וניסיון לאורך פרק זמן, אשר עולה על חמש שנים.

ברחבי ארה"ב פועלות חברות רבות אשר עוסקות בניהול נכסים, אך רובן אינן פועלות באופן נכון ואמין בתחומי התחזוקה, השיפוץ, גביית הכספים ועוד. הסיבה לכך היא שרוב החברות מנהלות מספר קטן יחסית של נכסים ולכן סך ההכנסות מדמי ניהול אינו כה גבוה ועקב כך אין להם די כסף להתנהלות פיננסית יעילה בעסק.

חשוב לדעת שיש מעט חברות ניהול אשר מתפעלות את העסק תוך עשיית מעשי מרמה על גבם של בעלי הנכסים. כמו לדוגמה, גזירת קופון גדול בשיפוצים, דמי ניהול מופקעים, המצאת תיקונים שאינם חיוניים וגם במקרים נדירים יש חברות אשר משכירות נכס אשר הם אינם בעליו ומשלשלות את התמורה לכיסם, כיוון שהודיעו לבעל הנכס כי הנכס עומד ריק והם לא מצליחים להשכיר אותו.

מהי האחריות של חברת הניהול

לחברת הניהול יש כמה תפקידים:

  • מציאת דייר אשר מעוניין לגור בנכס הרלוונטי.
  • החתמת הדייר החדש על חוזה שכירות וקבלת בטוחות.
  • גביה חודשית של דמי השכירות על פי החוזה.
  • ניהול תהליך פינוי (Eviction) של שוכרים אשר אינם משלמים במועד. (פירוט בהמשך).
  • ביצוע עבודות תחזוקה עקב תקלות מידיות הדורשות טיפול ללא דיחוי, או עבודות שיפוץ בהיקפים גדולים.
  • הפקת דוחות.

התחשבנות כספית עם חברת הניהול

שיטת העבודה עם חברת הניהול מבוססת על קבלת תשלום מבעל הנכס, שהוא נתח מסוים מתוך ההכנסה עבור שכר הדירה. בקומפלקסים שהם מולטי פמילי (5 יחידות ומעלה), הגביה בדרך כלל היא בשיעור של % 6, בסינגל פמילי (בית בודד) העלות היא בשיעור % 10 ובכללי האחוזים נעים בין 10-8 אחוזים בהתאם לסיכום עם חברת הניהול.

כאשר דייר עוזב נכס ונכנס במקומו דייר אחר, בעל הנכס משלם לחברת הניהול סכום הנע בין עלות שכר דירה של חצי חודש ועד חודש מלא עבור שירותי התיווך ומציאת שוכר, בהתאם לסיכום ביניהם.

אם על פי מצבו הפיזי של הנכס יש לבצע בו שיפוץ, עלות שיפוץ ממומנת על ידי הבעלים. לרוב, גם מהסך של עלות השיפוץ חברת הניהול גובה נתח של כעשרה אחוז בגין הפיקוח שלה – Supervision fee. כאשר מדובר בשיפוץ מהותי, הסכומים עלולים להיות מאד גבוהים ולכן לפני תחילת הפרויקט יש לבקש מחברת הניהול לקבל כמה הצעות מחיר. לא אחת מתברר כי קיימים הבדלי מחירים תהומיים בין חברת שיפוצים אחת לשנייה כאשר מדובר בחברות שיפוץ חיצוניות. בהתאם למצב בשטח אשר אפשר לראות אותו בתמונות, בסרטון וידאו ובפירוט של הצעות המחיר, מחליט בעל הנכס באיזו חברת שיפוץ לבחור.

יש חברות ניהול הוגנות אשר גובות בגין סוגי השיפוצים השונים מחירים סבירים לשעה וכך סך עלות השיפוץ מסתיימת בסכומים נמוכים יותר, כיוון שיש להם עובדי אחזקה שהם in house . אך גם במקרים אלו יש להשוות מחירים כי דווקא כאלה שיש להם צוות אחזקה פנימי עלולים גם לנפח מחירים.

קיימות גם חברות ניהול קטנות אשר אינן משאירות לעצמן נתח מעלות הפרויקט ועם זאת הן מצליחות לשרוד כלכלית.

עלויות השיפוץ חלות על בעל הנכס ולכן יש ליידע אותו לפני ביצוע כל שיפוץ אשר ערכו הוא מעל 500 דולר, כדי שיאשר זאת טלפונית או בכתב. במיוחד כשמדובר בסכומים גבוהים מאד כמו תיקון גג, התקנת מזגן קומפלט או צנרת, אשר עלות כל אחד מהם עלולה להגיע לאלפי דולרים.

פינוי דייר מהנכס עקב אי תשלום

אם דייר אינו משלם שכר דירה במועד, ממתינים כמה ימים ואם גם אז התשלום לא מתבצע, חברת הניהול מגישה לבית המשפט בקשה לפינוי הדייר מהנכס עקב אי תשלום. הליך זה אורך בבית המשפט כחודש ימים תלוי במדינה בה זה קורה. העלות המשפטית של הגשת התביעה מתחלקת בין הבעלים לבין חברת הניהול על פי מה שרשום בחוזה, סך ההוצאה המשפטית נעה בין 300-100 דולר.

הדיירים אמורים להשמיע טיעונים משכנעים לעובדה שהם לא עומדים בתנאי החוזה וזאת מעבר לעובדה שאין להם יכולת כספית לשלם את דמי השכירות ואת העלויות הנלוות.

אם הדייר מחליט בסופו של ההליך המשפטי לשלם את חובותיו, הוא יישא גם בעלויות המשפטיות.

בנוסף לכך, עקב האיחור בתשלומים הדיר יישא בחיוב נוסף עבור ימי האיחור, בהתאם לעלות ליום ככתוב בחוזה. חברות ניהול מסוימות גובות נתח גם מהפרשי התשלומים הללו ואילו חברות אחרות מעבירות את מלוא סכום ההפרשים לבעל הנכס.

אם השוכרים אינם משלמים את חובותיהם לאחר הפסיקה או אינם מגיעים להסדר תשלומים, הבעלים מקבלים חזקה על הנכס ((Writ of possession  והדיירים אמורים לפנות את הנכס תוך ימים בודדים. אם הנכס לא מתפנה לאחר המועד שנקבע, השריף המקומי מגיע להוציאם בכוח פיזי (לרוב זה לא קורה והם מתפנים לבד).

במקרים כאלה ובאופן כללי כאשר הדיירים מפרים את הסכם השכירות בעל הנכס משאיר את הביטחונות שקיבל מהדייר (לרוב שווי של חודש שכירות).

חשוב לציין שחברת הניהול אחראית על כל התהליך מא'-ת' והבעלים רק מקבל דיווחים על כל מה שקורה ואיננו נדרש לבצע כל פעולה.

משך הזמן הממוצע לפינוי דייר מרגע התחלת התהליך ועד סופו משתנה בין מדינה למדינה אבל בשווקים שאנחנו עובדים התהליך אורך כחודש בממוצע.

איך בוחרים חברת ניהול?

מכיוון שבעלי נכסים מעוניינים לעבוד עם חברת הניהול לטווח הארוך, הדרך הנכונה היא לבקש המלצה ממשקיעים אשר ברשותם כמה נכסים והם משתמשים בשירותיה של חברת ניהול זו או אחרת. המטרה היא לבדוק את מלוא המעטפת, כדי לא ליפול לידיה של חברה אשר עוסקת במעשי מרמה. נכנסים גם לפורומים באינטרנט ומקבלים חוות דעת חיוביות ושליליות, על חברות ספציפיות, אשר קיימת חשיבה להיות איתם בקשרים עסקיים לניהול הנכסים.

מעבר לכך, חשוב לראיין כמה שיותר חברות ניהול, לשאול את נציגיהם את השאלות הנכונות וכך לצמצם את הרשימה לחברות המובילות אשר פועלות באופן אמין ואחראי לאורך שנים רבות ומנהלות בדרך זו לפחות חמישים נכסים.

יש לבקש מכל אחת מהחברות המובילות שמות של כמה בעלי נכסים שהם לקוחות אשר ימליצו על דרך ההתנהלות שלהם. הלקוחות הפוטנציאלים משוחחים עם בעלי נכסים, מקבלת את הרושם אם הם הבעלים ואכן קיים קשר עסקי בין הצדדים ולא מדובר באיזו פיקציה.

השלב האחרון הוא פגישה פיזית בארבע עיניים כדי לתהות על קנקנה של החברה, נראות המשרדים, רצינותם של הנציגים ובעיקר תחושת האינטואיציה של בעל הנכס, אם מדובר בחברה איכותית גם מההתרשמות וגם לאחר בדיקת הניירת כמו זו של רשם החברות האמריקאי.

לאור העובדה שהתגלו מעשי נוכלות ומרמה, כדאי לבקש ליווי וייעוץ מהצוות הישראלי אשר עובד עם חברת הניהול בתחילת הדרך, כדי לא לחוות סיטואציות לא נעימות ולהפסיד כספים.

ההתנהלות מול חברת הניהול

לאחר ההתקשרות, אפשר לפנות לנציגי חברת הניהול בכל נושא אשר קשור לדירה ואם נציגיה לא עונים תוך פרק זמן של 48 שעות, פונים אליהם שוב בכתב או טלפונית.

חברת הניהול שולחת באופן קבוע ואוטומטי דוחות חודשיים ודוחות שנתיים או לסירוגין מספקת פורטל אינטרנטי לכל בעל נכס. הדוחות כוללים את מלוא הפירוט על ההכנסות ועל הקיזוזים אשר בוצעו עבור סעיפים שונים כמו שיפוץ.

כל לקוח מתאם עם חברת הניהול את אופן העברת הכספים בכל חודש, אם לחשבון בנק שינוהל בארה"ב וכך מבצעים את התשלומים השוטפים בישראל באמצעות כרטיס אשראי של החשבון בחו"ל, המרת כספים או העברה ישירה לחשבון הבנק בישראל. כל בעל נכס מוצא את הנתיב הזול ביותר כלכלית, כדי לחסוך תשלום עמלות מיותרות.

מה אנחנו צפויים ללמוד?

home

מבוא

  • היכרות
  • למה כדאי להשקיע בנדל"ן מניב
  • למה כדאי להשקיע בארה"ב
home

יתרונות ההשקעה בארה"ב

  • כלכלת ארה"ב
  • השוואה להשקעות באירופה
  • יתרונות הנדל"ן המניב בארה"ב
home

סוגי השקעות

  • וולסלינג
  • רנטלים
  • פליפים
  • בנייה חדשה
  • מולטי פמילי
  • מימון בעלים
  • השכרה אם אופציה מכירה
  • מכירות פומביות
home

סוגי נכסים

  • צמודי קרקע SFH
  • דופלקס – טריפלקס – קאודפלקס
  • מולטי פמילי
  • בית משותף Townhouse
  • דירות
  • בית נייד
  • נדל"ן מסחרי
  • מגרשים
home

ניתוח שוק

    • מאקרו שוק
      • עדיפות גאוגרפית בארה"ב
      • הגירה
      • אבטלה
      • תשואה חציונית
      • עליית ערך
      • ביקוש והיצע
      • מגמות מחירים
    • מיקרו שוק
      • סוג שכונה
      • נתוני פשיעה
      • מוסדות חינוך
      • מסחר מקומי
      • ייעוץ מקומי
    • סוגי שכונות
home

איתור הנכס

  • MLS
  • Craigslist
  • Wholesalers
  • Foreclosure
  • Tax Sale
  • Postcards
home

ניתוח עסקה

  • הערכת שווי של נכס
  • אומדן צפי שכירות
  • הערכת שיפוץ
  • הוצאות תפעוליות
  • חישוב תשואה
  • סוגי תשואות (פירותית, הונית, מצרפית)
  • ניתוח עסקה לדוגמא
home

תהליך הרכישה

    • הצעת מחיר.
    • החוזה 
    • בדיקת נאותות
      • בדיקה וירטואלית
      • בדיקה פיסית
      • מאמר איזה דברים צריך לבדוק לפני רכישת נכס
      • אינספקטור, קונטרקטור, חברת ניהול
      • משא ומתן
    • בדיקה משפטית
      • Title search
      • Title Insurance
      • Warranty Deed
      • Quit Claim
    • סגירה
home

ביטוח

  • סוגי ביטוחים
  • מרכיבי הביטוח
  • סוכן ביטוח
  • טיפים לבחירת פוליסה נכונה
home

הצוות המקומי

          • מתווכים
            • Buyers agent
            • Seller agent
            • מערכות יחסים
          • חברות ניהול
            • תפקידי חברת הניהול
            • קריטריונים לאיתור דיירים
            • עמלות
            • Eviction
            • איתור חברת ניהול
            • התנהלות מול חברת ניהול
          • עורכי דין וטייטל
          • סוכן ביטוח
          • קבלנים
home

ניהול מרחוק

  • אחריות המשקיע
  • ניהול נכון
  • תשלומים
home

שיפוצים

  • הכרת המערכות
  • סוגי שיפוצים
  • שיפוצים מומלצים
  • עלויות
home

מיסוי

  • סוגי מיסוי
  • מיסוי בארה"ב
  • מיסוי בישראל
  • מס רכישה
  • מס עזבון
  • מיסוי LLC
  • Withholding Tax
home

דוחות ורואה חשבון

  • דוח בארה"ב
  • דוח בישראל
  • עלויות
  • רו"ח מומלצים
home

חברת LLC

  • למה LLC
  • מסמכים חשובים
  • עלויות
  • אופרציה
home

דרכי מימון ומינוף

  • אפשרויות מימון בישראל
  • אפשרויות מימון בארה"ב
  • מחזור (Refinance)
  • IRR סימולציה
purchase

מכירת הנכס

  • הכנה למכירה
  • קביעת תמחור נכון
  • סוגי מימושים
  • דרכי מימוש
  • הוצאת סגירה
rent

סיכונים ותוכנית נדלן לטווח ארוך!

לא קיבלתם את הקורס?

בדוק בלשונית קידומי מכירות והעבר את המייל ללשונית דואר רגיל
כך שתוכל להמשיך ולקבל מיליים
בדוק בדואר זבל והעבר את המייל לתיבת דואר נכנס.
בדוק שמילאת כתובת דואר נכונה
 
 
אם עדין לא מצאת את המדריך שלח מייל הקלק לשליחת המייל ורשום לא קיבלתי :-) 
דילוג לתוכן