חשיבותו של ביטוח נכס בארה"ב

הקדמה

כבעלים של נכס להשקעה, אנחנו מספקים קורת גג לדיירים ומסירים הרבה אחריות שהייתה להם אילו היו בעלי הנכס בעצמם.

ומהצד שני אנחנו נהנים מהכנסה פאסיבית שוטפת בכל חודש.

יחד עם זאת, כבעלי הבית יש לנו לא מעט אחריות, הן לשמירה על הנכס עצמו והן למי שחי בתוכו. לכן יש לוודא שאנחנו מבוטחים כהלכה.

ישנם הבדלים בין ביטוח לנכס למגורים לבין נכס להשקעה.

רמת הכיסוי של ביטוח של נכס להשקעה היא יותר גבוהה וצריכה לקחת בחשבון מרכיבים נוספים שיכולים לקרות בעת ההחזקה בנכס.

גם אם הדיירים שלנו הם מצוינים ואין שום בעיות או תביעות מולם, הבית עצמו חשוף לאסונות שונים. פגיעות אלו יכולים להזיק הן לנכס עצמו והן לפגוע בדיירים עצמם ואנחנו כבעלי נכס מחויבים לבטח גם את מי שחי בתוך הנכס.

עבודה מול סוכנות ביטוח

הבנה של פרטי הפוליסה איננה דבר כל כך פשוט שכן מדובר לרוב במסמך ארוך עם הרבה פרטים קטנים. עבודה מול סוכנות ביטוח שמתמחה בביטוחי נכסים להשקעה, תוכל לייעץ לכם איזה פוליסה הכי מתאימה, לעשות סקר שוק מול חברות הביטוח בשוק כדי לקבל את המחיר הכי טוב עם הכיסוי הכי מתאים ולסכם לכם את הנקודות העיקריות שחשובות. כמו כן, במקרה שבו צריך להפעיל את הביטוח סוכנות הביטוח תעבוד ישירות מול חברת הביטוח, תמלא את הבקשה והטפסים המורכבים וכן תדריך אתכם בתהליך מה צריך לעשות.

ייצוג משפטי

במקרה בו ישנה תביעה, חברת הביטוח מהווה ייצוג משפטי ואינכם צריכים להיות נוכחים פיסית בבית המשפט לכל הדיונים.

כחלק מתהליך הליווי של MSR Investments, בעת רכישת הנכס אנחנו דואגים לחבר את המשקיעים עם סוכנות הביטוח שאנו עובדים איתה כבר שנים ארוכות וליצור יחד פוליסה המתאימה ביותר לנכס. כך שהנכס יהיה מבוטח מיומו הראשון של הבעלים החדש.

איזה סוגי ביטוח לנכסים להשכרה קיימים?

כאשר אנחנו מבטחים נכס להשכרה מה שנקרא Rental Property ישנם כמה סוגי ביטוחים המחולקים ל-2 קטגוריות:

  • Personal Line
  • Commercials Line

תחת קטגוריית ה-Personal Line אנו יכולים למצוא את הסוגים הבאים:

  • DP1 זהו הביטוח הבסיסי, הזול ביותר וגם עם הכיסוי הכי נמוך. בסוג ביטוח זה יש רשימה סגורה ומצומצמת של אירועים שרק עבורם ניתן להפעיל את הביטוח (Named Perils). כמו כן ההחזר הוא לפי Actual Cash Value. בביטוח מסוג זה אין החזר על אובדן שכר דירה במידה והנכס נהרס.
  • DP2 – זהו ביטוח מורחב יותר והביטוח הנפוץ ביותר לנכסים להשכרה. בסוג ביטוח זה יש גם רשימה סגורה (ופחות מצומצמת) של אירועים שרק עבורם ניתן להפעיל את הביטוח (Named Perils). אך בשונה מDP1, ההחזר הוא לפי Replacement Cost
  • DP3 – זהו הביטוח היקר ביותר. בסוג ביטוח כל האירועים בכיסוי פרט לרשימת החרגה (Open Perils). הביטוח נותן כיסוי גם לרכוש של בעל הנכס שנשאר בנכס כמו מוצרי חשמל וכו. גם כאן ההחזר הוא לפי Replacement Cost.

קטגוריית ה-Commercials  היא למעשה מכילה מוצר הנקרא Commercial Insurance Package והוא מתחלק לשניים. סוג אחד שדומה DP1 & DP2 וסוג שדומה ל-DP3. לרוב, כאשר יודעים שהיו עדכונים בנכס בוחרים ב-DP3.

מה ההבדל בין Actual Cash Value לבין Replacement Cost?

אחד הפרמטרים החשובים בפוליסת הביטוח הוא השווי הכיסויי והוא נחלק ל-2 סוגים.

Actual Cash Value – הוא החזר כספי עבור אובדן הנכס/מערכות הנכס  עם התחשבות בגיל הפריט שניזוק. כלומר גובה ההחזר הוא לפי עלות של החלפה במוצר חדש אך ניכוי פחת לפי אורך חיי הפריט.

לדוגמא, נניח שגג הנכס בן 10 שנים (גיל גג ממוצע הוא 30 שנה) וכתוצאה מסופה, קרס עץ על הבית ושבר את הגג. נניח שעלות החלפת גג חדש היא 6,000$, מאחר וגילו של הגג היה בשליש חייו, עלות ההחזר עבור הנזק של הגג תהיה  $2000.

הדבר נכון גם לשווי של נכס שנמחק והניקוי יהיה לפי גילו.

Replacement Cost – פשוטו כמשמעו, זהו ההחזר עבור החלפה של הפריט לפריט חדש ללא שום ניכוי.

דוגמא, אם ה – Replacement Cost של הנכס הוא 100,000$  והנכס ניזוק לחלוטין כתוצאה משריפה, הבעלים יקבל את הסכום הזה ללא שום הפחתה (גם אם הבית שווה פחות :))

כאשר הנכס ריק או בשיפוצים

כאשר הנכס נמצא ריק הרבה זמן (מעל חודש/חודשיים) או במהלך שיפוצים שנמשכים הרבה זמן כדאי לשקול לשנות הביטוח לסוג אחר כגון Builder Risk  אך לא נפרט במאמר זה כי זה מחוץ לתחום.

מהם המרכיבים בפוליסת הביטוח?

כיסוי הנכס

הביטוח צריך לכסות נזקים שיש לנכס ולמבנה.

במקרה של נזק טוטלי לנכס, הביטוח ישלם לנו ערך קינון מחדש של הנכס. יש לראות מה כתוב בפוליסה על ערך הקינון מחדש (Replacement/Actual cost limit).

זהו למעשה הסכום המוערך שיעלה לבנות את הנכס מחדש.

במקרה של נזק מקומי לאזורים ספציפיים בנכס הביטוח מכסה בתנאי שעומד בתנאי הפוליסה ואיננו נזק כתוצאה מבלאי סביר, או מחדל של התקנה, אלא כתוצאה מנזק שנמצא באחד מסעיפי הכיסוי.

פגיעה של הנכס כתוצאה מוונדליזם לרוב נמצא בכיסוי אך יש לוודא זאת בפוליסה.

טיפ 1: לדווח קבלות על מערכות חדשות שהותקנו כדי לקבל מקסימום החזר.

טיפ 2: נכס שעומד ריק מעל 60/30 יום איננו מכסה נזקי גניבה/ונדליזם, ולא במקרה שיש לכם נכס ריק תעבדו מול חברת הניהול כדי שיוכלו לספק דוח בקרות המקרה שיראה שהיה דייר או ביקורי דייר בתוך פרק הזמן הזה.

רשימת האירועים שהביטוח מכסה  (Perils)

חשוב לבקש מסוכן הביטוח את הרשימה המלאה של האירועים להם יש כיסוי ביטוחי. לרוב הרשימה כוללת: שריפה, ברקים, פיצוץ, עשן, סופת רוח, ברד, מהומות, מהומה אזרחית, כלי טיס, כלי רכב, וונדליזם, דליפת ממטרה, התמוטטות, בולענים ופעילות געשית.

נזקי גוף   (Liability)

אין מה לעשות, תאונות קורות. הן מנזקי טבע והן מתאונות שיכולות להיות בתוך הנכס עצמו לדיירים עצמם שעשויים להכניס אתכם לתביעה כספית שצריכה לכסות עורכי דין, הוצאות משפטיות, הוצאות רפואיות וכו' שיכולות להגיע למאות אלפי דולרים .

פוליסת הביטוח צריכה לכסות מקרים כאלה עד לגובה כספי שיהיה מספיק לכסות נזקי גוף. המונח האמריקאי הוא liability  וכלל האצבע הוא כיסוי מינימלי של מיליון דולר.

אובדן שכר דירה (Loss of Rent)

במקרים בהם הנכס ניזוק עד כדי כך שהדיירים לא יכולים לחיות בו וייאלצו לעזוב למקום אחר. חשוב שיהיה לנו החזר כספי על אובדן שכר הדירה כתוצאה מכך.

השתתפות עצמית – Deductible

זהו הסכום שישולם מכיסכם בעת הפעלת הביטוח, חשוב לבדוק מה גובה הסכום. שינוי של גובה הסכום משפיע על הפרמיה שתשולם. ככל שגובה ההשתתפות העצמית נמוכה יותר כך הפרמיה תתייקר ולהיפך.

מרכיבים נוספים

חשוב לשאול את סוכן הביטוח מה מכסה הפוליסה והאם מומלץ להוסיף לכיסוי דברים נוספים שהם אופציונליים. דוגמאות למרכיבים אופציונליים: נזקי הצפה באזורי סיכון,  בריכות שחיה, אירועי טרור, אבטחת שכירות, הגדלת כיסוי כללי ועוד.

כיצד להקטין סיכון לתאונות

למרות הכיסוי ביטוחי, אף אחד לא רוצה להגיע למצב בו דיירים נפגעים והוא מוצא את עצמו תחת תביעה משפטית. כדי להקטין את הסיכון עלינו לוודא שהכנס נמצא במצב שאינו מסכן את הדיירים. להלן כמה נקודות חשובות:

  • "נורות אדומות": חשמל חשוף או מקצר, מדרגות תלולות, מעקה שבור, רצפה עם ריצוף לא אחיד, התרופפות מרפסת/פרגולה/גג וחלונות שאינם תקינים למקרה שיש מקרה חירום  חייבים טיפול מיידי!
  • להתייחס ברצינות לכל פנייה של הדיירים לגבי סיכון בטיחותי שהם רואים ולא להזניח.
  • התקנת גלאי עשן ואמצעי התראה נוספים לרוב נדרשים על ידי חברת הביטוח, אך גם אם לא נדרשתם יש להגדיל ראש ולהתקין. עלות אפסית מול התועלת.
  • לבקר בנכס אחת לחצי שנה (עם חברת הניהול) ולוודא שאין מפגעים בטיחותיים.

מה אנחנו צפויים ללמוד?

home

מבוא

  • היכרות
  • למה כדאי להשקיע בנדל"ן מניב
  • למה כדאי להשקיע בארה"ב
home

יתרונות ההשקעה בארה"ב

  • כלכלת ארה"ב
  • השוואה להשקעות באירופה
  • יתרונות הנדל"ן המניב בארה"ב
home

סוגי השקעות

  • וולסלינג
  • רנטלים
  • פליפים
  • בנייה חדשה
  • מולטי פמילי
  • מימון בעלים
  • השכרה אם אופציה מכירה
  • מכירות פומביות
home

סוגי נכסים

  • צמודי קרקע SFH
  • דופלקס – טריפלקס – קאודפלקס
  • מולטי פמילי
  • בית משותף Townhouse
  • דירות
  • בית נייד
  • נדל"ן מסחרי
  • מגרשים
home

ניתוח שוק

    • מאקרו שוק
      • עדיפות גאוגרפית בארה"ב
      • הגירה
      • אבטלה
      • תשואה חציונית
      • עליית ערך
      • ביקוש והיצע
      • מגמות מחירים
    • מיקרו שוק
      • סוג שכונה
      • נתוני פשיעה
      • מוסדות חינוך
      • מסחר מקומי
      • ייעוץ מקומי
    • סוגי שכונות
home

איתור הנכס

  • MLS
  • Craigslist
  • Wholesalers
  • Foreclosure
  • Tax Sale
  • Postcards
home

ניתוח עסקה

  • הערכת שווי של נכס
  • אומדן צפי שכירות
  • הערכת שיפוץ
  • הוצאות תפעוליות
  • חישוב תשואה
  • סוגי תשואות (פירותית, הונית, מצרפית)
  • ניתוח עסקה לדוגמא
home

תהליך הרכישה

    • הצעת מחיר.
    • החוזה 
    • בדיקת נאותות
      • בדיקה וירטואלית
      • בדיקה פיסית
      • מאמר איזה דברים צריך לבדוק לפני רכישת נכס
      • אינספקטור, קונטרקטור, חברת ניהול
      • משא ומתן
    • בדיקה משפטית
      • Title search
      • Title Insurance
      • Warranty Deed
      • Quit Claim
    • סגירה
home

ביטוח

  • סוגי ביטוחים
  • מרכיבי הביטוח
  • סוכן ביטוח
  • טיפים לבחירת פוליסה נכונה
home

הצוות המקומי

          • מתווכים
            • Buyers agent
            • Seller agent
            • מערכות יחסים
          • חברות ניהול
            • תפקידי חברת הניהול
            • קריטריונים לאיתור דיירים
            • עמלות
            • Eviction
            • איתור חברת ניהול
            • התנהלות מול חברת ניהול
          • עורכי דין וטייטל
          • סוכן ביטוח
          • קבלנים
home

ניהול מרחוק

  • אחריות המשקיע
  • ניהול נכון
  • תשלומים
home

שיפוצים

  • הכרת המערכות
  • סוגי שיפוצים
  • שיפוצים מומלצים
  • עלויות
home

מיסוי

  • סוגי מיסוי
  • מיסוי בארה"ב
  • מיסוי בישראל
  • מס רכישה
  • מס עזבון
  • מיסוי LLC
  • Withholding Tax
home

דוחות ורואה חשבון

  • דוח בארה"ב
  • דוח בישראל
  • עלויות
  • רו"ח מומלצים
home

חברת LLC

  • למה LLC
  • מסמכים חשובים
  • עלויות
  • אופרציה
home

דרכי מימון ומינוף

  • אפשרויות מימון בישראל
  • אפשרויות מימון בארה"ב
  • מחזור (Refinance)
  • IRR סימולציה
purchase

מכירת הנכס

  • הכנה למכירה
  • קביעת תמחור נכון
  • סוגי מימושים
  • דרכי מימוש
  • הוצאת סגירה
rent

סיכונים ותוכנית נדלן לטווח ארוך!

לא קיבלתם את הקורס?

בדוק בלשונית קידומי מכירות והעבר את המייל ללשונית דואר רגיל
כך שתוכל להמשיך ולקבל מיליים
בדוק בדואר זבל והעבר את המייל לתיבת דואר נכנס.
בדוק שמילאת כתובת דואר נכונה
 
 
אם עדין לא מצאת את המדריך שלח מייל הקלק לשליחת המייל ורשום לא קיבלתי :-) 
דילוג לתוכן