כאשר אנחנו בוחנים שוק להשקעה, ולא משנה איפה בעולם, עלינו לבחון מספר פרמטרים.

נתוני הגירה

נתוני הגירה חיובית או שלילית מצביעים על מגמת השוק ותמונת מצב היסטורית.

שוק שנמצא במגמת הגירה שלילית בחמש שנים האחרונות מצביע על כך שאנשים עוזבים את האזור. הגירה שלילית יכולה מרמזת על שוק "לא בריא" שבו יכול להיווצר מצב בו ההיצע עולה על הביקוש ובכך מגדיל את אחוזי התפוסה של נכסים והקושי למכור או להשכיר את הבית.

לעיתים ניתן למצוא שווקים מתפתחים בהם האזור סבל מהגירה שלילית גבוהה זמן רב אבל המגמה משתנה ולכן השוק יכול להיות עם פוטנציאל ויש לבחון את הדברים היטב. אך עדיין מדובר בשוק ברמת סיכון יותר גבוהה.

לכן, כאשר אנחנו בוחנים שוק חדש, חשוב לשים דגש שבאזור אין הגירה תהיה שלילית ובמידה וכן שתהיה מזערית ביותר.

ניתן לבדוק את נתוני ההגירה בארה"ב באתר זה.

מדד אבטלה

אַבְטָלָההיא מצב שבו אדם המסוגל ורוצה לעבוד אינו מצליח למצואעבודהתמורתשכר (ויקיפדיה).

כאשר שיעורי האבטלה גבוהים, חל ערעור ביציבות הפוליטית, עליה בפשיעה ובעוני, עלייה בשיעור המהגרים ועוד.

בשווקים בהם יש אבטלה גבוהה העוני גובר ואיתו גם פרופיל האוכלוסייה נפגע.

מבחינת שוק הנדל"ן כאשר יש אבטלה גבוהה, הדבר יכול לפגוע בערכי הבתים, אחוזי ההגירה השלילית עשויים לעלות בעקבות עזיבה של תושבים לשווקים אחרים שבהם יוכלו למצוא עבודה ובכך אחוזי התפוסה והביקוש פוחתים. כלומר עלייה בהיצע וירידה בביקוש. דבר שיכול להשפיע על משך זמן למכירת הנכס או למציאת דיירים.

לכן, לפני שבוחרים שוק יש לשים לב לממד האבטלה ולראות שאיננו גבוה בצורה משמעותית מהאבטלה הממוצעת בארה"ב.

ניתן למצוא את מדד האבטלה לפי עיר ומדינה בארה"ב באתר זה.

יחס בין מחיר הבתים החציוני לשכר הדירה החציוני

כאשר אנחנו בוחנים עסקת נדל"ן מניב, מה שנקרא עסקת תזרים מזומנים, אחד הפרמטרים החשובים ביותר הוא התשואה השוטפת.

התשואה הגולמית נגזרת מהיחס בין שכר הדירה למחיר הבית. ככל ששכר הדירה גדול יותר ומחיר הבית נמוך יותר התשואה תהיה גבוהה יותר.

לכן, בנדל"ן מניב השאיפה שלנו היא לקנות נכסים באזורים בהם אנחנו יכולים למקסם את התשואה השוטפת.

כדי למצוא את האזורים הללו אנחנו צריכים לערוך חישוב פשוט של חלוקת שכר הדירה החציוני במחיר הבתים החציוני ולבחון את השווקים עם היחס הגבוה ביותר.

כמובן שאיננו בוחנים כדאיות של השקעה רק לפי תשואה אלא גם לפי פרמטרים אחרים שתוארו לעיל אך לאחר שצמצמנו את אזור בחירת השוק יש עכשיו לבחון את הנתון הזה.

המונח "חציוני", מתייחס לאמצע בתוך טווח מחירים, שהוא דומה לממוצע אך יותר מתאים לעניינו.

ניתן לבדוק למצוא את מחיר הבתים והשכירות החציוני לפי אזור בארה"ב באתר זה.

ביקוש והיצע

ביקוש והיצע מכתיבים את השוק והכלכלה וכאשר האיזון מופר השוק איננו "בריא".

בשוק הנדל"ן כאשר יש יותר היצע מביקוש, הדבר מתבטא בעודף של נכסים למכירה והארכת זמן מכירת הנכסים.

מצד שני, שוק שבו גובר הביקוש על ההיצע הוא שוק תחרותי שבו מחירי הבתים עולים בקצב מהיר וקשה למצוא עסקאות אטרקטיביות.

לפני שאנחנו בוחרים שוק אנחנו צריכים להסתכל על היחס בין הביקוש להיצע ולראות שיש איזון נכון.

כדי לבדוק את ההיצע ניתן להיכנס לאתרים שבהם מוצעים בתים למכירה כגון www.realtor.com

כדי לבדוק את הביקוש אנחנו בוחנים כמות העסקאות שבוצעו על ידי משקיעים ((Cash Buyers בטווח של 90 יום אחרונים. ניתן להיעזר במתווך מקומי בארה"ב שנגיש למערכות שיכולות לספק את המידע או להשתמש בשירותים שרובם בתשלום כגון www.listsource.com  כדי לשלוף את המידע.

יחס בריא הוא בין 1/5 עד 1/15, כלומר בין 5 ל-15 נכסים למכירה על כל עסקה שבוצעה. פחות מזה אנחנו בשוק של עודף ביקוש ומעל זה בשוק של עודף היצע.

מגמת מחירים

בנדל"ן מניב, אנחנו מסתכלים על מגמת מחירים הן של שווי הבתים והן של גובה השכירות, עם דגש לגובה השכירות.

במדד השכירות מה שחשוב לנו לבחון הוא שהמגמה הכללית נמצאת בעליה (או ללא שינוי).

ירידה במחירי השכירות מרמז על שוק עם ביקוש נמוך שיכול להוות בעיתיות למצוא דיירים ופגיעה מתמשכת בתשואה השוטפת.

לגבי מדד מחירי הבתים, ניתן לראות אם יש עלייה חדה במחירים (עודף ביקוש) או ירידה חדה (עודף היצע).

יש לא מעט מקורות שיכולים להציג לנו את מגמות המחירים ואחד מהם הוא של זילו בקישור הזה.