חברות הניהול בארה"ב עובדות בצורה מאוד תבניתית באיתור הדיירים ואכלוס הנכס. זהו תהליך מאוד מוסדר אשר קורה בכל פעם שנכס מתפנה וצריך לאכלס אותו עם דיירים חדשים.
איתור הדיירים נחלק לשני שלבים עיקריים: שיווק הנכס וסינון מועמדים.
שיווק הנכס
בשלב הראשון חברות הניהול משווקות את הנכס להשכרה דרך מגוון מקורות:
- MLS – Multiple listing services – זהו מאגר התיווך הציבורי והגדול ביותר שחברות ניהול ומתווכים עובדים כדי לפרסם נכסים למכירה והשכרה. רק מתווך מורשה יכול לפרסם במאגר הזה.
- אתרים ציבוריים נוספים – חברות הניהול יפיצו את הפרסום באתרים ציבורים חינמיים אחרים כגון zillow, Trulia, Realtor ואתר GoSection8 – במידה ורוצים לאתר דייר של סקשן 8, חברות הניהול יפרסמו במדור זה גם.
- מסדי נתונים פנימיים – חברות ניהול ותיקות וגדולת מתחזקות מסדי נתונים גדולים עם אוסף גדול של שוכרים פוטנציאילים שממתינים לנכס והם יכולים להיעזר שם גם.
- שלט בחצר – שלט בחצר תמיד עושה עבודה טובה ומושך מקומיים שמחפשים לגור בסביבה. טיפ: ישנם אזורים שצריך להיות זהירים עם שלט בחצר מאחר והוא מהווה סימן לכך שהנכס ככל הנראה ריק ויכול למשוך "מבקרים לא רצויים"
- רשתות חברתיות – בעידן של זמננו לרשתות החברתיות יש כוח אדיר במציאת דיירים וחברות הניהול עושות בהן שימוש גם כן.
- קשרים עם משרדים אחרים – הרבה פעמים חברות הניהול משתפות פעולה עם משרדי תיווך והשכרה נוספים כדי לאתר את הדייר הנכון וחולקות ביניהן את העמלה.
סינון מועמדים
לאחר שחברת הניהול אספה מספיק מועמדים פוטנצאילים מתחיל תהליך הסינון כדי לבחור בדייר עם הקריטריונים הכי טובים.
ראשית נציין, שכל מועמד פוטנציאלי משלם application fee שנע סביב $25 שמהווה תשלום עבור הבדיקה שלו שלרוב נשלחת לחברה חיצונית שמומחית בחילוץ מידע על המועמד.
הבדיקה וסינון הדיירים מתבצעת על פי הקריטריונים הבאים:
- מדד קרדיט סקור (Credit Score) – זוהי בדיקה הכי שטחית שיש והיא בודקת מה מדד הקרדיט של המועמד. בארה"ב לכל אדם יש "ציון" להתנהלות הכלכלית שלו. ככל שהציון גבוה יותר כך המועמד יותר יציב כלכלית. בנקים ולווים משתמשים במדד הזה כדי לדעת מה גובה סיכון ההלוואה ולפיה נקבעת הריבית והתנאים. טווח המספר נע בין 300 ל-850. בחינת הקרדיט סקור צריכה להיות בהתאמה לסוג הנכס. יש לצפות שנכסים באזור מעמד נמוך יותר יש לצפות למועמדים עם קרדיט סקור נמוך יותר. *באזורים בהם יש אוכלוסיה ממעמד נמוך, לרוב חברות הניהול מתעלמות מקריטריון הקרדיט סקור כי פשוט רובים המוחץ לא כשירים לפי מדד זה.
- עבר פלילי – Criminal background check – בודקים את העבר הפלילי של המועמד. לרוב, לא נקבל דייר עם עבר פלילי או לפחות לא בחמש שנים האחרונות.
- היסטורית שכירויות – חברות הניהול יוצרות קשר עם הבעלים הקודמים של השוכר הפוטנציאלי כדי לוודא את מוסר התשלומים והתנהלותו מול הבעלים הקודם.
- היסטוריית אי תשלום (eviction history) – זהו נתון ציבורי שחברות הניהול בוחנות האם ומתי היו מקרים של פינוי הדייר בעבד בעקבות אי תשלום שכר דירה. לרוב, נעדיף דייר ללא היסטוריה של פינויים או לפחות לא ב-3 שנים האחרונות.
- חובות – דוח המועמד יחשוף אם קיימים חובות או עיקולים בהווה או בעבר של המועמד.
- מקום עבודה – חלק מהקריטריונים הוא לוודא את מקום העבודה הנוכחי על ידי התקשרות למעסיק וקבלת 3 תלושי שכר אחרונים. כמו כן מקבלים מידע על היסטורית העסקות שהיו למועמדות וניתן לראות כמה "יציב" הוא. במידה והמועמד עצמי נרצה לראות את הדוח השנתי.
- הכנסה – אחד המדדים הבסיסיים היא רמת ההכנסה של המועמד. מעבר לתלושי השכר, נרצה להיות התנהלות כספים על ידי 3 חודשים של עו"ש.
- יחס הכנסה / שכר דירה – אחד הפרמטרים ההכרחיים הוא לבדוק שהמועמד מרוויח מספיק כדי לשלם שכירות והכלל אצבע עומד על יחס של פי 3. כלומר ההכנסה של משק הבית צריך להיות פ 3 משכר הדירה.
נקודות נוספות
חשוב להבין שלכל אזור בו מחפשים את הדייר המתאים תהיה גמישות כזאת או אחרת עם הקריטריונים ואין תבנית קבועה. אבל יש כמה נקודות קריטיות שאינן ניתנות למשא ומתן כפי שצוין לעיל.
לפעמים אחד הקריטריונים איננו עומד בדרישה המינימלית וניתן לגשר על הסיכון באמצעות שיק בטחון גבוה יותר, אך צריך להיות זהיר כי לא תמיד זה משתלם.
יש איסור הפליה לפי גזע דת ומין וזאת עבירה על החוק ולכן חברות הניהול זהירות מאוד לסיבת דחיית המועמד, שצריכה להיות מוצדקת ביחס למועמד אחר.
כפי שראיתם, איתור דייר אינו תהליך פשוט וטריוויאלי, בחינה מדוקדקת של המועמדים הוא שלב חשוב מאוד באכלוס הנכס ואין להקל בו ראש, שכן הפזיזות למצוא דיירים מהר יכולה לעלות ביוקר בטווח הארוך.
