כיצד לממן קנית נכסים בארה"ב

מבוא

מחירי הנכסים בארה"ב הם משמעותית זולים יותר מאשר הנכסים בישראל. יחד עם זאת ההון העצמי שיש ברשותנו עדין מוגבל ולכן גם מגביל את כמות הנכסים שאנו יכולים לרכוש.

לכן כדי לצמוח ולגדול בצורה מהירה אנו נדרשים למנף את הכסף כדי לממן עסקאות נוספות ולא "להיתקע" עם נכס אחד או שניים.

סיבה נוספת לקבלת מימון, מעבר למגבלת ההון העצמי, היא הגדלת התשואה. ככל שהמינוף גדול יותר ופחות הון עצמי מעורב, התשואה הפנימית (IRR) גדלה ובסופו של דבר הופך את ההשקעה ליותר אטרקטיבית.

לאזרחים אמריקאים או זרים שמנהלים חשבון עו"ש בארה"ב ויש קרדיט סקור, אפשרויות המימון בארה"ב היא בהחלט אופציה אטרקטיבית.

עבור משקיעים ישראלים, ללא התנהלות פיננסית בארה"ב, האפשרות לקבלת מימון מבנק אמריקאי יותר מוגבלת ולרוב איננה אטרקטיבית (למעט נכסים מסחריים). במקרים אלה, האופציה למימון הכסף מישראל היא יותר פשוטה ועדיפה.

במאמר זה נפרט על דרכי המימון שקיימות הן בישראל והן בארה"ב.

 

מימון בישראל

בישראל ניתן למצוא את האפשרויות הבאות לקבלת מימון עבור רכישת נכסים בארה"ב.

ההלוואות שניתנות בישראל אינן משעבדות את הנכס בארה"ב ואינן מסתמכות על ההכנסות של הנכס אלא על פי יכולת ההחזר שלכם.

להלן פירוט של רוב האופציות הפופולריות ומה מאפיין כל אחת מהן.

הלוואה לכל מטרה

זוהי הלוואה שניתנת בבנק מסחרי בו מתנהל החשבון שלכם.

מרכיביה הבסיסיים של ההלוואה:

  • טווח הלוואה 5-7 שנים.
  • אפשרות לקבל גרייס.
  • ריבית על בסיס פריים ותלויה בחוזה הלווה.
  • גובה מקסימלי של ההלוואה תלוי ביכולת ההחזר של הלווה, האובליגות ומערכת הקשרים עם הבנקאי.

 

טיפים לקבלת הלוואה עם התנאים הכי טובים בבנק

  • לעבוד עם בנק גדול. ככל שהבנק גדול, יש לו יותר כסף למכור וכך גם עלויות המימון תהינה יותר זולות. במידה והחשבון שלכם נמצא בבנק קטן ואתם שוקלים לגייס כספים לרכישה של נכסים מניבים בארה"ב מומלץ לשקול מעבר חשבון לבנק גדול.
  • מערכת יחסים עם הבנק. יש חשיבות גבוהה למערכת היחסים עם הבנק והבנק יותר בוחן מי אתם ופחות את ההשקעה. חשוב לפתח מערכת יחסים טובה וארוכת טווח עם הסניף.
  • הופעה חיצונית. ישנה חשיבות גבוה להופעה ונראות, כאשר ניגשים לבקש הלוואה, מומלץ להגיע בשעת בוקר שהסניף נפתח (ולא בסוף היום), לבושים בצורה מהודרת, עם כל המסמכים שיש לכם להוכיח שאין לכם בעיה לעמוד בהחזרי ההלוואה.
  • כפי שציינו, הבנק איננו לוקח את הנכס כשעבוד לבנק, אך למרות זאת כדאי לבוא עם תכנית עסקית של ההשקעה, ולהראות שמדובר בהשקעה רווחית. זה יראה רצינות ויעזור לפקיד לתת לכם הלוואה בראש שקט יותר. אחרי הכל זאת לא הלוואה לקנות רכב (רק הוצאות) אלא נכס (הכנסות ללקוח שלהם).
  • צריך לזכור שמדובר ב"שוק" לכל דבר, לכן ההמלצה היא להתחיל לבדוק בבנקים הגדולים ובפרט בסניפים הגדולים ביותר שקרובים לאזור מגוריכם.

 

הלוואה כנגד קופת חסכון / גמל

הלוואה כנגד קופת חסכון היא אופציה נהדרת נוספת, שכן ניתן לקבל הלוואה מהקרן שקיימת, מבלי לפדותה ובכך ליהנות מכפל תשואות. הקופה ממשיכה לייצר תשואה וגם הכסף שגייסתם ייצר תשואה על ידי הנכס.

אחוזי המימון מהקרן איננם קבועים ויכולים להשתנות בין הקופות השונות. לכן מומלץ לברר מול הקופה שמחזיקה את הכספים מהם אחוזי המימון ותנאי ההלוואה.

מאפייני ההלוואה:

  • טווח הלוואה 5-7 שנים.
  • 50%-70% מהקרן.
  • ריבית נמוכה ומבוססת פריים.

 

הלוואה כנגד קרן השתלמות

הלוואה כנגד קרן השתלמות היא אופציה שדומה לאופציה של הלוואה כנגד קופת חסכון. ניתן לקבל הלוואה כנגד הקרן שקיימת, מבלי לפדותה ובכך ליהנות מכפל תשואות. הקופה ממשיכה לייצר תשואה וגם הכסף שגייסתם ייצר תשואה על ידי הנכס.

אחוזי המימון מהקרן איננם קבועים ויכולים להשתנות בין הקופות השונות. לכן מומלץ לברר מול הקופה שמחזיקה את הכספים מהם אחוזי המימון ותנאי ההלוואה.

מאפייני ההלוואה:

  • עד 50% לחלק לא נזיל.
  • עד 65% לחלק נזיל.
  • ריבית נמוכה ומבוססת פריים.

הלוואה כנגד קרן פנסיה/ביטוח מנהלים

הלוואה כנגד קרן הפנסיה / ביטוח מנהלים היא דרך נוספת למנף את קרן הפנסיה שיש לכם מבלי לפגוע בזכויות הפנסיוניות וליהנות מכפל תשואות.

אחוזי המימון מהקרן איננם קבועים ויכולים להשתנות בין הקופות השונות. לכן מומלץ לברר מול הקופה שמחזיקה את הכספים מהם אחוזי המימון ותנאי ההלוואה.

מאפייני ההלוואה:

  • עד 30% לחלק לא נזיל.
  • ריביות נמוכות. מבוססות פריים.
  • הפנסיה ממשיכה לעבוד כרגיל.

 

הלוואה כנגד שעבוד נכס בישראל

הרבה משקיעים שיש בבעלותם נכס בישראל חושבים על האופציה למכור את הנכס בארץ ובמקומו לקנות נכסים בארה"ב. זוהי אכן אופציה שעל השולחן, אך ניתן גם להשאיר את הנכס בישראל ועדין לרכוש נכסים נוספים באמצעות מינוף של משכנתא.

כלומר, במידה ויש בבעלותכם נכס בישראל, ניתן למנף את הכסף באמצעות משכנתא על ידי שעבוד הנכס ובכך ליהנות מתנאי הלוואה נוחים, החזרים קטנים ועדין לגור בנכס שלכם.

מאפיינים ויתרונות ההלוואה:

  • גובה ההלוואה עד 50% משווי הנכס המשועבד. לדוגמא: שווי נכס 2M, יש משכנתא קיימת של 500K, ניתן לקחת הלוואה עד 500K.
  • פריסת הלוואה בתנאי משכנתא
  • פריסה עד 30 שנה.
  • החזרים נמוכים.
  • אפשר גרייס לחלק מהתקופה.
  • ריביות בתנאי משכנתא.

טיפ: כדי לקחת את ההלוואה הבנק ידרוש מכם חוזה רכישה של הנכס שאתם קונים בארה"ב ולפי זה גובה ההלוואה יקבע. לכן מומלץ להביא חוזה בגובה המקסימלי של ההלוואה שאתם יכולים לקחת (עד 50% משווי הנכס בניקוי משכנתא קיימת).

גופים פרטיים

ישנן דרכים יצירתיות נוספות לגיוס כספים ואחת מהן היא באמצעות גופים פרטיים. גופים כאלה הן כגון:

  • הלוואות מבני משפחה וחברים.
  • חברות הלוואה פרטיות.
  • הלוואות חברתיות וכו'.

שותפויות

במידה ולא קיימת יכולת מימון מסיבה כזאת או אחרת, אופציה נוספת שקיימת היא לחבור יחד עם שותף לביצוע ההשקעה.

במקרה הזה לרוב שותף אחד הוא היזם-מנהל והשותף או השותפים הם משקיעים.

כאשר בוחרים בדרך זו, לרוב מקימים LLC ומגדירים את אחוזי הבעלות וחלוקת הרווחים.

 

אפשרויות מימון בארה"ב

רכישה של נכס עם משכנתא בארה"ב

ראשית נבהיר, עבור אזרחים אמריקאים או זרים שמנהלים חשבון עו"ש בארה"ב ויש קרדיט סקור, אפשרויות המימון בארה"ב היא בהחלט אופציה אטרקטיבית.

לנכסי מגורים להשכרה (rentals) אפשרויות המימון בארה"ב למשקיעים זרים מוגבלות מאוד ואינן אלטרנטיבה טובה.

יחד עם זאת, כאשר מדברים על נדל"ן מסחרי (לדוגמא מולטי פמילי), האטרקטיביות לזרים גם כן קיימת וניתן לקבל אחוזי מימון של 50%-60% בריביות שפויות.

ישנם בארה"ב שני סוגים של משכנתא:

  • conventional load – משכנתא עבור נכס שנרשם על שם אדם פרטי. בד"כ ריביות יותר נמוכות. לא ניתן לקחת כאשר הבית רשום על LLC.
  • commercial loan – משכנתא שלוקחים עבור נכס מסחרי או נכס שמוחזק על LLC. ריביות יותר גבוהות.

חשוב להכיר שהלוואות משכנתא מבנק אמריקאי מוגבלת לכמות הלוואות, בד"כ 4-5 ומוגבלת בסכום.

כדי לפתוח את ערוץ המימון האמריקאי לנכסי מגורים הוא באמצעות צבירת קרדיט סקור. צבירת קרדיט סקור מתבצעת באופן טבעי כאשר אתם פותחים חשבון בנק פרטי ומתחילים לבצע טרנזקציות.

ככל שהקרדיט סקור שלכם גבוה יותר, כך גם תנאי ההלוואה יהיו טובים יותר.

כמו כן, לבנקים המקומיים יש קריטריונים שונים למתן הלוואה, כגון גובה הלוואה מינימלי, שווי הנכס מינימלי, גובה המימון (LTV) ועוד.

במידה ויש לכם קרדיט סקור והבנק מאפשר קבלת משכנתא, מאחר והתהליך לקבלת אישור עקרוני ארוך ומייגע, ההמלצה היא קודם כל לקבל אישור עקרוני ורק אז להתחיל לחפש נכסים כדי לא לאבד עסקאות.

לעיתים יש עסקאות קומבינציה ובד"כ בנייה חדשה אשר ליזמים יש מערכות יחסית עם הבנקים וניתן לבצע עסקת חבילה הכוללת מימון, אך מדובר על עסקאות מראש עם תשואה נמוכה יותר.

 

רכישה עם לווים פרטיים – private lenders

עבור משקיעים זרים שאין להם התנהלות פיננסית בבנק מקומי עם חשבון פרטי קיימת אופציה של מימון באמצעות גופי הלוואה פרטיים – Private lenders.

ישנם שני סוגים של הלוואות:

  • עסקאות קצרות טווח – Hard Money Lenders
  • עסקאות ארוכות טווח – ריביות מאוד גבוהות, בד"כ מעל 6%.

עבור עסקאות קצרות טווח (פליפים) האופציה ממשית והרבה משקיעים זרים משתמשים בה, אך כפי שציינו עבור עסקאות של נדל"ן מגורים להשכרה האטרקטיביות פוחתת משמעותית מאפשרויות המימון הקיימות בישראל.

 מחזור משכנתא – Refinance

מחזור משכנתא בארה"ב הינה למעשה לקיחת הלוואה כנגד שעבוד הנכס שיש לנו בארה"ב על ידי לווה אמריקאי (בנק/לווה פרטי).

מחזור משכנתא רלוונטי כאשר יש לכם מספר נכסים בשווי של לפחות 500,000$.

למעשה במחזור ניתן לקבל משכנתא כנגד נכס או פורטפוליו נכסים בריביות סבירות מבנק אמריקאי או לווה פרטי . ככל ששווי הפורטפוליו גדול יותר כך התנאים טובים יותר.

כדי לקבל את ההלוואה הלווה יצטרך המון פרטים על הנכס/ים, היסטוריית אחזקה, יציבות של השכרה, מצבכם הפיננסי ועוד. זהו תהליך לא קצר עם לא מעט מסמכים ורגולציה.

 

יכולת החזר

לפני שאתם מחליטים להשתמש באחת או יותר מאפשרויות המימון חשוב לבדוק היטב שתהיה לכם יכול החזר ההלוואה ללא תלות בהכנסות הנכסים.

הכנסות יכולות להיות תנודתיות ולעיתים יש הוצאות או בלת"מים ולכן לוודא שיש לכם יכולות לשלם את תשלומי ההלוואה ללא קשר להכנסות כדי לא להיכנס למצב של חדלון פרעון.

ההמלצה היא לאגור הכנסות של שנה לפחות לפני שימוש בכסף. אם יש לחץ תזרימי מומלץ לקחת שנה ראשונה גרייס ורק לאחר מכן להתחיל לפרוע את הקרן.

אם אין יכולת החזר ללא הכנסה משכר דירה פשוט לא לקחת את ההלוואה!

ובאופן כללי, האידאל הוא לא להשתמש בהכנסות לכיסוי הלוואה, אלא לגלגל אותן לרכישה של נכסים נוספים.

סיכום

ראינו שיש לא מעט דרכים לגייס כסף ולממן עסקאות נדל"ן מניב בארה"ב.

ראשית מומלץ למצות את מגוון האפשרויות למימון בישראל ולבחור במסלול המתאים ביותר עבורכם.

עוד למדנו שקבלת מימון או משכנתא בארה"ב עבור נכס נדל"ן למגורים עבור משקיעים זרים, ללא התנהלות פיננסית בארה"ב או קרדיט סקור, איננה אטרקטיבית למדי ומאוד קשה להשגה.

יחד עם זאת, גילינו שככל שמספר הנכסים שלנו יהיה גדול יותר ונצבור התנהלות פיננסית בארה"ב עם הנכסים, נוכל בהמשך לקבל משכנתא בארה"ב באמצעות מחזור משכנתא בצורה יותר קלה וריביות יותר סבירות.

ולסיום, הבנו שלא חשוב באיזה אפיק מימון נבחר, חובה לוודא שיש לנו יכולת לעמוד בהחזרי ההלוואה ללא קשר להכנסות הנכסים כדי להימנע ממצב של חדלות פירעון.

אנחנו ב-MSR Investments מסייעים ללקוחותינו לבחון באפיק המימון המתאים ביותר עבורם, תוך סיוע בתוך התהליך עצמו במה שצריך.

 

מה אנחנו צפויים ללמוד?

home

מבוא

  • היכרות
  • למה כדאי להשקיע בנדל"ן מניב
  • למה כדאי להשקיע בארה"ב
home

יתרונות ההשקעה בארה"ב

  • כלכלת ארה"ב
  • השוואה להשקעות באירופה
  • יתרונות הנדל"ן המניב בארה"ב
home

סוגי השקעות

  • וולסלינג
  • רנטלים
  • פליפים
  • בנייה חדשה
  • מולטי פמילי
  • מימון בעלים
  • השכרה אם אופציה מכירה
  • מכירות פומביות
home

סוגי נכסים

  • צמודי קרקע SFH
  • דופלקס – טריפלקס – קאודפלקס
  • מולטי פמילי
  • בית משותף Townhouse
  • דירות
  • בית נייד
  • נדל"ן מסחרי
  • מגרשים
home

ניתוח שוק

    • מאקרו שוק
      • עדיפות גאוגרפית בארה"ב
      • הגירה
      • אבטלה
      • תשואה חציונית
      • עליית ערך
      • ביקוש והיצע
      • מגמות מחירים
    • מיקרו שוק
      • סוג שכונה
      • נתוני פשיעה
      • מוסדות חינוך
      • מסחר מקומי
      • ייעוץ מקומי
    • סוגי שכונות
home

איתור הנכס

  • MLS
  • Craigslist
  • Wholesalers
  • Foreclosure
  • Tax Sale
  • Postcards
home

ניתוח עסקה

  • הערכת שווי של נכס
  • אומדן צפי שכירות
  • הערכת שיפוץ
  • הוצאות תפעוליות
  • חישוב תשואה
  • סוגי תשואות (פירותית, הונית, מצרפית)
  • ניתוח עסקה לדוגמא
home

תהליך הרכישה

    • הצעת מחיר.
    • החוזה 
    • בדיקת נאותות
      • בדיקה וירטואלית
      • בדיקה פיסית
      • מאמר איזה דברים צריך לבדוק לפני רכישת נכס
      • אינספקטור, קונטרקטור, חברת ניהול
      • משא ומתן
    • בדיקה משפטית
      • Title search
      • Title Insurance
      • Warranty Deed
      • Quit Claim
    • סגירה
home

ביטוח

  • סוגי ביטוחים
  • מרכיבי הביטוח
  • סוכן ביטוח
  • טיפים לבחירת פוליסה נכונה
home

הצוות המקומי

          • מתווכים
            • Buyers agent
            • Seller agent
            • מערכות יחסים
          • חברות ניהול
            • תפקידי חברת הניהול
            • קריטריונים לאיתור דיירים
            • עמלות
            • Eviction
            • איתור חברת ניהול
            • התנהלות מול חברת ניהול
          • עורכי דין וטייטל
          • סוכן ביטוח
          • קבלנים
home

ניהול מרחוק

  • אחריות המשקיע
  • ניהול נכון
  • תשלומים
home

שיפוצים

  • הכרת המערכות
  • סוגי שיפוצים
  • שיפוצים מומלצים
  • עלויות
home

מיסוי

  • סוגי מיסוי
  • מיסוי בארה"ב
  • מיסוי בישראל
  • מס רכישה
  • מס עזבון
  • מיסוי LLC
  • Withholding Tax
home

דוחות ורואה חשבון

  • דוח בארה"ב
  • דוח בישראל
  • עלויות
  • רו"ח מומלצים
home

חברת LLC

  • למה LLC
  • מסמכים חשובים
  • עלויות
  • אופרציה
home

דרכי מימון ומינוף

  • אפשרויות מימון בישראל
  • אפשרויות מימון בארה"ב
  • מחזור (Refinance)
  • IRR סימולציה
purchase

מכירת הנכס

  • הכנה למכירה
  • קביעת תמחור נכון
  • סוגי מימושים
  • דרכי מימוש
  • הוצאת סגירה
rent

סיכונים ותוכנית נדלן לטווח ארוך!

לא קיבלתם את הקורס?

בדוק בלשונית קידומי מכירות והעבר את המייל ללשונית דואר רגיל
כך שתוכל להמשיך ולקבל מיליים
בדוק בדואר זבל והעבר את המייל לתיבת דואר נכנס.
בדוק שמילאת כתובת דואר נכונה
 
 
אם עדין לא מצאת את המדריך שלח מייל הקלק לשליחת המייל ורשום לא קיבלתי :-) 
דילוג לתוכן