כיצד מחשבים תשואה של נכס נדל"ן מניב בארה"ב

ראשית נגדיר מהי תשואה.

תשואה מגדירה למעשה את ההחזר ההשקעה עבור השקעה מסוימת שביצענו והיא מדד להשוואת כדאיות עסקה אל מול אלטרנטיבות אחרות.

כאשר אנחנו מדברים על נכסי נדל"ן בפרט אנחנו יכולים להתייחס ל-2 סוגי תשואות:

  1. תשואה פירותית – משקפת את החזר ההשקעה השוטף. כלומר מה שהנכס מייצר לנו על ידי שכר הדירה.
  2. תשואה הונית – משקפת את מרכיב עליית הערך שהנכס ייצר לנו בעת המימוש. התשואה הזאת מאוד ספוקלטיבית ובתחשיב מסתמכים על פי נתונים היסטוריים.

צירוף של שתי התשואות יחדיו מביא אותנו לתשואה המצרפית שנוצרה והיא מחושבת רק במימוש הנכס. כלומר כמה תשואה טוטלית ייצר הנכס מהיום שרכשנו עד היום שמכרנו.

הרבה משקיעים מתחילים וללא ניסיון מסונוורים מתשואות ברוטו שמשווקי נכסים "מוכרים" להם ולא מודעים מה התשואה נטו שהנכס מייצר.

לכן חשוב לדעת כיצד לחשב את התשואה הפירותית נטו של נכס.

נוסחת התשואה הפירותית נטו מחושבת על פי הנוסחא הבאה :

  • הכנסה נטו משכירות – זוהי למעשה ההכנסה שנותרה לנו ביד לאחר כל ההוצאות השוטפות שיש לנו בשוטף (ולפני מס).
  • הוצאת הרכישה – היא למעשה ההוצאה הכוללת בעת רכישת הנכס כגון עלות הנכס, עו"ד שיפוץ וכו'.

החישוב המדויק של התשואה הפירותית דורש קצת עבודה מחקר כדי לדעת מהן ההוצאות (כגון ארנונה, ביטוח וכו') ולכן כדי להעריך במהירות את התשואה (בדרך סולידית) יש להעריך שההכנסה נטו היא חצי מההכנסה ברוטו.ולכן לצורך חישוב סולידי מהיר נשתמש בנוסחא הבאה:

 

 

 

 

 

בעסקאות שאנחנו מפרסמים לקהל לקוחותינו אנחנו דואגים להציג את התשואה הנטו ולהראות את כל הפרמטרים שנלקחו בחשבון.

ניתן לראות דוגמא לדף עסקה:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ושאלה נוספת שלא מעט משקיעים שואלים, מה יהיה גובה המיסוי על הכנסה שכזאת. התשובה לשאלה מופיעה במאמר שכתבנו על מיסוי נדל"ן במאמר הזה.

 

 

מה אנחנו צפויים ללמוד?

home

מבוא

  • היכרות
  • למה כדאי להשקיע בנדל"ן מניב
  • למה כדאי להשקיע בארה"ב
home

יתרונות ההשקעה בארה"ב

  • כלכלת ארה"ב
  • השוואה להשקעות באירופה
  • יתרונות הנדל"ן המניב בארה"ב
home

סוגי השקעות

  • וולסלינג
  • רנטלים
  • פליפים
  • בנייה חדשה
  • מולטי פמילי
  • מימון בעלים
  • השכרה אם אופציה מכירה
  • מכירות פומביות
home

סוגי נכסים

  • צמודי קרקע SFH
  • דופלקס – טריפלקס – קאודפלקס
  • מולטי פמילי
  • בית משותף Townhouse
  • דירות
  • בית נייד
  • נדל"ן מסחרי
  • מגרשים
home

ניתוח שוק

    • מאקרו שוק
      • עדיפות גאוגרפית בארה"ב
      • הגירה
      • אבטלה
      • תשואה חציונית
      • עליית ערך
      • ביקוש והיצע
      • מגמות מחירים
    • מיקרו שוק
      • סוג שכונה
      • נתוני פשיעה
      • מוסדות חינוך
      • מסחר מקומי
      • ייעוץ מקומי
    • סוגי שכונות
home

איתור הנכס

  • MLS
  • Craigslist
  • Wholesalers
  • Foreclosure
  • Tax Sale
  • Postcards
home

ניתוח עסקה

  • הערכת שווי של נכס
  • אומדן צפי שכירות
  • הערכת שיפוץ
  • הוצאות תפעוליות
  • חישוב תשואה
  • סוגי תשואות (פירותית, הונית, מצרפית)
  • ניתוח עסקה לדוגמא
home

תהליך הרכישה

    • הצעת מחיר.
    • החוזה 
    • בדיקת נאותות
      • בדיקה וירטואלית
      • בדיקה פיסית
      • מאמר איזה דברים צריך לבדוק לפני רכישת נכס
      • אינספקטור, קונטרקטור, חברת ניהול
      • משא ומתן
    • בדיקה משפטית
      • Title search
      • Title Insurance
      • Warranty Deed
      • Quit Claim
    • סגירה
home

ביטוח

  • סוגי ביטוחים
  • מרכיבי הביטוח
  • סוכן ביטוח
  • טיפים לבחירת פוליסה נכונה
home

הצוות המקומי

          • מתווכים
            • Buyers agent
            • Seller agent
            • מערכות יחסים
          • חברות ניהול
            • תפקידי חברת הניהול
            • קריטריונים לאיתור דיירים
            • עמלות
            • Eviction
            • איתור חברת ניהול
            • התנהלות מול חברת ניהול
          • עורכי דין וטייטל
          • סוכן ביטוח
          • קבלנים
home

ניהול מרחוק

  • אחריות המשקיע
  • ניהול נכון
  • תשלומים
home

שיפוצים

  • הכרת המערכות
  • סוגי שיפוצים
  • שיפוצים מומלצים
  • עלויות
home

מיסוי

  • סוגי מיסוי
  • מיסוי בארה"ב
  • מיסוי בישראל
  • מס רכישה
  • מס עזבון
  • מיסוי LLC
  • Withholding Tax
home

דוחות ורואה חשבון

  • דוח בארה"ב
  • דוח בישראל
  • עלויות
  • רו"ח מומלצים
home

חברת LLC

  • למה LLC
  • מסמכים חשובים
  • עלויות
  • אופרציה
home

דרכי מימון ומינוף

  • אפשרויות מימון בישראל
  • אפשרויות מימון בארה"ב
  • מחזור (Refinance)
  • IRR סימולציה
purchase

מכירת הנכס

  • הכנה למכירה
  • קביעת תמחור נכון
  • סוגי מימושים
  • דרכי מימוש
  • הוצאת סגירה
rent

סיכונים ותוכנית נדלן לטווח ארוך!

לא קיבלתם את הקורס?

בדוק בלשונית קידומי מכירות והעבר את המייל ללשונית דואר רגיל
כך שתוכל להמשיך ולקבל מיליים
בדוק בדואר זבל והעבר את המייל לתיבת דואר נכנס.
בדוק שמילאת כתובת דואר נכונה
 
 
אם עדין לא מצאת את המדריך שלח מייל הקלק לשליחת המייל ורשום לא קיבלתי :-) 
דילוג לתוכן