ראשית נגדיר מהי תשואה.

תשואה מגדירה למעשה את ההחזר ההשקעה עבור השקעה מסוימת שביצענו והיא מדד להשוואת כדאיות עסקה אל מול אלטרנטיבות אחרות.

כאשר אנחנו מדברים על נכסי נדל"ן בפרט אנחנו יכולים להתייחס ל-2 סוגי תשואות:

1. תשואה פירותית – משקפת את החזר ההשקעה השוטף. כלומר מה שהנכס מייצר לנו על ידי שכר הדירה.
2. תשואה הונית – משקפת את מרכיב עליית הערך שהנכס ייצר לנו בעת המימוש. התשואה הזאת מאוד ספוקלטיבית ובתחשיב מסתמכים על פי נתונים היסטוריים.

צירוף של שתי התשואות יחדיו מביא אותנו לתשואה המצרפית שנוצרה והיא מחושבת רק במימוש הנכס. כלומר כמה תשואה טוטלית ייצר הנכס מהיום שרכשנו עד היום שמכרנו.

הרבה משקיעים מתחילים וללא ניסיון מסונוורים מתשואות ברוטו שמשווקי נכסים "מוכרים" להם ולא מודעים מה התשואה נטו שהנכס מייצר.

לכן חשוב לדעת כיצד לחשב את התשואה הפירותית נטו של נכס.

נוסחת התשואה הפירותית נטו מחושבת על פי הנוסחא הבאה :

• הכנסה נטו משכירות – זוהי למעשה ההכנסה שנותרה לנו ביד לאחר כל ההוצאות השוטפות שיש לנו בשוטף (ולפני מס).
• הוצאת הרכישה – היא למעשה ההוצאה הכוללת בעת רכישת הנכס כגון עלות הנכס, עו"ד שיפוץ וכו'.

החישוב המדויק של התשואה הפירותית דורש קצת עבודה מחקר כדי לדעת מהן ההוצאות (כגון ארנונה, ביטוח וכו') ולכן כדי להעריך במהירות את התשואה (בדרך סולידית) יש להעריך שההכנסה נטו היא חצי מההכנסה ברוטו.ולכן לצורך חישוב סולידי מהיר נשתמש בנוסחא הבאה:

בעסקאות שאנחנו מפרסמים לקהל לקוחותינו אנחנו דואגים להציג את התשואה הנטו ולהראות את כל הפרמטרים שנלקחו בחשבון.

ניתן לראות דוגמא לדף עסקה:

ושאלה נוספת שלא מעט משקיעים שואלים, מה יהיה גובה המיסוי על הכנסה שכזאת. התשובה לשאלה מופיעה במאמר שכתבנו על מיסוי נדל"ן במאמר הזה.