כל מה שרציתם לדעת על LLC

מבוא

ראשית נציין שמאמר זה אינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי אלא רק מתוך נסיון הפרטי של הכותב.

ישנם משקיעי נדל"ן בארה"ב אשר רוכשים נכסים תחת יישות משפטית כלשהי והנפוצה שבהם היא חברת LLC.

חברת LLC הינה ראשי תיבות של Limit Liability Company והמטרה שלה היא לספק הגנה משפטית נוספת.

ההגנה המשפטית באה לידי ביטוי על ידי הפרדת ישויות. היא למעשה יישות נפרדת מכם ולכן במקרה של תביעה, התביעה מסכנת את הנכסים שיש ב-LLC ולא את נכסיכם הפרטיים.

מתי לפתוח LLC?

תלוי את מי שואלים ויש גישות שונות אבל כלל האצבע הנורמטיבי אומר כאשר יש כמות מסחרית של נכסים מעל 4 נכסים מומלץ להכניסם תחת LLC.

צריך לזכור, כאשר אנחנו מחזיקים בנכסים בארה"ב, יש לנו הגנה משפטית על ידי פוליסת ביטוח הנכס (גם לנכס וגם לתביעות צד ג) כך שיש לנו הגנה מאוד רחבה בכל תביעה שיש לנו בהקשר הנכס.

להקמה של LLC יש עלויות תחזוקה שנתיות (מפורט בהמשך), ולכן כאשר מדובר בנכס אחד או שניים משקל ההוצאות התפעוליות מורגש יותר והתשואה נפגעת.

האם אפשר להעביר נכס שרכשנו על שמנו הפרטי ל-LLC?

התשובה היא כן, והיא איננה אירוע מס.

ניתן להעביר בעלות נכס שנרשם על שמנו הפרטי ל-LLC שפתחנו על ידי מסמך שנקרא Quit Claim Deed. המסמך צריך להיחתם על ידי נוטריון ועו"ד מקומי בארה"ב מבצע את העברה השמית.

חשוב לזכור, במידה ומעבירים את הנכס/ים ל-LLC משמכם הפרטי יש גם לעדכן את פוליסת ביטוח הנכס ששם ה-LLC יופיע בפוליסה.

 

איפה להקים את ה-LLC?

ה- LLC יכול להיות מוקם במדינה ספציפית. והקמה של LLC במדינה ללא מיסים מדינתיים (כמו FL, DE וכו') לא משנה לתושב ישראל מבחינת חיסכון מיסויית.

כדאי להקים את ה-LLC באותה מדינה שבה מחזיקים את הנכסים ולא במדינה אחרת כדי שהתוקף המשפטי יהיה כמו שצריך.

יחד עם זאת, ניתן להשתמש ב-LLC שהוקם במדינה A ולהחזיק איתו נכסים שנמצאים במדינה B, אבל כדי לתקף משפטית בצורה מלאה חייב לרשום את ה-LLC במדינה בה מוחזק הנכס. במקרה הזה העלויות זהות כמו ההקמה ותפעול LLC רגיל ולכן במקרה זאת עדיף כבר להקים LLC חדש במדינה בה הנכסים נמצאים (גם יתרון משפטי לLLC נפרד).

 

איך אפשר להקים LLC?

באופן כללי, כל אדם יכול לפתוח LLC, אבל מאחר ומדובר במסמכים משפטיים לא מומלץ לעשות זאת ללא איש מקצוע, שכן טעות כלשהי ביצירת LLC יכול לפגוע בתוקף המשפטי.

לכן, לרוב נעזרים ברו"ח שיכולים לבצע זאת. יש מספר רואי חשבון בארץ שיכולים לפתוח LLC בארה"ב ויש כמובן נותני שירות בארה"ב שיכולים לתת שירות זה.

 

איזה מסמכים חשובים יש ב-LCC?

כאשר מקימים LLC חדש, חשוב שיש 3 מסמכים עיקריים.

Articles of organization –  מסמך שמגדיר את זהות החברה (שם החברה, שמות הבעלים, כתובת, סוכן ועוד).

Operating agreement – (אופציונלי) הסכם תפעולי. מגדיר את התפקיד של כל שותף בחברה, חלוקת אחוזי בעלות, חלוקת רווחים וכו'.

EIN –  מספר זיהוי לצורכי מס (כמו ח.פ) בארץ.

 

סוכן רשום – Registered Agent

על פי חוק, כל LLC חייב שיהיה סוכן רשום, אשר מהווה כתובת לפניות מגופים ממשלתיים.

בעת הפתיחה של LLC, אנחנו גם נרשמים לשירותי סוכן והתשלום עבורו הוא ברמה שנתית (עלויות בהמשך).

מעבר לחובת החוק בסוכן יש לסוכנות שירותים נוספים, כגון תזכורת ותשלום אגרות, הגשת ניירת לחידוש LLC וכתובת פיסית לדיוור מכתבים שנשלחים לחברת מטעם הרשויות והמדינה.

 

עלויות

את העלויות יש לחלק ל-2 סוגים. עלות פתיחה (חד פעמית), עלויות אחזקה.

עלויות פתיחה LLC

העלות איננה קבועה ויכול להשתנות בין משרדי רו"ח שפותחים LLC. בממוצע עלות הפתיחה תהיה סביב $500.

עלויות אחזקה

  • אגרת חברות – תלוי במדינה. סביב 150$ לשנה.
  • סוכן חברות –סביב 100$ לשנה.
  • דוח שנתי – LLC מייקר את עלות הגשת הדוח השנתי. תלוי בהרכב ה-LLC אבל בד"כ מדובר בייקור של עוד 150$ לפחות.
  • בסיכום כולל עלויות האחזקות עומדות סביב $400 בשנה.

 

 

*מאמר זה אינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי ואין לראותו כייעוץ משפטי בכל דרך שהיא אלא רק מתוך נסיון הפרטי של הכותב.

 

 

מה אנחנו צפויים ללמוד?

home

מבוא

  • היכרות
  • למה כדאי להשקיע בנדל"ן מניב
  • למה כדאי להשקיע בארה"ב
home

יתרונות ההשקעה בארה"ב

  • כלכלת ארה"ב
  • השוואה להשקעות באירופה
  • יתרונות הנדל"ן המניב בארה"ב
home

סוגי השקעות

  • וולסלינג
  • רנטלים
  • פליפים
  • בנייה חדשה
  • מולטי פמילי
  • מימון בעלים
  • השכרה אם אופציה מכירה
  • מכירות פומביות
home

סוגי נכסים

  • צמודי קרקע SFH
  • דופלקס – טריפלקס – קאודפלקס
  • מולטי פמילי
  • בית משותף Townhouse
  • דירות
  • בית נייד
  • נדל"ן מסחרי
  • מגרשים
home

ניתוח שוק

    • מאקרו שוק
      • עדיפות גאוגרפית בארה"ב
      • הגירה
      • אבטלה
      • תשואה חציונית
      • עליית ערך
      • ביקוש והיצע
      • מגמות מחירים
    • מיקרו שוק
      • סוג שכונה
      • נתוני פשיעה
      • מוסדות חינוך
      • מסחר מקומי
      • ייעוץ מקומי
    • סוגי שכונות
home

איתור הנכס

  • MLS
  • Craigslist
  • Wholesalers
  • Foreclosure
  • Tax Sale
  • Postcards
home

ניתוח עסקה

  • הערכת שווי של נכס
  • אומדן צפי שכירות
  • הערכת שיפוץ
  • הוצאות תפעוליות
  • חישוב תשואה
  • סוגי תשואות (פירותית, הונית, מצרפית)
  • ניתוח עסקה לדוגמא
home

תהליך הרכישה

    • הצעת מחיר.
    • החוזה 
    • בדיקת נאותות
      • בדיקה וירטואלית
      • בדיקה פיסית
      • מאמר איזה דברים צריך לבדוק לפני רכישת נכס
      • אינספקטור, קונטרקטור, חברת ניהול
      • משא ומתן
    • בדיקה משפטית
      • Title search
      • Title Insurance
      • Warranty Deed
      • Quit Claim
    • סגירה
home

ביטוח

  • סוגי ביטוחים
  • מרכיבי הביטוח
  • סוכן ביטוח
  • טיפים לבחירת פוליסה נכונה
home

הצוות המקומי

          • מתווכים
            • Buyers agent
            • Seller agent
            • מערכות יחסים
          • חברות ניהול
            • תפקידי חברת הניהול
            • קריטריונים לאיתור דיירים
            • עמלות
            • Eviction
            • איתור חברת ניהול
            • התנהלות מול חברת ניהול
          • עורכי דין וטייטל
          • סוכן ביטוח
          • קבלנים
home

ניהול מרחוק

  • אחריות המשקיע
  • ניהול נכון
  • תשלומים
home

שיפוצים

  • הכרת המערכות
  • סוגי שיפוצים
  • שיפוצים מומלצים
  • עלויות
home

מיסוי

  • סוגי מיסוי
  • מיסוי בארה"ב
  • מיסוי בישראל
  • מס רכישה
  • מס עזבון
  • מיסוי LLC
  • Withholding Tax
home

דוחות ורואה חשבון

  • דוח בארה"ב
  • דוח בישראל
  • עלויות
  • רו"ח מומלצים
home

חברת LLC

  • למה LLC
  • מסמכים חשובים
  • עלויות
  • אופרציה
home

דרכי מימון ומינוף

  • אפשרויות מימון בישראל
  • אפשרויות מימון בארה"ב
  • מחזור (Refinance)
  • IRR סימולציה
purchase

מכירת הנכס

  • הכנה למכירה
  • קביעת תמחור נכון
  • סוגי מימושים
  • דרכי מימוש
  • הוצאת סגירה
rent

סיכונים ותוכנית נדלן לטווח ארוך!

לא קיבלתם את הקורס?

בדוק בלשונית קידומי מכירות והעבר את המייל ללשונית דואר רגיל
כך שתוכל להמשיך ולקבל מיליים
בדוק בדואר זבל והעבר את המייל לתיבת דואר נכנס.
בדוק שמילאת כתובת דואר נכונה
 
 
אם עדין לא מצאת את המדריך שלח מייל הקלק לשליחת המייל ורשום לא קיבלתי :-) 
דילוג לתוכן