מבוא

ראשית נציין שמאמר זה אינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי אלא רק מתוך נסיון הפרטי של הכותב.

ישנם משקיעי נדל"ן בארה"ב אשר רוכשים נכסים תחת יישות משפטית כלשהי והנפוצה שבהם היא חברת LLC.

חברת LLC הינה ראשי תיבות של Limit Liability Company והמטרה שלה היא לספק הגנה משפטית נוספת.

ההגנה המשפטית באה לידי ביטוי על ידי הפרדת ישויות. היא למעשה יישות נפרדת מכם ולכן במקרה של תביעה, התביעה מסכנת את הנכסים שיש ב-LLC ולא את נכסיכם הפרטיים.

מתי לפתוח LLC?

תלוי את מי שואלים ויש גישות שונות אבל כלל האצבע הנורמטיבי אומר כאשר יש כמות מסחרית של נכסים מעל 4 נכסים מומלץ להכניסם תחת LLC.

צריך לזכור, כאשר אנחנו מחזיקים בנכסים בארה"ב, יש לנו הגנה משפטית על ידי פוליסת ביטוח הנכס (גם לנכס וגם לתביעות צד ג) כך שיש לנו הגנה מאוד רחבה בכל תביעה שיש לנו בהקשר הנכס.

להקמה של LLC יש עלויות תחזוקה שנתיות (מפורט בהמשך), ולכן כאשר מדובר בנכס אחד או שניים משקל ההוצאות התפעוליות מורגש יותר והתשואה נפגעת.

האם אפשר להעביר נכס שרכשנו על שמנו הפרטי ל-LLC?

התשובה היא כן, והיא איננה אירוע מס.

ניתן להעביר בעלות נכס שנרשם על שמנו הפרטי ל-LLC שפתחנו על ידי מסמך שנקרא Quit Claim Deed. המסמך צריך להיחתם על ידי נוטריון ועו"ד מקומי בארה"ב מבצע את העברה השמית.

חשוב לזכור, במידה ומעבירים את הנכס/ים ל-LLC משמכם הפרטי יש גם לעדכן את פוליסת ביטוח הנכס ששם ה-LLC יופיע בפוליסה.

איפה להקים את ה-LLC?

ה- LLC יכול להיות מוקם במדינה ספציפית. והקמה של LLC במדינה ללא מיסים מדינתיים (כמו FL, DE וכו') לא משנה לתושב ישראל מבחינת חיסכון מיסויית.

כדאי להקים את ה-LLC באותה מדינה שבה מחזיקים את הנכסים ולא במדינה אחרת כדי שהתוקף המשפטי יהיה כמו שצריך.

יחד עם זאת, ניתן להשתמש ב-LLC שהוקם במדינה A ולהחזיק איתו נכסים שנמצאים במדינה B, אבל כדי לתקף משפטית בצורה מלאה חייב לרשום את ה-LLC במדינה בה מוחזק הנכס. במקרה הזה העלויות זהות כמו ההקמה ותפעול LLC רגיל ולכן במקרה זאת עדיף כבר להקים LLC חדש במדינה בה הנכסים נמצאים (גם יתרון משפטי לLLC נפרד).

איך אפשר להקים LLC?

באופן כללי, כל אדם יכול לפתוח LLC, אבל מאחר ומדובר במסמכים משפטיים לא מומלץ לעשות זאת ללא איש מקצוע, שכן טעות כלשהי ביצירת LLC יכול לפגוע בתוקף המשפטי.

לכן, לרוב נעזרים ברו"ח שיכולים לבצע זאת. יש מספר רואי חשבון בארץ שיכולים לפתוח LLC בארה"ב ויש כמובן נותני שירות בארה"ב שיכולים לתת שירות זה.

איזה מסמכים חשובים יש ב-LCC?

כאשר מקימים LLC חדש, חשוב שיש 3 מסמכים עיקריים.

Articles of organization –  מסמך שמגדיר את זהות החברה (שם החברה, שמות הבעלים, כתובת, סוכן ועוד).

Operating agreement – (אופציונלי) הסכם תפעולי. מגדיר את התפקיד של כל שותף בחברה, חלוקת אחוזי בעלות, חלוקת רווחים וכו'.

EIN –  מספר זיהוי לצורכי מס (כמו ח.פ) בארץ.

סוכן רשום – Registered Agent

על פי חוק, כל LLC חייב שיהיה סוכן רשום, אשר מהווה כתובת לפניות מגופים ממשלתיים.

בעת הפתיחה של LLC, אנחנו גם נרשמים לשירותי סוכן והתשלום עבורו הוא ברמה שנתית (עלויות בהמשך).

מעבר לחובת החוק בסוכן יש לסוכנות שירותים נוספים, כגון תזכורת ותשלום אגרות, הגשת ניירת לחידוש LLC וכתובת פיסית לדיוור מכתבים שנשלחים לחברת מטעם הרשויות והמדינה.

עלויות

את העלויות יש לחלק ל-2 סוגים. עלות פתיחה (חד פעמית), עלויות אחזקה.

עלויות פתיחה LLC

העלות איננה קבועה ויכול להשתנות בין משרדי רו"ח שפותחים LLC. בממוצע עלות הפתיחה תהיה סביב $500.

עלויות אחזקה

• אגרת חברות – תלוי במדינה. סביב 150$ לשנה.
• סוכן חברות –סביב 100$ לשנה.
• דוח שנתי – LLC מייקר את עלות הגשת הדוח השנתי. תלוי בהרכב ה-LLC אבל בד"כ מדובר בייקור של עוד 150$ לפחות.
• בסיכום כולל עלויות האחזקות עומדות סביב $400 בשנה.

*מאמר זה אינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי ואין לראותו כייעוץ משפטי בכל דרך שהיא אלא רק מתוך נסיון הפרטי של הכותב.