וורנר רובינס – בסיס איתן להצלחה נדל"נית

בלב מדינת ג'ורג'יה שבארה"ב, שוכנת וורנר-רובינס (Warner-Robins), הנמצאת כשעה וחצי נסיעה מהעיר הגדולה אטלנטה ולידה גם איזור התעסוקה הגדול ביותר במדינת ג'ורג'יה, הלוא הוא בסיס חיל האוויר האמריקני של וורנר רובינס, לצד חברות גדולות כמו וולמארט, טארגט, קרוגר, הום דיפו, מקדונלד'ס, AT&T ועוד. עם כ-75,000 תושבים, למעלה מרבע מהם צעירים, העיר הקטנה מזמינה את משקיעי הנדל"ן החכמים להשקיע בה תמורת תשואות נאות למביני עניין

משקיעי נדל"ן בארה"ב נמשכים באופן טבעי אל הערים הגדולות והידועות, אשר שוכנות בדרך כלל לחופי האוקיינוסים הנושקים לארצות הברית. אולם בדרך כלל קשה מאוד למצוא השקעות נדל"ן במחיר אטרקטיבי ובעלות תשואה גבוהה בערים אלו – משום שהדיור בהן יקר מאוד לרכישה, ואחוזי התשואה נמוכים.

משקיעי נדל"ן חכמים מחפשים הזדמנויות נדל"ן טובות דווקא בערי הלווין הקטנות, כאשר נלוות להן מספר קריטריונים לאותו חיפוש: ריבוי צעירים וסטודנטים, עוגני תעסוקה גדולים בסמוך, ופרופיל דמוגרפי המזמין שוק של שוכרים המגביר את הביקוש לשכירות באותן ערים.

אין ספק כי העיר הקטנה וורנר-רובינס (Warner-Robins) עונה על הקריטריונים הללו, בגדול! העיר, בת כ-75,000 תושבים, מאכלסת צעירים רבים – כ-26% מתושביה הינם בני נוער וילדים מתחת לגיל 18.

בסיס חיל האוויר האמריקני של וורנר-רובינס הוא אחד המעסיקים הגדולים ביותר במדינת ג'ורג'יה כולה, והוא מספק כ-25,000 מקומות עבודה לתושבי האיזור וכמובן לבני העיר עצמה. יחד עם מעסיק גדול זה, ישנם עוד כ-4800 בתי עסק וחברות המעסיקות עובדים בכל תחומי התעסוקה בעיר התוססת הזו, ובהם חברות גדולות כמו וולמארט, טארגט, קרוגר, הום דיפו, מקדונלד'ס, AT&T ועוד.

על פי הלשכה המרכזית לעבודה בארה"ב, נכון לשנת 2020, יש צפי לצמיחה במקומות עבודה חדשים של מעל 9.5% בעשר השנים הבאות.

רק ל-53.3% מתושבי העיר מתגוררים בבית בבעלותם; יתר 46.7% מהנכסים הינם נכסים המושכרים לדיירים בשכירות, שהוא שיעור הגבוה בעשרה אחוזים מן הממוצע הלאומי של ארה"ב בשיעור הנכסים העירוני לשכירות.

אם מוסיפים לנתון הזה את העובדה כי ההכנסה הממוצעת ברוטו לשכירות, לפני הוצאות, עומדת על כ-900$, והעובדה כי ערך הנכסים החציוני הינו כ-110,000$, שהוא קצת יותר ממחצית הערך החציוני של נכסים למגורים בארה"ב (שעמד על 204,000$ בשנים 2014-2018) – נקבל שוק נדל"ן של ביקוש גבוה לשכירות והזדמנויות רכישה אטרקטיביות מאוד להשקעה בנדל"ן מניב.

הפרופיל הדמוגרפי של התושבים מציב אותה כעיר פועלים שקטה וקטנה. אחוז התעסוקה בה גבוה מהממוצע הלאומי (64.8% בוורנר-רובינס לעומת ממוצע לאומי של 62.9%). העיר מושכת אליה רבים, והיא אכן גדלה בקצב מרשים – עם 10% גידול באוכלוסייתה בעשור האחרון. אחד מתוצרי הלוואי של הגירה חיובית זו היא עליית ערך ממוצעת של נכסים למגורים בוורנר-רובינס, בכ-2% לשנה בממוצע.

וורנר-רובינס נמצאת קצת יותר משעה וחצי נסיעה מהעיר הגדולה והמרכזית של מדינת ג'ורג'יה, אטלנטה, וקרובה עוד יותר לעיר הגדולה מוורנר-רובינס עצמה, הלוא היא מייקון, המארחת כ-30,000 סטודנטים בכל שנה, הנמשכים בין היתר לאוניברסיטת מרסר (Mercer) המצויינת והידועה בכל רחבי ארה"ב כאחת מ-50 האוניברסיטאות הטובות באמריקה הצפונית.

90% מתושבי העיר הם בעלי השכלה תיכונית – שיעור גבוה יותר מהממוצע הארצי (העומד על 87.7%), אולם שיעור בעלי השכלה אקדמית מבין תושבי העיר הקבועים נמוך במעט מהממוצע הארצי (27.1% בוורנר-רובינס לעומת 31.5% בארה"ב כולה). נתון זה מלמד עוד על אוכלוסיית העיר כאוכלוסייה העובדת קשה למחייתה, בהתאם לזהותה כעיר פועלים בעלת הכנסה ממוצעת-בינונית של תושביה.

המיקום שלה לא רחוק מאטלנטה הגדולה ובסמוך מייקון מושך אליו זוגות צעירים ומשפחות בעלות ילדים, המחפשות מגורים בשכירות במחירים אטרקטיביים, ובמקרים רבים לא יכולות להרשות לעצמן לרכוש בית משלהן.

וורנר-רובינס גם עלתה לכותרות מדי פעם, בהקשרים חיוביים מאוד: "אינדקס אדוורסיטי" (Adversity Index) ציין את העיר כאחת מארבע הערים בג'ורג'יה שסבלו פחות מתשעה חודשים של מיתון בשיאו המשבר הכלכלי העולמי של 2008-2009.

גם מגזין "ביזנס ויק" (Business Week) מבית היוצר של ענק התקשורת הכלכלית "בלומברג", ציין ב-2009 וגם בשנה שאחריה, כי וורנר-רובינס היא המקום העירוני הטוב ביותר לגדל בו משפחה במדינת ג'ורג'יה. לשכת המסחר של העיר נבחרה כחת משלוש לשכות המסחר הטובות ביותר בכל ארה"ב בשנת 2012. גם ערוץ CNN Money ציין את העיר במקום השביעי ברשימת הערים הקטנות הטובות ביותר למגורים בכל ארה"ב.

ב-2015 פורסם במגזין הכלכלי היוקרתי "פורבס" כי וורנר-רובינס היא העיר השניה בטיבה בכל ארה"ב בתנאים שהיא מציעה למהנדסים, המהווים כ-4% מכח העבודה בעיר – מה שמעיד על האיכות המקצועית והפרופיל המקצועי של רבים מתושביה.

בינואר 2019 התקדמה וורנר-רובינס ברשימת הערים הקטנות הטובות בארה"ב עבור עסקים, אותה פרסם שוב המגזין הכלכלי היוקרתי "פורבס", אשר הציב אותה המקום ה-33 מתוך 200 ערים קטנות שנבדקו בכל רחבי ארה"ב. במגזין ציינו לטובה את הצמיחה הסולידית באחוזי התעסוקה בעיר באותה השנה.

כמו בכל העולם, וירוס הקורונה האט את הצמיחה הכלכלית, אולם בנייתו של מרכז מסחרי חדש בוורנר-רובינס, על ידי חברת Buc-ee בהשקעה של עשרות מליוני דולרים, בנוסף להשקעות תשתית כבישים ונגישות מטעם המדינה של למעלה משני מליון דולר, לא נעצרה. אתר USNEWS דיווח על כך בחודש מאי 2020, בעת שפורסם כי קצב הבנייה הואט על רקע התפשטות הנגיף, אך לא נעצר לחלוטין וכי "המרכז עדיין מתוכנן להיפתח במהלך שנת 2021 כמתוכנן, ולספק למעלה מ-200 מקומות עבודה חדשים לתושבי העיר והאיזור", לשון הדיווח.

לסיכום: אם אתם מחפשים השקעות נדל"ן חכמות, במחירים אטרקטיביים ובשוק של ביקוש גבוה לשכירויות, באחת הערים האיכותיות ביותר והמבוקשות ביותר בארה"ב, אין ספק כי משקיע נדל"ן חכם ימצא את מבוקשו בעיר וורנר-רובינס, ג'ורג'יה, ארה"ב.