למה כדאי להשקיע במייקון?

מייקון (Macon) הינה עיר בלב מדינת ג'ורג'יה שבארה"ב, שנמצאת שעה וחצי נסיעה מהעיר אטלנטה, והיא מכונה "הלב של ג'ורג'יה" לא בכדי. עם למעלה מ-153,000 תושבים, איזורי מסחר המשרתים כ-420,000 תושבים מיישובים הסובבים את העיר ,כ-30,000 סטודנטים המתגוררים בעיר ובסביבתה ומחירי בתים נמוכים – אין ספק כי מייקון היא מקום נפלא להשקעות נדל"ן מניבות ורווחיות

כאשר מחפשים השקעות נדל"ן רווחיות ומניבות בארה"ב, רצוי לחפש לאו דווקא בערים המרכזיות והגדולות, משום שבהן קשה מאוד למצוא נכסים במחיר אטרקטיבי ועם אחוזי תשואה גבוהים. כלל האצבע הזה מוביל משקיעי נדל"ן חכמים אל ערי הלווין הקטנות, שאינן מרוחקות יתר על המידה מהמטרופולינים המרכזיים של ארצות הברית.

מייקון (Macon) שבמדינת ג'ורג'יה היא אחת הערים האטרקטיביות הללו, שמושכות אליהן משקיעי נדל"ן מביני דבר. עיר הולדתו של הזמר "ריצ'ארד הקטן", מאבות הרוקנרול האמריקני, שנפטר ב-2020 לאחרונה, כבר הפכה לפנינת נדל"ן עבור משקיעים חכמים.

מדובר בעיר קטנה של מעמד בינוני-נמוך, ובה ביקוש גדול לשכירויות, אולם באותה הנשימה ניתן לומר כי זוהי עיר אשר איזורי המסחר שלה משרתים אוכלוסייה הגדולה כמעט פי שלוש מאוכלוסייתה שלה, ומתגוררים בה כ-30,000 סטודנטים הבאים ללמוד במוסדותיה האקדמיים בכל שנה.

במספרים, מדובר בעיר קטנה: במפקד האוכלוסין של 2018 נמצא כי בעיר מתגוררים כ-153,100 תושבים, אולם איזורי התעשייה והמסחר שלה משרתים כ-420,000 תושבים מסביבתה הקרובה.

מאפיין נוסף של מייקון, מבחינת נדל"ן, הוא הערך הנמוך יחסית של הנכסים בה, ביחס לממוצע הלאומי האמריקני: הערך החציוני של בתים בעיר עומד על כ-$116,000, לעומת $204,000 בארה"ב כולה. כ- 52.6% מכלל הבתים בעיר הינם בבעלות דייריהם, ואילו 47.4% של הנכסים גרים בשכירות. שכר הדירה החציוני בעיר עומד על כ-$800.

מחד, נתונים אלו מראים שניתן לרכוש נכסים במחירים נמוכים, בידיעה שיש להם ביקוש לשכירות ומאידך שניתן לקבל תשואות מצוינות.

כמו כן, עליית המחירים במייקון נמצאת בקצב ממוצע של 2% בשנה לאורך 10 השנים האחרונות כך שבנוסף לתשואה השוטפת הגבוהה יש מרכיב נוסף בתשואה המצרפית של 2% בשנה.

חברות גדולות רואות במייקון ג'ורג'יה מקום להקמת מרכזי שירות, מכירה ומסחר עבורן. כך למשל חברת אמאזון הבינלאומית הקימה בעיר מרכז לוגיסטי המעסיק כ-500 עובדים, אולם חברת הענק הזו אינה לבד: אוניברסיטת מרסר המצויינת הינה מעסיק מרכזי בעיר, וכן חברות עיסקיות כמו KIMCO FACILITY SERVICES, יצרנית המזון SMITH & SONS FOODS ועוד נמצאות בעיר ומספקות תעסוקה לתושביה ולמתגוררים בסביבתה הקרובה.

מוקד תעסוקה נוסף וחשוב המצוי בקרבתה של העיר מייקון הינו בסיס האוויר של וורנר-רובינס הסמוכה, שנחשב לאיזור התעסוקה הגדול ביותר במדינת ג'ורג'יה.

העיר מחולקת לשתי אוכלוסיות עיקריות – אוכלוסייה לבנה (כ-40% מהאוכלוסייה), ואוכלוסייה שחורה (כ-54%). נוכחותן של חברות גדולות כאמור משפיעה על נתוני האבטלה בעיר, כאשר נכון לחודש מרץ 2020, היו מעט גבוהים יותר מהממוצע הלאומי של ארה"ב – במייקון נרשמו 4.6% אבטלה, לעומת 4.5% בממוצע הארצי האמריקני. כמו כן, ההכנסה החציונית של תושבי העיר נושקת ל-40,000$ בשנה, לעומת ממוצע לאומי של כ-60,000$.

הנתונים הללו מלמדים על עיר פועלים טיפוסית, אשר פעמים רבות אינם יכולים להרשות לעצמה רכישת דירה משלהם ולכן נזקקים לדיור בשכירות.

בעיר ישנם מוסדות תרבות פעילים כגון בית האופרה, המארח גם הופעות של התזמורת הסימפונית של העיר, וכן מתקיימים בה מספר לא מבוטל של פסטיבלים ואירועים שנתיים, מקומיים ומדינתיים.

לעיר ולסביבתה היסטוריה עשירה, כאשר בית העירייה שלה שימש בחלק מזמן מלחמת האזרחים האמריקנית כבירתה של מדינת ג'ורג'יה. כמו כן, נודעת לעיר השפעה על המוסיקה והתרבות בארה"ב, כאשר היא נחשבת לאחד ממוקדי הרוק הדרומי האמריקני, והיא הצמיחה מתוכה אמנים מפורסמים כמו ראנדי קרופורד, ריצ'ארד הקטן, מייק מילס וביל ברי (חברי להקת R.E.M הידועה) ועוד.

מעניין לציין כי העיר מייקון "מארחת" לא מעט סרטים וסדרות המצולמים בה, כמו חלק מסרטי "מהיר ועצבני", "הגל החמישי", וכן הסדרות "המתים המהלכים", "יומני הערפד" ו"המכשפות של איסט אנד".

העיר וסביבתה כאמור מאכלסים כ-30,000 סטודנטים בכל שנה, הלומדים במגוון מוסדות אקדמיים הנמצאים בה: אוניברסיטת מרסר (Mercer) – אחת האוניברסיטאות הטובות ביותר בארה"ב; אוניברסיטת מרכז ג'ורג'יה של המדינה (Middle Georgia State University); מכללת ווסליאן (Wesleyan College); וכן שני מוסדות אקדמיים ללימודי טכנולוגיה ומדע – Central Georgia Technical College, והקמפוס הלוויני של Miller-Motte Technical College.

שדה התעופה המקומי של מייקון משרת בעיקר טיסות פנים, והינו נגיש ונוח עבור הסטודנטים מכל רחבי ארה"ב שבאים ויוצאים מן העיר לעיתים תכופות, כמו גם אנשי עסקים ואנשי תעשייה הבידור העובדים בה ובאים אליה מן החוץ.

85% מתושבי מייקון הינם בוגרי תיכון, ויש בה כמה תיכונים טובים מאוד שמושכים אליהם משפחות צעירות המעוניינות בחינוך טוב לילדיהן: הוותיק שבהם הוא בית הספר התיכון המרכזי, המושך אליו תלמידים מכל המחוז בו שוכנת העיר ואחת מבוגרותיו אף זכתה למלגה מקרן ביל ומלינדה גייטס ב-2016; כמו כן Northeast Health Science Magnet High School הינו תיכון המתמקד בלימודים מדעיים וטכנולוגיים, מה שמושך רבים הרוצים להשתלב בחייהם הבוגרים במקצועות העתיד.

הדו"ח השנתי של US News & World Report ציין את אוניברסיטת מרסר כ"אחת הטובות ביותר בכל ארה"ב, וכאחת המשתלמות ביותר ביחס שבין עלות הלימודים והתועלת מהם". לפי הדו"ח הזה, שפורסם ב-2018, אוניברסיטת מרסר מוקמה במקום ה-35 מבין 50 האוניברסיטאות הטובות ביותר בארה"ב.

 בתחנה המקומית של חדשות NBC בארה"ב קבעו כי ב-2019 "כלכלת מייקון ג'ורג'יה נראית טוב וחיובית". המומחים צפו את המשך הצמיחה ב-2020, אשר נעצרה כמובן בעקבות משבר הקורונה, אולם דווקא ההאטה המסויימת בכלכלת המדינה והעיר לא האטה את הופעת הנכסים למכירה, לפי דיווח אחר שפורסם בתחנת החדשות המקומית "WMAZ13".

"לא ניכר שישנה האטה בפרסום נכסים למכירה, אולם ישנה האטה במכירות שנסגרות. השוק בהמתנה להשלכות משבר הקורונה", אמרו בדיווח ב"WMAZ13" – מה שמצביע על הקפאה או ירידה מסויימת במחירים בהם ניתן לקנות נכסים בהזדמנות, וייתכן שיצביע בהמשך גם על התגברות המגמה של ביקוש גובר לשכירות במקום לרכישת בתים על ידי מקומיים.

על פי הלשכה המרכזית לעבודה בארה"ב, נכון לשנת 2020, יש צפי לצמיחה במקומות עבודה חדשים של מעל 7% בעשר השנים הבאות!

אין ספק כי הפרופיל של מייקון כעיר פועלים בעלת ערך נדל"ן אטרקטיבי להשקעה, ביחד עם היותה עיר פועלים וסטודנטים, הופך אותה ליעד מבוקש ואטרקטיבי להשקעות נדל"ן מניבות ורווחיות, עבור המשקיע החכם המחפש הזדמנויות השקעה טובות.

מה אנחנו צפויים ללמוד?

home

מבוא

  • היכרות
  • למה כדאי להשקיע בנדל"ן מניב
  • למה כדאי להשקיע בארה"ב
home

יתרונות ההשקעה בארה"ב

  • כלכלת ארה"ב
  • השוואה להשקעות באירופה
  • יתרונות הנדל"ן המניב בארה"ב
home

סוגי השקעות

  • וולסלינג
  • רנטלים
  • פליפים
  • בנייה חדשה
  • מולטי פמילי
  • מימון בעלים
  • השכרה אם אופציה מכירה
  • מכירות פומביות
home

סוגי נכסים

  • צמודי קרקע SFH
  • דופלקס – טריפלקס – קאודפלקס
  • מולטי פמילי
  • בית משותף Townhouse
  • דירות
  • בית נייד
  • נדל"ן מסחרי
  • מגרשים
home

ניתוח שוק

    • מאקרו שוק
      • עדיפות גאוגרפית בארה"ב
      • הגירה
      • אבטלה
      • תשואה חציונית
      • עליית ערך
      • ביקוש והיצע
      • מגמות מחירים
    • מיקרו שוק
      • סוג שכונה
      • נתוני פשיעה
      • מוסדות חינוך
      • מסחר מקומי
      • ייעוץ מקומי
    • סוגי שכונות
home

איתור הנכס

  • MLS
  • Craigslist
  • Wholesalers
  • Foreclosure
  • Tax Sale
  • Postcards
home

ניתוח עסקה

  • הערכת שווי של נכס
  • אומדן צפי שכירות
  • הערכת שיפוץ
  • הוצאות תפעוליות
  • חישוב תשואה
  • סוגי תשואות (פירותית, הונית, מצרפית)
  • ניתוח עסקה לדוגמא
home

תהליך הרכישה

    • הצעת מחיר.
    • החוזה 
    • בדיקת נאותות
      • בדיקה וירטואלית
      • בדיקה פיסית
      • מאמר איזה דברים צריך לבדוק לפני רכישת נכס
      • אינספקטור, קונטרקטור, חברת ניהול
      • משא ומתן
    • בדיקה משפטית
      • Title search
      • Title Insurance
      • Warranty Deed
      • Quit Claim
    • סגירה
home

ביטוח

  • סוגי ביטוחים
  • מרכיבי הביטוח
  • סוכן ביטוח
  • טיפים לבחירת פוליסה נכונה
home

הצוות המקומי

          • מתווכים
            • Buyers agent
            • Seller agent
            • מערכות יחסים
          • חברות ניהול
            • תפקידי חברת הניהול
            • קריטריונים לאיתור דיירים
            • עמלות
            • Eviction
            • איתור חברת ניהול
            • התנהלות מול חברת ניהול
          • עורכי דין וטייטל
          • סוכן ביטוח
          • קבלנים
home

ניהול מרחוק

  • אחריות המשקיע
  • ניהול נכון
  • תשלומים
home

שיפוצים

  • הכרת המערכות
  • סוגי שיפוצים
  • שיפוצים מומלצים
  • עלויות
home

מיסוי

  • סוגי מיסוי
  • מיסוי בארה"ב
  • מיסוי בישראל
  • מס רכישה
  • מס עזבון
  • מיסוי LLC
  • Withholding Tax
home

דוחות ורואה חשבון

  • דוח בארה"ב
  • דוח בישראל
  • עלויות
  • רו"ח מומלצים
home

חברת LLC

  • למה LLC
  • מסמכים חשובים
  • עלויות
  • אופרציה
home

דרכי מימון ומינוף

  • אפשרויות מימון בישראל
  • אפשרויות מימון בארה"ב
  • מחזור (Refinance)
  • IRR סימולציה
purchase

מכירת הנכס

  • הכנה למכירה
  • קביעת תמחור נכון
  • סוגי מימושים
  • דרכי מימוש
  • הוצאת סגירה
rent

סיכונים ותוכנית נדלן לטווח ארוך!

לא קיבלתם את הקורס?

בדוק בלשונית קידומי מכירות והעבר את המייל ללשונית דואר רגיל
כך שתוכל להמשיך ולקבל מיליים
בדוק בדואר זבל והעבר את המייל לתיבת דואר נכנס.
בדוק שמילאת כתובת דואר נכונה
 
 
אם עדין לא מצאת את המדריך שלח מייל הקלק לשליחת המייל ורשום לא קיבלתי :-) 
דילוג לתוכן