נדל"ן בארה"ב – ארץ ההשקעות הבלתי מוגבלות

הכנסה פאסיבית הוכחה כאחד הצרכים החשובים ביותר ב-2020, גם עבור השנים הבאות, שבה יציבות תעסוקתית והכנסות מעבודה אינם בטוחים נוכח משברים עולמיים ואתגרי הבריאות במאה ה-21. השיטה הבדוקה להכנסה פאסיבית – השקעות נדל"ן – נותרה אפקטיבית ממש כמו לפני אלפי שנים, אולם החוכמה היא במציאת נדל"ן מניב בהשקעה מינימלית. מסתבר, שארה"ב מלאה בהזדמנויות נדל"ניות כאלו.

בשנת 2020, כאשר הכלכלה העולמית עוברת טלטלה ותעסוקה הפכה לפחות יציבה עקב משברים כלכליים לאומיים ובינלאומיים, שלא פסחו כמובן גם על מדינת ישראל, הוכח כי הכנסה פאסיבית, כזו שאינה תלויה בעבודה, חיונית עבור כל אחד שרוצה לשריין לעצמו הכנסות גם בימים בהם לא ניתן להחליף זמן בכסף.

למעשה, החופש הכלכלי שכולם חולמים עליו, תלוי ביכולת של כל אחד ואחת מאיתנו לייצר ערוצים של הכנסה פאסיבית – כאלו שאינם תלויים בהשקעת זמן קבועה מצידנו, תמורת קבלת הכנסה עבור הזמן שמושקע.

באופן טבעי, כבר אלפי שנים, הדרך הטובה ביותר ליצירת הכנסות פאסיביות הינה השקעות נדל"ן, אשר מייצרות תשואה חודשית ושנתית קבועה, שלא במסגרת הנוסחה זמן = כסף.

אך בעולם של היום, היכן מוצאים נדל"ן שבאמת מניב? האם לא צריך הרבה כסף כדי להשקיע בנדל"ן מניב שיוצר חופש כלכלי?

מסתבר שהתשובה לשתי השאלות הללו, שאולי תפתיע אתכם, נמצאת בארצות הברית של אמריקה, שם תמצאו נדל"ן מניב במחירים אטרקטיביים להפליא.

משקיעי נדל"ן בארה"ב נמשכים באופן טבעי אל הערים הגדולות והידועות, אשר שוכנות בדרך כלל לחופי האוקיינוסים הנושקים לארצות הברית.

כאשר השוק במיתון ויש משברים כלכליים, כגון משבר הסאב פריים שהיה בשנת 2008, יהיה חכם לנצל את המצב  ולרכוש בערים המטרופולוניות, אך שהשוק בתנופה והמחירים גבוהים קשה מאוד למצוא השקעות נדל"ן במחיר אטרקטיבי ובעלות תשואה גבוהה בערים אלו – משום שהדיור בהן יקר מאוד לרכישה, ואחוזי התשואה נמוכים.

מאחר וארה"ב היא שוק עצום, משקיעי נדל"ן חכמים מוצאים הזדמנויות נדל"ן טובות גם בזמנים של עליות מחירים דווקא בערי הלווין הקטנות, כאשר נלוות להן מספר קריטריונים לאותו חיפוש: ריבוי צעירים וסטודנטים, עוגני תעסוקה גדולים בסמוך, ופרופיל דמוגרפי המזמין שוק של שוכרים המגביר את הביקוש לשכירות באותן ערים.

אך באופן כללי, מה הופך את ארה"ב לכל כך אטרקטיבית מבחינה נדל"נית, שמשך כבר אלפי ישראלים להשקיע בנדל"ן אמריקני? בואו נצלול אל תוך הנתונים, ונראה.

כלכלה צומחת במהירות

ארה"ב היא אחת הכלכלות הגדולות בעולם. עם למעלה מ-328 מיליון תושבים, אין ספק כי זהו שוק גדול, עם כלכלה צומחת.

הנתונים הכלכליים של ארה"ב מעודדים מאוד: ביולי 2019 עברה ארה"ב את ציון הדרך ההיסטורי של רצף הצמיחה הממושך ביותר מאז שנת 1854 לפחות. מאז יוני 2009, לפי המדד של הלשכה הלאומית למחקר כלכלי בארה"ב (NBER) – כל הרבעונים מאז הוגדרו כבעלי צמיחה חיובית.

את הנתונים הללו מגבים גם נתוני התעסוקה והעוני של ארה"ב: בארה"ב מדד האבטלה עומד על 4.5%, כאשר ההכנסה החציונית היא כ-$60,000 לשנה, ואחוז האנשים מתחת לקו העוני עומד רק על כ-11.8%.

במשק האמריקני ישנם כ-7.8 מיליון גופים המעסיקים עובדים, ועוד כ-26.5 מיליון גופים שאינם מעסיקים עובדים, רובם עסקים קטנים של אדם אחד.

מחירי הבתים החציוני הינו כ-200,000$ ומחירי השכירות החציוני הוא $1500, כך שהתשואה החציוני היא באזור ה-5%.

כל הנתונים הללו מגבים את הגדרתה של ארצות הברית בתור הכלכלה הגדולה בעולם, במונחים של תוצר מקומי גולמי, שהינו המדד העולמי המקובל למדידת עוצמה כלכלית.

השקעות נדל"ן באירופה או בארה"ב?

ראשית, נציין שיש לא מעט יעדים טובים בעולם להשקיע בנדל"ן.

לכל שוק עולמי יש את היתרונות והחסרונות שלו ולפני שבוחרים שוק צריך לבחון את כל הפרמטרים.

ארה"ב היא אחד היעדים המועדפים להשקעות נדל"ן וזאת מכמה סיבות.

אחת הסיבות העיקריות היא שמדובר באימפריה הגדולה בעולם אשר שולטת מהמאה ה-19 ועד היום. זוהי סיבה שאיננה תסולא בפז.

ארה"ב מורכבת מפדרציה של 50 מדינות שונות כאשר כל אחת מהן מהווה שוק נדל"ן בפני עצמו והכל תחת פיקוח הפדרל. כלומר אם מדינה מוסימת נכנסת לקשיים כלכליים הפדרל דואג לסייע.

יש כאן למעשה "מדינת ענק" עוצמתית המורכבת מ-50 תתי מדינות, נתון שמצביע על ממדי הכוח והיציבות הכלכלית שיש גם ברגעי משבר.

אנחנו "מופצצים" בפרסומות כל העת על השקעות נדל"ן אטרקטיביות באירופה, במיוחד בגרמניה, ספרד, אירלנד ויוון. אירופה גם יותר קרובה יותר גיאוגרפית לישראל, ולכן מושכת אליה לא מעט משקיעי נדל"ן ישראליים.

אולם אירופה נתונה לטלטלות חברתיות וכלכליות גדולות, ולא לטובה, כבר כמה שנים טובות. יציאת בריטניה מהאיחוד האירופי, המשבר הכלכלי החריף בצרפת, הקיפאון הכלכלי בגרמניה ,חוקים המטיבים עם הדיירים, והקריסה הכלכלית ביוון וספרד לפני כמה שנים האטו מאוד את שוק הנדל"ן, והתשואות ירדו בהתאם.

אנו רואים זאת גם בנתונים הכלכליים: כבר בספטמבר 2019, לפני משבר הקורונה, דיווחה קרן ההשקעות "פסגות" כי כלכלת אירופה על סף מיתון. כך למשל כלכלת גרמניה רשמה צמיחה שלילית של 0.4% ברבעון השני של 2019, וגם באיטליה האבטלה עלתה לכמעט 10% עוד לפני הקורונה שהפילה בה עשרות אלפי חללים.

לעומתה, ארה"ב נהנתה ערב הקורונה מצמיחה כלכלית מרשימה:  בעוד גרמניה חוותה האטה כאמור, כלכלת ארה"ב צמחה ב-3.2% ברבעון הראשון של 2019, הרבה מעבר לתחזיות על אותו רבעון ממש. גם ברבעון האחרון של 2019 היא צמחה ב-1.9%, שהפתיעו את הכלכלנים לטובה.

כאשר בוחנים את הנתונים לעומק, אין פלא: התל"ג לנפש באיחוד האירופי עומד על כ-34,000$, ואילו בארה"ב הוא כמעט כפול – כ-64,000$. זה אומר שכח הקנייה של האמריקני הממוצע גבוה בהרבה מכח הקנייה של האירופאי הממוצע, ולכן הוא מניע טוב ומהר יותר את גלגלי הכלכלה הלאומית של ארה"ב.

זאת ועוד, באירופה יש שורה של הגנות חוקיות על זכויות הדיירים, שמגבילות לא פעם את גובה השכירות שניתן לקחת מהדיירים, והשכירות החוקית אינה משקפת את מחירי האמת שניתן לקחת מהדיירים. חוקים אלו פשוט אינם קיימים כמעט בארה"ב, והרגולציה בשוק השכירות בארה"ב הרבה יותר נמוכה.

מעצמת נדל"ן מניב

עוצמתה הכלכלית וההזדמנות העסקית של ארה"ב ניכרת גם מבחינה נדל"נית: לפי מפקד האוכלוסין האמריקני, שבדק את המגמות בין השנים 2014 ל-2018, ישנן כ-140 מיליון יחידות דיור בארה"ב, אולם רק ב-63.8% מתגוררים הבעלים של אותן יחידות דיור.

זה אומר, בחישוב מהיר, כי כמעט 51 מיליון יחידות דיור מושכרות בכל שנה לדיירי משנה, המשלמים שכירות!

המשפחה האמריקנית הטיפוסית הינה משפחה קטנה. מתוך כ-120 מיליון בתי אב, ממוצע הנפשות במשפחה הינו פחות מ-3 אנשים (2.63).

זה אומר כי גם דירות קטנות להשכרה יכולות להניב תשואה נאה, במיוחד בהתחשב בעובדה כי הסטטיסטיקה האמריקנית מראה כי 85.5% מהדיירים נשארים בדירותיהם או בתיהם למעלה משנה אחת ברצף.

צבר הנתונים הזה מוכיח עד כמה השקעות נדל"ן חכמות בארה"ב, בדירות לא גדולות, ובמיוחד בערי לווין של הערים הגדולות, הינן השקעה אטרקטיבית.

הנה מה שיש לעיתונות הכלכלית לומר על הזדמנויות נדל"ן בארה"ב: אתר ה-USAToday דיווח בחודש מאי 2020 כי למרות התפרצות נגיף הקורונה, מחירי הבתים בארה"ב ברבעון הראשון של 2020 עלו ב-7.7% בממוצע, כאשר עליות מחירים נרשמו ב-96% משווקי הנדל"ן במדינה הגדולה. זאת הודות להיצע נמוך וביקוש גבוה עבור בתים לרכישה.

בהתחשב בעובדה שמחיר הנכס החציוני בארה"ב הינו 204,000$ – נמוך משמעותית ממחיר הנכסים הממוצע בישראל – עליות המחירים של הנדל"ן בארה"ב הינן עדיין בתחום המחירים הנמוכים והאטרקטיביים, במיוחד בערי הלווין בהם הנכסים נמכרים בהרבה פחות מהמחיר החציוני הלאומי של נכסים באמריקה.

שוק של קונים מעלה את המחירים

נראה כי גם בעתיד הנראה לעין הביקוש יהיה גבוה מן ההיצע. לפי דיווח של חברת החדשות CNBC, שפורסם גם הוא בחודש מאי 2020, התחלות הבנייה בארה"ב ירדו ב-30% ביחס לשנה שעברה, בין היתר בגלל השלכות משבר הקורונה.

נתונים אלו מצביעים על עלייה אפשרית במחירי הבתים בעתיד הקרוב, והזדמנות עכשווית לרכישת נדל"ן מניב בזול בהווה, אשר מן הסתם יהיה שווה יותר בעתיד. כאשר 40% משוק הנדל"ן בארה"ב הינו דירות להשכרה, לא צריך להיות גאון כדי להבין שיש כאן הזדמנות שכדאי לנצל עכשיו.

רוצים לקבל עוד פרטים ועסקאות אטרקטיביות שיש לנו? הרשמו למטה וקבלו גישה להשקעות האטרקיביות שיש לנו.

מה אנחנו צפויים ללמוד?

home

מבוא

  • היכרות
  • למה כדאי להשקיע בנדל"ן מניב
  • למה כדאי להשקיע בארה"ב
home

יתרונות ההשקעה בארה"ב

  • כלכלת ארה"ב
  • השוואה להשקעות באירופה
  • יתרונות הנדל"ן המניב בארה"ב
home

סוגי השקעות

  • וולסלינג
  • רנטלים
  • פליפים
  • בנייה חדשה
  • מולטי פמילי
  • מימון בעלים
  • השכרה אם אופציה מכירה
  • מכירות פומביות
home

סוגי נכסים

  • צמודי קרקע SFH
  • דופלקס – טריפלקס – קאודפלקס
  • מולטי פמילי
  • בית משותף Townhouse
  • דירות
  • בית נייד
  • נדל"ן מסחרי
  • מגרשים
home

ניתוח שוק

    • מאקרו שוק
      • עדיפות גאוגרפית בארה"ב
      • הגירה
      • אבטלה
      • תשואה חציונית
      • עליית ערך
      • ביקוש והיצע
      • מגמות מחירים
    • מיקרו שוק
      • סוג שכונה
      • נתוני פשיעה
      • מוסדות חינוך
      • מסחר מקומי
      • ייעוץ מקומי
    • סוגי שכונות
home

איתור הנכס

  • MLS
  • Craigslist
  • Wholesalers
  • Foreclosure
  • Tax Sale
  • Postcards
home

ניתוח עסקה

  • הערכת שווי של נכס
  • אומדן צפי שכירות
  • הערכת שיפוץ
  • הוצאות תפעוליות
  • חישוב תשואה
  • סוגי תשואות (פירותית, הונית, מצרפית)
  • ניתוח עסקה לדוגמא
home

תהליך הרכישה

    • הצעת מחיר.
    • החוזה 
    • בדיקת נאותות
      • בדיקה וירטואלית
      • בדיקה פיסית
      • מאמר איזה דברים צריך לבדוק לפני רכישת נכס
      • אינספקטור, קונטרקטור, חברת ניהול
      • משא ומתן
    • בדיקה משפטית
      • Title search
      • Title Insurance
      • Warranty Deed
      • Quit Claim
    • סגירה
home

ביטוח

  • סוגי ביטוחים
  • מרכיבי הביטוח
  • סוכן ביטוח
  • טיפים לבחירת פוליסה נכונה
home

הצוות המקומי

          • מתווכים
            • Buyers agent
            • Seller agent
            • מערכות יחסים
          • חברות ניהול
            • תפקידי חברת הניהול
            • קריטריונים לאיתור דיירים
            • עמלות
            • Eviction
            • איתור חברת ניהול
            • התנהלות מול חברת ניהול
          • עורכי דין וטייטל
          • סוכן ביטוח
          • קבלנים
home

ניהול מרחוק

  • אחריות המשקיע
  • ניהול נכון
  • תשלומים
home

שיפוצים

  • הכרת המערכות
  • סוגי שיפוצים
  • שיפוצים מומלצים
  • עלויות
home

מיסוי

  • סוגי מיסוי
  • מיסוי בארה"ב
  • מיסוי בישראל
  • מס רכישה
  • מס עזבון
  • מיסוי LLC
  • Withholding Tax
home

דוחות ורואה חשבון

  • דוח בארה"ב
  • דוח בישראל
  • עלויות
  • רו"ח מומלצים
home

חברת LLC

  • למה LLC
  • מסמכים חשובים
  • עלויות
  • אופרציה
home

דרכי מימון ומינוף

  • אפשרויות מימון בישראל
  • אפשרויות מימון בארה"ב
  • מחזור (Refinance)
  • IRR סימולציה
purchase

מכירת הנכס

  • הכנה למכירה
  • קביעת תמחור נכון
  • סוגי מימושים
  • דרכי מימוש
  • הוצאת סגירה
rent

סיכונים ותוכנית נדלן לטווח ארוך!

לא קיבלתם את הקורס?

בדוק בלשונית קידומי מכירות והעבר את המייל ללשונית דואר רגיל
כך שתוכל להמשיך ולקבל מיליים
בדוק בדואר זבל והעבר את המייל לתיבת דואר נכנס.
בדוק שמילאת כתובת דואר נכונה
 
 
אם עדין לא מצאת את המדריך שלח מייל הקלק לשליחת המייל ורשום לא קיבלתי :-) 
דילוג לתוכן