מהו FIRPTA?

מבוא

ראשית, נקדים במאמר מוסגר שהמידע שמובא במאמר זה איננו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי כלשהו וכל הנאמר הינו מתוך הידע והניסיון האישי בלבד.

FIRPTA הן ראשי תיבות של Foreign Investment in Real Property Tax Act

FIRPTA הינו מס שנשאר בנאמנות (Withholding tax) וחל על אזרחים זרים שאינם תושבי ארה"ב בעת מכירת הנכס. זהו למעשה תשלום שהמוכר נדרש להעביר ל-IRS מתוך כספי המכירה של הנכס.

המטרה של ה-IRS ב"מס הביטחון", הוא למנוע מצב בו המשקיע הזר, מוכר נכס בארה"ב (ברווח כזה או אחר) ואיננו משלם מס בגין אותו רווח.

ה-IRS רוצה להבטיח שיהיה אצלו הכסף ולאחר שהמוכר יגיש דוח שנתי יוחזר לו ההפרשים בין המס האמיתי שהיה צריך לשלם למס בנמאמנות.

 

גובה ה-FIRPTA

נכון לכתיבת המאמר גובה FIRPTA עומד על 15% ממחיר המכירה. 

יש כמה מקרים חריגים בהם  חבות ה-FIRPA יכולה להיות נמוכה מ-15%.

  1. במידה והרוכש קונה את הבית למגורים (לא להשקעה) ומחיר הנכס בין 300,000$ – 1M$. במקרה זה גובה ה-FIRPTA יהיה על 10%
  2. במידה והרוכש קונה את הבית למגורים (לא להשקעה) ומחיר הנכס נמוך מ- 300,000$. במקרה זה לא יחול FIRPTA כלל.
  3. במידה והמוכר מחזיק בנכס דרך LLC ול-LLC יש 2 חברים ומעלה, המיסוי הינו לפי partnership ולא יחול FIRPTA (יש לשים לב שמיסוי דרך שותפות עשויה להיות גבוהה ממיסוי דרך LLC עם בעלים יחיד כך שזה לא בהכרח הפתרון הנכון רק כדי להימנע מ-FIRPTA).
  4. במידה והמוכר מגיש Certificate דרך הרו"ח שלו, בו עושים חישוב מדויק על המס העתידי לשלם ולפי זה יהיה גובה ה-FIRPTA. חשוב לציין, כאשר מגישים בקשה כזו הנכס חייב להיות תחת חוזה והתהליך לקבלת ה-Certificate לכשעצמו לוקח כמה שבועות וצריך שהקונה יסכים להארכת החוזה עד לקבלת ה-Certificate, דבר שיכול להכשיל את העסקה.
  5. יש מקרים בהם חברות הטייטל לא מקפידות על הדקויות ובסופו של דבר המשקיע הזר לא משלם את ה-FIRPTA ונהנה מההפקר.

דוגמא

המוכר רכש נכש ב80,000$ ולאחר שנתיים מכר את הנכס ב-100,000$. בחישוב גס הרווח שנוצר הוא סביב 20,000$. עליו יחול מס רווחי הון בארה"ב עד 20%. כלומר עד 4,000$.

אבל בגלל ה- FIRPTA המוכר ינוכה במעמד המכירה בעד 15% ממחיר המכירה כלומר 15,000$!

הכסף אמנם נשאר בנאמנות ב-IRS (איננו מס בפועל) ולאחר הגשת הדוח השנתי המוכר יקבל החזר של 15-4 = 11K. אבל יש לקחת בחשבון שייקח זמן מרגע המכירה ועד הגשת הדו"ח השנתי וקבלת ההחזר.

למאמר מפורט בנושא מיסוי נדל"ן בארה"ב ניתן ללחוץ כאן.

מי אחראי על תשלום ה-FIRPTA

למעשה כספי המכירה שמגיעים למוכר מנוכים עבור FIRPTA, אך מי שאחראי שהניכוי יתבצע הוא הרוכש. במידה ולא נוכה ה-FIRPTA מהמוכר אז ה-IRS יכול לבקש את התשלום הזה מהרוכש.

לכן בד"כ מי שמבצע את הסגירה היא חברת הטייטל והיא דואגת לכך.

תהליך

תהליך העברת התשלום ל-FIRPTA ועד קבלת ההחזר עובד באופן הבא:

  1. המוכר מבצע מכירה של הנכס באמצעות חברת טייטל.
  2. חברת הטייטל מנכה 15% מכספי המכירה ומעבירה אותן ל-IRS (בד"כ תוך 28 יום).
  3. המוכר מגיש דוח שנתי עם חישוב הרווח והמס האמיתי שיש לשלם.
  4. ה-IRS מחזיר למוכר את ההפרש בין ה-FIRPTA ששולמה לבין חבות המס שיש בפועל (ראה דוגמא).

סיכום

כמשקיעים זרים בארה"ב יש לא מעט דברים שאנחנו לא יודעים וצריך להכיר, אחד מהם הוא ה-FIRPTA.

ה- FIRPTA תקף אך ורק למשקיעי נדל"ן זרים ונדרש לשלם במעמד המכירה.

גובה ה-FIRPTA הוא 15% ממחיר המכירה ויש מקרים בהם יהיה פחות.

ה-FIRPTA איננו מס אלא רק כסף שנשאר בנאמנות אצל ה-IRS עד גמר חשבון והגשת דוח שנתי בו מקבלים את החזר של רובו.

אם לא מכירים את התהליך, עלולים להיות מופתעים בעת המכירה ובפרט אם מתכננים שימוש בכסף באופן המיידי.

*המידע שמובא במאמר זה איננו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי וכל הנאמר הינו מתוך הידע והניסיון האישי בלבד. עליכם להתייעץ עם רו"ח ועו"ד לענייני מיסוי בארה"ב לייעוץ בנושא זה.

 

מה אנחנו צפויים ללמוד?

home

מבוא

  • היכרות
  • למה כדאי להשקיע בנדל"ן מניב
  • למה כדאי להשקיע בארה"ב
home

יתרונות ההשקעה בארה"ב

  • כלכלת ארה"ב
  • השוואה להשקעות באירופה
  • יתרונות הנדל"ן המניב בארה"ב
home

סוגי השקעות

  • וולסלינג
  • רנטלים
  • פליפים
  • בנייה חדשה
  • מולטי פמילי
  • מימון בעלים
  • השכרה אם אופציה מכירה
  • מכירות פומביות
home

סוגי נכסים

  • צמודי קרקע SFH
  • דופלקס – טריפלקס – קאודפלקס
  • מולטי פמילי
  • בית משותף Townhouse
  • דירות
  • בית נייד
  • נדל"ן מסחרי
  • מגרשים
home

ניתוח שוק

    • מאקרו שוק
      • עדיפות גאוגרפית בארה"ב
      • הגירה
      • אבטלה
      • תשואה חציונית
      • עליית ערך
      • ביקוש והיצע
      • מגמות מחירים
    • מיקרו שוק
      • סוג שכונה
      • נתוני פשיעה
      • מוסדות חינוך
      • מסחר מקומי
      • ייעוץ מקומי
    • סוגי שכונות
home

איתור הנכס

  • MLS
  • Craigslist
  • Wholesalers
  • Foreclosure
  • Tax Sale
  • Postcards
home

ניתוח עסקה

  • הערכת שווי של נכס
  • אומדן צפי שכירות
  • הערכת שיפוץ
  • הוצאות תפעוליות
  • חישוב תשואה
  • סוגי תשואות (פירותית, הונית, מצרפית)
  • ניתוח עסקה לדוגמא
home

תהליך הרכישה

    • הצעת מחיר.
    • החוזה 
    • בדיקת נאותות
      • בדיקה וירטואלית
      • בדיקה פיסית
      • מאמר איזה דברים צריך לבדוק לפני רכישת נכס
      • אינספקטור, קונטרקטור, חברת ניהול
      • משא ומתן
    • בדיקה משפטית
      • Title search
      • Title Insurance
      • Warranty Deed
      • Quit Claim
    • סגירה
home

ביטוח

  • סוגי ביטוחים
  • מרכיבי הביטוח
  • סוכן ביטוח
  • טיפים לבחירת פוליסה נכונה
home

הצוות המקומי

          • מתווכים
            • Buyers agent
            • Seller agent
            • מערכות יחסים
          • חברות ניהול
            • תפקידי חברת הניהול
            • קריטריונים לאיתור דיירים
            • עמלות
            • Eviction
            • איתור חברת ניהול
            • התנהלות מול חברת ניהול
          • עורכי דין וטייטל
          • סוכן ביטוח
          • קבלנים
home

ניהול מרחוק

  • אחריות המשקיע
  • ניהול נכון
  • תשלומים
home

שיפוצים

  • הכרת המערכות
  • סוגי שיפוצים
  • שיפוצים מומלצים
  • עלויות
home

מיסוי

  • סוגי מיסוי
  • מיסוי בארה"ב
  • מיסוי בישראל
  • מס רכישה
  • מס עזבון
  • מיסוי LLC
  • Withholding Tax
home

דוחות ורואה חשבון

  • דוח בארה"ב
  • דוח בישראל
  • עלויות
  • רו"ח מומלצים
home

חברת LLC

  • למה LLC
  • מסמכים חשובים
  • עלויות
  • אופרציה
home

דרכי מימון ומינוף

  • אפשרויות מימון בישראל
  • אפשרויות מימון בארה"ב
  • מחזור (Refinance)
  • IRR סימולציה
purchase

מכירת הנכס

  • הכנה למכירה
  • קביעת תמחור נכון
  • סוגי מימושים
  • דרכי מימוש
  • הוצאת סגירה
rent

סיכונים ותוכנית נדלן לטווח ארוך!

לא קיבלתם את הקורס?

בדוק בלשונית קידומי מכירות והעבר את המייל ללשונית דואר רגיל
כך שתוכל להמשיך ולקבל מיליים
בדוק בדואר זבל והעבר את המייל לתיבת דואר נכנס.
בדוק שמילאת כתובת דואר נכונה
 
 
אם עדין לא מצאת את המדריך שלח מייל הקלק לשליחת המייל ורשום לא קיבלתי :-) 
דילוג לתוכן