מבוא

ראשית, נקדים במאמר מוסגר שהמידע שמובא במאמר זה איננו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי כלשהו וכל הנאמר הינו מתוך הידע והניסיון האישי בלבד.

FIRPTA הן ראשי תיבות של Foreign Investment in Real Property Tax Act

FIRPTA הינו מס שנשאר בנאמנות (Withholding tax) וחל על אזרחים זרים שאינם תושבי ארה"ב בעת מכירת הנכס. זהו למעשה תשלום שהמוכר נדרש להעביר ל-IRS מתוך כספי המכירה של הנכס.

המטרה של ה-IRS ב"מס הביטחון", הוא למנוע מצב בו המשקיע הזר, מוכר נכס בארה"ב (ברווח כזה או אחר) ואיננו משלם מס בגין אותו רווח.

ה-IRS רוצה להבטיח שיהיה אצלו הכסף ולאחר שהמוכר יגיש דוח שנתי יוחזר לו ההפרשים בין המס האמיתי שהיה צריך לשלם למס בנמאמנות.

גובה ה-FIRPTA

נכון לכתיבת המאמר גובה FIRPTA עומד על 15% ממחיר המכירה. 

יש כמה מקרים חריגים בהם  חבות ה-FIRPA יכולה להיות נמוכה מ-15%.

1. במידה והרוכש קונה את הבית למגורים (לא להשקעה) ומחיר הנכס בין 300,000$ – 1M$. במקרה זה גובה ה-FIRPTA יהיה על 10%
2. במידה והרוכש קונה את הבית למגורים (לא להשקעה) ומחיר הנכס נמוך מ- 300,000$. במקרה זה לא יחול FIRPTA כלל.
3. במידה והמוכר מחזיק בנכס דרך LLC ול-LLC יש 2 חברים ומעלה, המיסוי הינו לפי partnership ולא יחול FIRPTA (יש לשים לב שמיסוי דרך שותפות עשויה להיות גבוהה ממיסוי דרך LLC עם בעלים יחיד כך שזה לא בהכרח הפתרון הנכון רק כדי להימנע מ-FIRPTA).
4. במידה והמוכר מגיש Certificate דרך הרו"ח שלו, בו עושים חישוב מדויק על המס העתידי לשלם ולפי זה יהיה גובה ה-FIRPTA. חשוב לציין, כאשר מגישים בקשה כזו הנכס חייב להיות תחת חוזה והתהליך לקבלת ה-Certificate לכשעצמו לוקח כמה שבועות וצריך שהקונה יסכים להארכת החוזה עד לקבלת ה-Certificate, דבר שיכול להכשיל את העסקה.
5. יש מקרים בהם חברות הטייטל לא מקפידות על הדקויות ובסופו של דבר המשקיע הזר לא משלם את ה-FIRPTA ונהנה מההפקר.

דוגמא

המוכר רכש נכש ב80,000$ ולאחר שנתיים מכר את הנכס ב-100,000$. בחישוב גס הרווח שנוצר הוא סביב 20,000$. עליו יחול מס רווחי הון בארה"ב עד 20%. כלומר עד 4,000$.

אבל בגלל ה- FIRPTA המוכר ינוכה במעמד המכירה בעד 15% ממחיר המכירה כלומר 15,000$!

הכסף אמנם נשאר בנאמנות ב-IRS (איננו מס בפועל) ולאחר הגשת הדוח השנתי המוכר יקבל החזר של 15-4 = 11K. אבל יש לקחת בחשבון שייקח זמן מרגע המכירה ועד הגשת הדו"ח השנתי וקבלת ההחזר.

למאמר מפורט בנושא מיסוי נדל"ן בארה"ב ניתן ללחוץ כאן.

מי אחראי על תשלום ה-FIRPTA

למעשה כספי המכירה שמגיעים למוכר מנוכים עבור FIRPTA, אך מי שאחראי שהניכוי יתבצע הוא הרוכש. במידה ולא נוכה ה-FIRPTA מהמוכר אז ה-IRS יכול לבקש את התשלום הזה מהרוכש.

לכן בד"כ מי שמבצע את הסגירה היא חברת הטייטל והיא דואגת לכך.

תהליך

תהליך העברת התשלום ל-FIRPTA ועד קבלת ההחזר עובד באופן הבא:

1. המוכר מבצע מכירה של הנכס באמצעות חברת טייטל.
2. חברת הטייטל מנכה 15% מכספי המכירה ומעבירה אותן ל-IRS (בד"כ תוך 28 יום).
3. המוכר מגיש דוח שנתי עם חישוב הרווח והמס האמיתי שיש לשלם.
4. ה-IRS מחזיר למוכר את ההפרש בין ה-FIRPTA ששולמה לבין חבות המס שיש בפועל (ראה דוגמא).

סיכום

כמשקיעים זרים בארה"ב יש לא מעט דברים שאנחנו לא יודעים וצריך להכיר, אחד מהם הוא ה-FIRPTA.

ה- FIRPTA תקף אך ורק למשקיעי נדל"ן זרים ונדרש לשלם במעמד המכירה.

גובה ה-FIRPTA הוא 15% ממחיר המכירה ויש מקרים בהם יהיה פחות.

ה-FIRPTA איננו מס אלא רק כסף שנשאר בנאמנות אצל ה-IRS עד גמר חשבון והגשת דוח שנתי בו מקבלים את החזר של רובו.

אם לא מכירים את התהליך, עלולים להיות מופתעים בעת המכירה ובפרט אם מתכננים שימוש בכסף באופן המיידי.

*המידע שמובא במאמר זה איננו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי וכל הנאמר הינו מתוך הידע והניסיון האישי בלבד. עליכם להתייעץ עם רו"ח ועו"ד לענייני מיסוי בארה"ב לייעוץ בנושא זה.