מהם 6 הסיכונים שיש בהחזקת נכס מניב בארה"ב

מבוא

כמו בכל עסק, גם בהחזקת נדל"ן שהוא עסק לכל דבר, יש סיכונים וחשוב להכירם.

חשוב לדעת מראש מהם הסיכונים שקיימים, כיצד ניתן למזערם ובכלל להבין האם העסק מהסוג הזה מתאים לנו או לא.

רוב האנשים טוענים כי הסיכונים שבבעלות על נכסים להשכרה ברורים למדי, ובכל זאת תתפלאו כמה אנשים עדיין שואלים מהם.

אם אתם חדשים לגמרי בהשקעות נדל"ן, יהיה זה הגיוני לחלוטין שאינכם מבינים לחלוטין את הסיכונים הספציפיים בצורה כזאת שניתן יהיה לראות את התמונה השלמה.

גם אם אינכם חדשים לגמרי בתחום, זה מועיל לראות סקירה כללית של הסיכונים כדי להבין אותם טוב יותר.

לפני שאנחנו נכסים לגורמי הסיכון, דבר אחד שאתם רוצים שיהיה לכם ברור מאוד בכל הנוגע לנכסים להשכרה והם המספרים.

לרוב, המספרים יעידו על רוב גורמי הסיכון ויחרצו את הדין האם ההשקעה הזאת טובה או מסוכנת.

 

6 הסיכונים העיקריים שיש בהחזקת נכס נדל"ן מניב בארה"ב

יש המשותף לכל הסיכונים הללו: כולם עולים לכם (הבעלים) כסף ויכולים להכריע האם ההשקעה הייתה טובה או לא. השקעה לא טובה משמועתה הפסד כספי או תזרים שלישי כולל על ההשקעה.

אין סדר מיוחד, להלן מצוינים הסיכונים העיקריים הכרוכים בבעלות על נכסים להשכרה וכיצד ניתן להקטינם:

אחוזי תפוסה  ( Vacancy Rate)

המשמעות של Vacancy Rate  היא כמה אחוז בשנה הנכס עומד ריק ולא מייצר הכנסה.

נכס יכול לעמוד באופן טבעי במעבר בין דיירים עד לאכלוס הנכס עם דייר חדש. במהלך תקופת ההחלפה בין דיירים צריך לסדר את הבית שיהיה מוכן לדיירים הבאים, דברים כגון צבע, נקיון כללי ודברים שהוזנחו וזה הזמן לסדר אותם כדי למקסם את השכר דירה. כמו כן יש פרק זמן עד לאיתור דייר חדש שבו משווקים את הנכס להשכרה. השאיפה שלנו היא שפרק הזמן הזה בין מעברי דיירים ייקח כמה שיותר מהר והבית יחזור להכניס לנו כסף.

פרק הזמן שייקח לנו למצוא דייר חדש תלוי בכמה דברים ובניהם: תמחור נכון של הנכס, מצבו של הנכס (האם מספיק אטרקטיבי), ניהול נכון של חברת הניהול ותנאי השוק.

לגבי תמחור ומצבו של הנכס יש לנו שליטה מלאה בעניין וכמובן ברגע שיש חברת ניהול שעובדת כראוי הם ידעו לעשות את העבודה ללא צרוך בהתערבות של בעל הנכס.

ניהול נכון של חברת הניהול הוא מרכיב עם השפעה רבה. חברת ניהול שאיננה טובה, תתנהל באיטיות בתהליך הכנה ושיפוץ הנכס לדייר הבא, "תיקח את הזמן", תפרסם באיטיות, לא תאפשר גישה לשוכרים פוטנציאילים בקלות ולא תשתמש בערוצי הפרסום הנכונים. כל אלה יגרמו לכך שייקח יותר זמן עד שהנכס יהיה מאוכלס ויקטין את אחוזי התפוסה השנתיים.

תנאי השוק – זהו החלק שבו יש לנו הכי פחות שליטה לאחר שכבר רכשנו את הנכס, אך ניתן לזהות לפני רכישת הנכס. מדדים כללים של Vacancy Rate ניתן למצוא בכל מיני אתרים ברחבי הרשת, אבל המקור האידיאלי הוא השטח. כלומר שיחה עם חברת ניהול שפעילה שנים רבות ובאופן מאסיבי באזור תוכל להגיד לנו יותר טוב מכל אתר אינטרנט מה המצב בפועל.

שוק עם הגירה שלילית הוא אינדיקציה לא טובה באופן כללי ובפרט משפיע על אחוזי התפוסה.

שוק שהוא רווי בבעלי דירות מול שוכרים יכול גם כן להוות בעיה, לדוגמא יכול להיות אזור מסוג A, שלכאורה, עם הרבה בתים חדשים ושכונה של המעמד הגבוה, אבל הביקוש שם הוא לרכושי הנכסים ולא לשוכרים.

כחלק מתחשיב התשואה ראוי לקחת לקחת בחשבון 5% עבור הוצאות בגין אחוזי תפוסה.

תיקונים ותחזוקה

תיקונים ותחזוקה שוטפת הם חלק אינטגרלי שקיימים בכל נכס נדל"ן. כפי שלא קיים עסק ללא הוצאות, אין נכס ללא תיקונים וזה חלק מהביזנס. ככלל אצבע מומלץ לקחת בחשבון 10% מתחשיב התשואה עבור הוצאות בגין תחזוקה שוטפת.

אז איפה הסיכון פה?

הסיכון מתבטא בכך שיכולים להיות לנו בתיקונים בלתי צפויים במהלך החזקת הנכס.

התיקונים הבלתי צפויים יכולים להתחלק לשתי קטגוריות: רשלנות בבדיקת הנכס בעת הרכישה ו"הפתעות".

רשלנות בבדיקת הנכס בעת הרכישה – כאשר אנחנו רוכשים נכס חשוב לבדוק אותו כראוי ולהעריך את התיקונים הצפויים שיהיו לנו לאורך הדרך. הדגש צריך להיות על המערכות העיקריות והיקרות כגון: גג, מערכת מיזוג, אינסטלציה וחשמל. בעת הבדיקה של הנכס תהיה לנו אינדיקציה מה המצב המערכות, האם נצטרך להחליפן בעתיד הקרוב ומה תהיה עלות. ברגע שאנחנו יודעים לאן אנחנו נכנסים, אין הפתעות ויכולים להעריך את הסיכון ולגלם במחיר הכולל של הנכס. הבעיה קיימת אם לא בודקים כראוי ואז יש "הפתעות". כמו כן, הזנחה של טיפול במערכות האלה יכולות לגרום לנזקים גדולים יותר בהמשך ולכן כדאי לטפל בהם בהקדם. מרכיבים אחרים בנכס נחשבים לרוב כתחזוקה שוטפת וצריכות להיות מגולמות בתחשיב התשואה כפי שהסובר לעיל.

"הפתעות" – הפתעות אמיתיות נכנסות לקטגוריות של תיקונים שלא היו צפויים מראש אבל אנחנו חייבים להתמודד איתם ולכן מוגדרים כסיכון בעסקה.

הפתעות כאלה יכולים להיות כגון נזק שאיננו בלאי סביר שנגרם על ידי דיירים בעייתים בעת השהייה בנכס או בפינוי, ונדליזם, גנבות, פיצוץ של תעלת ביוב ועוד. אלה באמת דברים שלא יכולנו לצפות אותם מראש. יחד עם זאת, אנחנו יכולים להקטין את הסיכון כמה שאפשר לעשות.

כיצד ניתן למזער את הסיכון?

כדי להקטין את הסיכון ניתן לפעול בכמה מישורים:

  • לבצע בדיקת נאותות מקיפה כפי שתואר לעיל.
  • לבחור את הדיירים בצורה יותר בררנית ולהסתכל על עבר ההשכרות שלהם. ככל שהיה להם יותר יציבות במעבר בין דירות יותר כדאי.
  • לבחור אזור שאיננו מועד לפורענות וונדליזם, כדאי להתייעץ עם חברת הניהול על האזור.
  • שיטת המניעה: לא להזניח תיקונים, לאבטח את יחידת המזגן שנמצאת מחוץ לנכס על ידי כלוב ועוד דרכים שיכולות למנוע אובדן על הוצאות תחזוקה.

לפעמים יש הפתעות טובות – כאשר הבית מכוסה על ידי ביטוח ויש נזק שניתן להפעיל עבורו את הביטוח, נוכל לעיתים לצאת מורווחים ולפעמים הרבה מאוד. אבל בדרך כלל מדובר על פגיעות גדולות ומשמעותיות כגון שריפת הבית, פגיעה מאסיבית בגג וכו'. למידע מפורט על ביטוח הנכס ומה הוא מכיל ניתן לקרוא כאן.

 

ירידה במחירי השכירות

מחירי השכירות באופן ממוצע תמיד עולים, אך ישנם תקופות בהם מחירי השכירות יכולים לרדת. ירידה במחירי השכירות יכולים להיות בגלל אחת משתי סיבות: עודף היצע או מחסור בביקוש.

ירידה במחירים השכירות איננה ברורה כמו אחוזי תפוסה ותחזוקה בלתי צפויה שניתן להעריך בגדול.

הסיכון מגיע במקרים בהם התנאים הכלכליים בשוק משתנים כך שההכנסות משכירות אינם גבוהות כפי שהיו פעם. אם דמי השכירות הכלליים יורדים, עלינו להוריד את שכר הדירה שאנו מבקשים עבור הנכס שלנו על מנת להישאר תחרותיים.

כדי למזער את הסיכון, יש לקנות בשוק שנמצא במגמת צמיחה סולידית ובטח שלא כזה שהולך ומצטמצם.

ניתן לראות את מגמת שוק השכירות באתרים רבים ולקבל אינדיקציה לגבי הצמיחה.

 

ירידה במחירי הבתים

חשוב לציין ראשית, הערך של נכס איננו גורם סיכון אלא אם אתה מוכר אותו בשפל.

כל עוד לא מכרנו, לא הפסדנו.

הנסיבה הקיצונית היחידה שניתן לחשוב עליה היא כאשר השוק של הנכס נמצא בירידות בצורה כזו שלא ניתן לגבות דמי שכירות גבוהים מספיק (או כל דמי שכירות) בכדי לכסות את ההוצאות, כך נמצאים בתזרים שלילי כל חודש והבחירה היחידה היא למכור בזמן שמחיר הבית יותר נמוך ממה שקנינו בגלל שפל של מחירים.

לצורך הדוגמא, בזמן משבר הסאב-פריים של 2008, בחלק מהאזורים מחירי הבתים נחתכו בעד כ- 70% מערכם. מי שלא נכנס לפאניקה ומכר את הנכסים, המשיך לייצר הכנסה מהשכרת הנכסים וכלום לא השתנה כלכלית. יתרה מכך, נוצר ביקוש גבוה יותר לשוק השכירות (כי פחות אנשים קנו בתים) ופועל ההכנסות גדלו. הערך לא היה חשוב ולכן לא היה גורם סיכון. לכן, רק מי שמכר את הנכס בזמן המשבר הפסיד כסף.

חברת ניהול כושלת

יכול להיות שהקנייה הייתה נבונה, בדקתם היטב את הנכס ותיקנתם מה שצריך כבר בהצלחה, האזור טוב, דיירים טובים, ביקוש גבוה לשכירות, תשואה מבטיחה ויש צמיחה אבל חברת הניהול על הפנים.

במקרה הזה ההכנסות שלכם ייפגעו ולא משנה משנה כמו לכאורה הכל מסביב ורוד.

חברת ניהול לא טובה תפגע בניהול השוטף של הנכס, עלויות התחזוקה יכולים להיות גבוהות מהרגיל, קצב תחלופת הדיירים גבוה מהרגיל וזמן מציאת הדיירים החדשים אורך יותר זמן. אלה הן רק חלק מהדברים שחברות ניהול לא טובה יכולה לגרום.

במקרים יותר נדירים, ניתן "ליפול" על חברת ניהול רשלנית ששוכחת לשלם מיסים או ביטוח (במידה וזה היה ההסכם מראש), מכניסה שכר דירה לכיס שלהם במקום לכיס שלנו ומשתקת את הנכס לטובתם.

לכן, עבודה עם חברת ניהול לא טובה יכולה לטרוף את כל הקלפים ולפגוע בעסק שלנו.

החדשות הטובות הן שחברת הניהול איננה הבעלים של הנכס וזאת לא חתונה קתולית, אנחנו כמשקיעים ובעלים של הנכס צריכים לנהל את חברת הניהול.

ברגע שאנחנו רואים שחברת ניהול לא מתנהלת כראוי (ויש הרבה נורות אדומות), יש להחליף אותה לאלתר. ומראש, כדאי לעבוד רק עם חברת ניהול אמינה, שיש לה הרבה שנות ניסיון והמלצות, כפי שהייתם עושים עם כל בעל מקצוע.

צריך להסתכל על זה כמו חברה, אתם הבעלים של החברה, ויש לכם סמנכ"ל תפעול כושל, מה תעשו? תפטרו אותו ותביאו אחד אחר. נכון, זה יהיה תהליך כואב וייקח זמן עד שהעסק יתייצב אבל זה סיכון שקיים ואנחנו צריכים להקטין אותו כמה שיותר כפי שצוין לעיל.

להרחבה על חברות הניהול ניתן לקרוא עוד במאמר הזה.

 

אסונות ותביעות

כאשר אנו אומרים אסונות אנחנו מתכוונים לאירועים כגון אסונות טבע, שריפה, פציעה של הדיירים או מי מטעמם.

חשוב לציין ראשית, כאשר יש לנו ביטוח כהלכה על הנכס זהו איננו גורם סיכון אמיתי.

כבעלים של נכס נדל"ן, מוטלת עלינו האחריות לטיבו של הנכס ולאנשים שנמצאים בו. פגיעה בנכס או במי שנצא בתוכו חושפת אותנו לאובדן כספי ותביעות לא מבוטלות.

כל עוד יש לנו ביטוח על הנכס, וכזה שנותן כיסוי הולם, אנחנו מכוסים ואין סיבה לדאגה.

יתרה מזאת, לפעמים יש הפתעות טובות והפעלה של הביטוח במקרה של פגיעה בנכס מכניס לכיסנו יותר כסף מאשר מהאובדן עצמו.

אך כאשר קורים מקרים כאלה ואין לנו ביטוח אנחנו בבעיה גדולה ולכן יש לוודא היטב שאנחנו מכוסים כהלכה.

למידע מפורט על ביטוח הנכס ומה הוא מכיל ניתן לקרוא כאן.

 

מה אנחנו צפויים ללמוד?

home

מבוא

  • היכרות
  • למה כדאי להשקיע בנדל"ן מניב
  • למה כדאי להשקיע בארה"ב
home

יתרונות ההשקעה בארה"ב

  • כלכלת ארה"ב
  • השוואה להשקעות באירופה
  • יתרונות הנדל"ן המניב בארה"ב
home

סוגי השקעות

  • וולסלינג
  • רנטלים
  • פליפים
  • בנייה חדשה
  • מולטי פמילי
  • מימון בעלים
  • השכרה אם אופציה מכירה
  • מכירות פומביות
home

סוגי נכסים

  • צמודי קרקע SFH
  • דופלקס – טריפלקס – קאודפלקס
  • מולטי פמילי
  • בית משותף Townhouse
  • דירות
  • בית נייד
  • נדל"ן מסחרי
  • מגרשים
home

ניתוח שוק

    • מאקרו שוק
      • עדיפות גאוגרפית בארה"ב
      • הגירה
      • אבטלה
      • תשואה חציונית
      • עליית ערך
      • ביקוש והיצע
      • מגמות מחירים
    • מיקרו שוק
      • סוג שכונה
      • נתוני פשיעה
      • מוסדות חינוך
      • מסחר מקומי
      • ייעוץ מקומי
    • סוגי שכונות
home

איתור הנכס

  • MLS
  • Craigslist
  • Wholesalers
  • Foreclosure
  • Tax Sale
  • Postcards
home

ניתוח עסקה

  • הערכת שווי של נכס
  • אומדן צפי שכירות
  • הערכת שיפוץ
  • הוצאות תפעוליות
  • חישוב תשואה
  • סוגי תשואות (פירותית, הונית, מצרפית)
  • ניתוח עסקה לדוגמא
home

תהליך הרכישה

    • הצעת מחיר.
    • החוזה 
    • בדיקת נאותות
      • בדיקה וירטואלית
      • בדיקה פיסית
      • מאמר איזה דברים צריך לבדוק לפני רכישת נכס
      • אינספקטור, קונטרקטור, חברת ניהול
      • משא ומתן
    • בדיקה משפטית
      • Title search
      • Title Insurance
      • Warranty Deed
      • Quit Claim
    • סגירה
home

ביטוח

  • סוגי ביטוחים
  • מרכיבי הביטוח
  • סוכן ביטוח
  • טיפים לבחירת פוליסה נכונה
home

הצוות המקומי

          • מתווכים
            • Buyers agent
            • Seller agent
            • מערכות יחסים
          • חברות ניהול
            • תפקידי חברת הניהול
            • קריטריונים לאיתור דיירים
            • עמלות
            • Eviction
            • איתור חברת ניהול
            • התנהלות מול חברת ניהול
          • עורכי דין וטייטל
          • סוכן ביטוח
          • קבלנים
home

ניהול מרחוק

  • אחריות המשקיע
  • ניהול נכון
  • תשלומים
home

שיפוצים

  • הכרת המערכות
  • סוגי שיפוצים
  • שיפוצים מומלצים
  • עלויות
home

מיסוי

  • סוגי מיסוי
  • מיסוי בארה"ב
  • מיסוי בישראל
  • מס רכישה
  • מס עזבון
  • מיסוי LLC
  • Withholding Tax
home

דוחות ורואה חשבון

  • דוח בארה"ב
  • דוח בישראל
  • עלויות
  • רו"ח מומלצים
home

חברת LLC

  • למה LLC
  • מסמכים חשובים
  • עלויות
  • אופרציה
home

דרכי מימון ומינוף

  • אפשרויות מימון בישראל
  • אפשרויות מימון בארה"ב
  • מחזור (Refinance)
  • IRR סימולציה
purchase

מכירת הנכס

  • הכנה למכירה
  • קביעת תמחור נכון
  • סוגי מימושים
  • דרכי מימוש
  • הוצאת סגירה
rent

סיכונים ותוכנית נדלן לטווח ארוך!

לא קיבלתם את הקורס?

בדוק בלשונית קידומי מכירות והעבר את המייל ללשונית דואר רגיל
כך שתוכל להמשיך ולקבל מיליים
בדוק בדואר זבל והעבר את המייל לתיבת דואר נכנס.
בדוק שמילאת כתובת דואר נכונה
 
 
אם עדין לא מצאת את המדריך שלח מייל הקלק לשליחת המייל ורשום לא קיבלתי :-) 
דילוג לתוכן