מבוא

אחת השאלות הקשות והנפוצות שמשקיעי נדל"ן שואלים את עצמם היא "היכן לקנות את הנכס?"

יש לכם תקציב לרכישת נכס אחד או אפילו שניים בארה"ב!

אבל שאלה שהרבה מתלבטים היא האם לקנות נכס ב-30 אלף דולר.

או לקנות נכס ב70 אלף דולר?

או אולי להשקיע עוד קצת ולקנות נכס ב150 אלף דולר?

מה ההבדל למעשה בין מחירי הנכסים פרט לאיכות הנכס?

הרבה משקיעים מתלבטים בתחילת דרכם על איזה פרופיל של השקעת נדל"ן ללכת ובפרט על איזה גובה השקעה ללכת ומה ההבדל בכלל!

כדי להגיע להחלטה, ראשית יש להבין מה ההבדל בין סוגי השכונות השונות. מה היתרונות והחסרונות של כל סוג שוק, טווח המחירים, סוג האוכלוסייה, סוג הנכסים ולבסוף החזר ההשקעה מול הסיכון.

לצורך הפשטות ויצירת "שפה משותפת" סוגי השכונות מחולקים לפי דירוג הנקרא Class. הנכסים והשכונות מדורגים כ- "A", "B", "C" או "D"

דירוג זה אמור לתת למשקיעים הצצה לסוג הדיירים שהנכס יכול למשוך אליו, כמות ההכנסה הצפויה משכירות ורמת הסיכון הכרוכה בהשקעה מסוימת זו.

בדומה למתן ציונים, A זהו דירוג הגבוה יותר ו-D הנמוך ביותר מבחינת איכות וטיב השכונה. ישנם גם ציוני ביניים כגון + או – (כגון B+) אך לא נכנס לרזולוציה הזאת במאמר זה.

אותו דירוג משמש גם לתיאור רמת הגימור של הנכס, אך כמובן מדובר בשני דירוגים נפרדים. דירוג של האזור ודירוג על הנכס.

כלומר, יתכן ויש משקיעים המחפשים לרכוש נכסים "D" בשכונות "B" ומשפצים או בונים מחדש לתקן השכונתי. מצד שני, משקיעים עשויים לבחור לקנות או לבנות נכס מסוג A בשכונה מדורגת C.

אך במאמר זה נתייחס אך ורק לדירוג המשויך לאזור ונראה מה ההבדל בין הדירוגים השונים.

Class A – המעמד הגבוה

בשכונה זו נוכל למצוא אנשים עסקים, עורכי דין, רופאים ומנכ"לים מכל רמה שהיא. הבתים, הרחובות והתשתיות בשכונות אלה מאוד שמורים ומתוחזקים היטב.

כמו כן, בסביבת שכונות אלו יש את בתי הספר הטובים ביותר, מגרשי ספורט, פארקים, מסעדות ושטחי מסחר ושירות הכי מפותחים.

אחוזי הפשיעה הם הנמוכים ביותר והרוב המוחץ של התושבים גרים בבעלות (ולא בהשכרה).

כמובן זה תלוי אזור, אך הממוצע של מחירי הבתים בשכונות אלו מתחילים מ-200K וצפונה.

למה להשקיע בשכונת Class A?

מחירי הבתים בשכונות אלה יקרים יותר מכל ה-Class-ים ובהתאם התשואה נמוכה. זה איננו אזור שמתאים למשקיעי תשואה תזרים מזומנים,מה שנקרא Cashflow.

המשקיעים הפעילים בשכונות מסוג A בונים על עליית ערך עתידנית והשבחה. יחד עם זאת, הסיכון גם גדול בהתבסס רק על פרמטר של השבחה שכן לעולם אין ערובה לעליית ערך משמעותית אך הסבירות יותר גבוהה.

זהו אזור מצוין לעסקאות "פליפ", כלומר פרויקט המשלב קנייה, שיפוץ ומכירה, וכן יזמות של בנייה חדשה.

טווח תשואות: 3% – 5%

 

Class B – מעמד הביניים

בשכונה מסוג B, מצויה האוכלוסייה ממעמד הביניים, מה שנקרא Working Class, או "צווארון כחול".

בשכונה זו נוכל למצוא בעלי מקצוע כגון מורים, עובדי מדינה ובשירות הציבורי, אחיות וכו'.

הבתים, הרחובות והתשתיות בשכונות אלה די שמורים ומתוחזקים.

שכונות אלו מתאפיינות בריבוי של משפחות, וניתן למצוא בתי ספר טובים, ומרכזי מסחר ושירות קרובים.

הנכסים בשכונות אלו אינם חדשים לגמרי אך גם לא ישנים מאוד. נכסים אלה יכולים בני 20 שנה או יותר.

אחוזי הפשיעה נחשבים לנמוכים, ויש מאזן מעט גדול יותר של התושבים הגרים בבעלות לבין אלו הגרים בשכירות.

כמובן זה תלוי אזור, אך הממוצע של מחירי הבתים בשכונות נעים מתחילים סביב 90K-150K.

למה להשקיע בשכונת Class B?

רוב המשקיעים מגדירים את השוק הזה ל"בטוח ביותר" מבחינת אחוזי תפוסה (אפילו יותר מ-A) ושילוב אופטימלי בין עליית ערך לתשואה שוטפת.

מחירי הבתים בשכונות מסוג B, יותר זולים מהנכסים בשכונות מסוג A, ולכן התשואה עובדת יותר טוב מ-A, ובאופן כללי התשואה גם אטרקטיבית.

טווח תשואות: 7% – 5%

 

Class C – המעמד הנמוך

בשכונה מסוג C, מצויה האוכלוסייה מהמעמד הנמוך, מה שנקרא Low Income.

בשכונה זו נוכל למצוא אנשים שעוסקים בתחום השירות, אירוח, בנייה וכו' המשתכרים מתחת לממוצע במשק.

הבתים, הרחובות והתשתיות בשכונות אלה יותר מיושנים ופחות מתוחזקים משכונות מסוג B.

הנכסים בשכונות אלה יכולים להיות מאוד מגוונים, אך רוב הנכסים הם משנות ה-50 עד שנות ה-90.

בסביבת חלק מהשכונות נוכל למצוא קרבה לשטחי מסחר ושירות מרכזיים, אך לרוב הן יהיו במרחק יותר גדול.

שכונה זאת מתאפיינת בריבוי של משפחות (הרבה חד הוריות) , תושבים עם תמיכה ממשלתית כגון תוכניות סקשן 8 וכו'.

כמו כן, בסביבת שכונות אלה ניתן למצוא בתי ספר שמדורגים בטווח שבין ממוצע ומתחת לממוצע.

אחוזי הפשיעה בשכונות אלה נחשבים לגבוהים מהממוצע, ויש שילוב של תושבים הגרים בבעלות לבין אלו הגרים בשכירות כאשר אלו הגרים בשכירות יהיה בדרך כלל יותר.

כמובן זה תלוי אזור, אך הממוצע של מחירי הבתים בשכונות נעים סביב 40K-80K.

למה להשקיע בשכונת Class C?

מאחר שמחירי הבתים באזורי C נמוכים יותר, כך גם התשואה הפוטנציאלית גבוהה יותר.

יחד עם זאת, יש להבין שאזורים אלו מושכים אוכלוסיה פחות יציבה ששומרת פחות על הנכסים ולכן הוצאות התחזוקה יכולים להיות גבוהים יותר.

באופן כללי, התשואה השוטפת באזורים אלה תהיה הגבוה מבין כולם, אך מרכיב עליית הערך תהיה קטנה. עליות וירידות מחירי השוק נקבעות לרוב מ״הגירת משקיעים״ לאזור מכל פינה בעולם.

לעתים יש הפתעות ושוק כזה עולה עם השנים בצורה מפתיעה בשל פיתוח עירוני ע״י מוסדות חינוך חדשים, תעסוקה ורפואה ובכך מבקש למשוך אוכלוסייה חדשה ואמידה יותר.

נכס באזורי C מאוד מומלץ כחלק מפורטפוליו של כמה נכסים. החזקה של נכס אחד בלבד,שהוא באזור C יכול להיות מאתגר מבחינת תנודתיות התשואה.

טווח תשואות: 11% – 8%

Class D – המערב הפרוע

בשכונה מסוג Class D, מצויה האוכלוסייה הענייה ביותר, אזורים שנקראים Ware Zones או Slums.

שכונה זאת מאופיינת באחוזי תפוסה נמוכים, הרבה בתים ישנים נטושים ומוזנחים, שכונת מצוקה קשות הכולל זנות וסמים ברחובות.

בסביבת השכונות האלה לא נמצא אזורי מסחר ושירות או בתי ספר ומקומות עבודה כלשהם.

אחוזי הפשיעה בשכונות אלה נחשבים לגבוהים מאוד, ויש רוב מוחץ של תושבים הגרים בשכירות לבין אלו הגרים בבעלות.

כמובן זה תלוי אזור, אך הממוצע של מחירי הבתים בשכונות נעים סביב 10K-30K.

למה להשקיע בשכונת Class D?

מאחר שמחירי הבתים באזורי D נמוכים מאוד, התשואה "על הנייר" נראית גבוהה.

אך בפועל הוצאות התחזוקה מאוד גבוהות והן "מגלחות" את רוב התשואה (במקרה הטוב) ומסבה הרבה כאב ראש.

אם המשקיע מקומי שמסתובב עם אקדח טעון ויודע איך מתנהלים בשטח זאת ההשקעה יכולה לעבוד.

טווח תשואות (תנודתיות גבוהה) : 12%+

 

באיזה אזור הכי כדאי להשקיע?

התשובה כרגיל צפויה והיא…תלוי.

לכל משקיע יש את היעדים הכלכליים שלו, חלק מהמשקיעים מחפשים תזרים מזומנים והכנסה פסיבית גבוהה, חלק מחפשים להנות מעליית ערך עתידית עם סיכון נמוך וחלק קצת מכל דבר.

כמו כן, יש מגבלות תקציב, לכל אזור יש טווחי מחיר שונים ולכן מאוד יכול להיות שמשקיעי תשואה בתחילת הדרך יתחילו עם נכסים באזור C אחד ולאחר כמה שנים ישקיעו גם באזורי B או ליהפך.

ואם מדובר בהשקעה למטרת השבחה, מומלץ לעבוד באזורי A ו-B לפעמים.

כללי אצבע שאפשר לזכור לדירוג:

A = Appreciation

C= Cash flow

B= A little bit of Both. For most investors, “B” is the sweet spot.

 

לסיכום

הבנת סוגי השכונות היא כלי חשוב ומועיל למשקיעים. המאפיינים של שכונות A, B, C ו- D יכולים להשתנות באופן משמעותי ובהחלט ישפיעו על ההצלחה של נכס ההשקעה שלכם.

בחירה בשכונה טובה יכולה לפעמים להיות חשובה אפילו יותר מאשר בחירת בית טוב. אחרי הכל, אף אחד לא רוצה לגור באזור מוזנח ולא חשוב כמו הבית משופץ טוב אבל יחד עם זאת צריך לזכור שלכל סיר יש מכסה.