מבוא

אז החלטתם שאתם מעוניינים לרכוש נכס מניב בארה"ב, מזל טוב!

בחרת שוק בו תשקיעו ובחרתם את סוג השכונה בה תתמקדו, הידד.

עכשיו הגיע הזמן לבחון את הנכס ספציפי. במאמר הזה נבחן אילו דברים יש לבדוק לפני השלמת הרכישה.

מספרים

ראשית, עלינו לגלות את ארבעת הנעלמים: מחיר הרכישה, עלות שיפוץ, שווי נכס, מדד שכירות.

מחיר הרכישה – מחיר הרכישה הוא למעשה המחיר הכי טוב שאתם יכולים לקבל על הנכס.

עלות השיפוץ – יש 2 סוגים של עלויות שיפוץ. עלויות שיפוץ עבור השכרה ועלויות שיפוץ עבור מכירת RETAIL. מאחר ואנחנו מתמקדים בעסקאות להשכרה (ולא לפליפ) נגלה כמו יעלה לשפץ את הנכס למצב של השכרה במחיר שוק מקסימלי.

את המספר הזה נגלה באמצעות בדיקה של קבלן שיפוצים שיודע להעריך את השיפוץ.

שווי נכס – את שווי הנכס נוכל לדעת לפי מכירות של נכסים דומים באזור שהיו בשנה האחרונה. יש לקחת מכירות בטווח של לא יותר ממייל ובתנאי שבאותה שכונה, פחות או יותר או גודל נכס, שנת בנייה ומספר חדרי שינה ואמבטיה. 3-5 מכירות כאלה יסייעו לנו להבין מה השווי של הנכס שלנו. חשוב לקחת מכירות של בתים לאחר שיפוץ ולא נכסים שבורים (נראה את הנוסחה בהמשך למה). אחד האתרים שנוכל לקחת את הנתונים האלו הוא אתר zillow.

דרך נוספת לדעת את ערכו המוערך של הנכס הוא על ידי שמאי. הדבר הכרחי כאשר משתמשים במימון של העסקה והמלווה יחייב אותנו בהערכת שמאי. הערכת שמאי לנכסים זולים וללא מימון מיותרת. עלות של שמאי עולה סביב 300$-500$.

מדד שכירות באזור – מדד השכירות יספק לנו הערכה בכמה נוכל להשכיר את הנכס. לפני שאנחנו קובעים אם העסקה אטרקטיביים ולהעריך את התשואה צריכים להבין ראשית כמו נוכל לקבל משכר הדירה. את מדד השכירות באזור נוכל לבדוק באתר rentometer וכן אתר zillow (קטגוריה for rent) כדי לראות בכמה נכסים בסביבה מוצעים להשכרה.

הנוסחא

ברגע שכל הנעלמים נחשפים יש 2 נוסחאות שצריכות להכווין אותנו:

1 .  מחיר רכישה + עלות שיפוץ < שווי נכס.

2.  מחיר עלות כולל /מדד שכירות * 6 <  תשואה מינימלית שאנו רוצים להשיג.

קיום של הנוסחא הראשונה מוודא שהמחיר שאנחנו משלמים תקין.

קיום של הנוסחא השנייה מתאם צפיות עם התשואה השוטפת שנקבל. הנחת היסוד היא ש50% משכר הדירה הולך להוצאות. ניתן להעמיק בנושא במאמר הזה.

סביבת הנכס (וירטואלית)

במידה והמספרים מסתדרים לנו אנחנו יכולים להתקדם לשלב הבא והוא לבדוק את סביבת הנכס.

יש הרבה דברים שאנחנו יכולים לעשות מרחוק ואחד מהם הוא לטייל בסביבת הנכס ולהכיר את אזור.

לטייל ברחוב – (google street view) – יש לטייל ברחוב ולעשות הקפה של הנכס דרך הרחובות הסובבים עד שמגיעים לאותו נקודה. יש להתרשם מתחזוקת הרחוב, בתים נטושים או מוזנחים (על דגש בסמיכות לנכס), עצים סמוכים לנכס שעלולים לסכן את הנכס  או כל דבר חריג שנראה בסביבה.

מבט על הסביבה Google Map – במבט על אנחנו רוצים לראות קרבה לאזורים מסחריים ומרכזי קניות(לא יותר מדי), בתי ספר, בתי חולים, כבישים ראשיים , תחבורה, שאנחנו לא ממוקמים לידי צמתים סואנים, קרבה יתרה למקורות מים.

אסונות טבע – ישנם אתרים רבים נוספים שניתן להכניס את כתובת הנכס ולראות אם אנחנו בקרב לאזורי הצפה, אזורי סופות וכו'.

בדיקת הנכס (פיסית)

אחרי שסביבת הנכס נראית בסדר והמספרים מסתדרים הגיע הזה לבדוק את הנכס בשטח פיסית. בדיקה וירטואלית יכולה לעשות לא מעט עבודה אבל בסופו של דבר צריך לבדוק פיסית את הנכס וגם את סביבתו.

את הבדיקה יכולים לבצע אנשים מקצוע שונים, החל ממתווכים, חברות ניהול, אנשי שטח שלכם, קבלני שיפוצים ועוד.

מה שחשוב בבדיקה הוא לוודא שהאזור וספציפית הרחוב תואם למה שרואים במפות (כי לא תמיד הן מעודכנות), אין הפתעות באזור וכן את הנכס עצמו שלא ניתן לבצע ללא כניסה פיסית.

בבדיקת הנכס מבפנים צריך לגלות את הנעלם של "עלות השיפוץ" שציינו בהתחלה. חברת הניהול ואנשי המקצוע צריכים לסייר בנכס ולרשום כל פגם שיש ולבסוף לתת לנו עלות כוללת לתיקון הנכס והחזרתו למוטב כדי לקבל שכר דירה מקסימלי.

בדיקה משפטית

בדיקה משפטית היה חלק אינטגרלי והכרחי בכל עסקה ועל כן חברת הטייטל או העורך דין יבדקו את התקינות המשפטית של הנכס כדי לראות שניתן להעביר בעלות בצורה חוקית ותקינה. לבסוף חשוב מאוד שיהיה לנו ביטוח טייטל על הבדיקה המשפטית שיגן עלינו גם בעתיד מכל טענה משפטית לתוקף הבעלות.

לסיכום

כאשר אנחנו מתכוונים לרכוש נכס מניב בארה"ב יש לא מעט בדיקות מקדימות שאנחנו יכולים לבצע מרחוק בצורה וירטולית כמו בדיקה ראשונית להיתכנות המספרים, סביבת הנכס ופוטצניאל הסיכונים אבל לא נוכל להימנע בסופו של דבר מבדיקה פיסית של הנכס על גורמי מקצוע בשטח עצמו כדי לוודא שהמציאות תואמת בשטח וגם להשלים פרטים שלא ניתן להשיגם בדרך מקוונת.