אחת השאלות המטרידות כל משקיע ישראלי,  היא מה יקרה אם שוב פעם יהיה משבר בארה"ב, ומה יהיה עם הנדל"ן שלי.

כדי לענות על שאלה זאת צריך להסתכל קצת אחורה על המשבר האחרון שהיה ולנתחו.

בשנת 2007 מחירי הנדל"ן בארה"ב צנחו בעשרות אחוזים ובחלק מהמקומות נחתכו אף ב70%!

המחירים צנחו בעקבות משבר היידוע בשמו כמשבר הסאב פריים.

אז קודם ניתן הקדמה בקצרה מה הביא למשבר.

בעקבות בועת המחירים בשוק הנדל"ן האמריקאי, הבנקים הגיעו למצב שהם נתנו מימון של עד 100% ללווים מבלי לבצע בדיקה מעמיקה של אותם לווים ולוודא שאכן יוכלו לעמוד בתשלומים.

הבנקים הקלו ראש בבדיקת יכולת ההחזר שלהם ומטרתם העיקרית הייתה למכור כסף, כמה שיותר כסף.

אותם לווים לא עמדו בתשלומי המשכנתא והבנקים נאלצו לפנות אותם מהבתים ולמכור את הבתים כדי להחזיר את החוב (של הבנק עצמו לגופים אחרים שעכשיו הוא חייב) בתהליך עיקול נכסים שנקרא Foreclosure.

בתהליך הזה שני הצדדים מפסידים הן הבנקים (מירידת הערך של הבית שכעת הם מוכרים וחייבים יותר כסף) והן הלווה עצמו שניצב ללא קורת גג.

מאחר והיו הרבה לווים מסוג זה הבנקים נכנסו לחובות עתק שגרמו למפולת מחירים של הבתים ופשיטת רגל של חלק מן הבנקים.

ומה יהיה עם אותם לווים שזה עתה פונו מבתיהם, היכן הם יגורו?

משכנתא הם לא יקבלו ולכן הם פונים לשוק השכירות ומשכירים דירה.

עוד ועוד לווים אינם עומדים בתשלומים ובתים מעוקלים בכמויות אדירות, שוק השכירות בביקוש עצום ומחירי הנדל"ן צונחים.

ומה קרה למשקיעים?

המשקיעים שהחזיקו והשכירו את נכסיהם נהנו מהביקוש שנוצר בשוק השכירות ובכך מחירי השכירות עלו. ערך הדירה אכן צנח "על הנייר" אך כל עוד הוא לא נמכר אין הפסד. וכאן בעצם נכנס ההבדל בין משקיע מתוחכם למשקיע ספקולנט.

המשקיע הספקולנט קנה במחירי השיא ומוכר בשעת המשבר מתוך פאניקה שהמחירים צונחים, כי הוא נכנס ללחץ ובכך מפסיד הרבה כסף.

אם רק היה מחזיק ולא מוכר הוא היה מרוויח יותר!

לעומת זאת, המשקיע המתוחכם מבין שזה לא זמן מתאים למימוש נכסים אלא נהפוך הוא, זה הזמן לקניית נכסים שהם במחירי ריצפה, בנוסף הוא נהנה מתזרים מזומנים גבוה יותר ומבין איך השוק עובד.

לשוק יש ירידות ויש עליות. לא רק שהמשקיע המתוחכם אינו מפסיד במשבר אלא מייצר עוד רווח.

התזמון הוא מרכיב קריטי, אם אתה מתכנן למכור בדיוק ברגע המשבר ואינך יכול לחכות אז ככל הנראה אתה תפסיד כסף, אך אם תוכל להחזיק, להמתין ולממש בשלב יותר מאוחר תרוויח כסף והרבה.

זהו עניין של ידע, יעדים, ומרכיב פסיכולוגי.

אז איך אפשר להקטין ולנהל את הסיכונים?

לפני שנכנסים להשקעה יש להחליט לאיזה תקופה ואיזה סוג של עסקה מדובר, כדי לא להיות מופתעים ולהעריך את הסיכונים.

ואלו הן סוגי ההשקעות לפי חלוקה לתקופות.

השקעה בטווח קצר – כמה חודשים.

השקעה עם סיכון נמוך, מאחר ושוק הנדל"ן איננו "מתהפך" בתקופה של כמה חודשים בודדים אלא בתקופה שנמשכת כמה שנים.

ניתן למצוא כאן עסקאות בתחום של קנייה שיפוץ ומכירה, שהסיכונים הם בד"כ לא בהתנהגות השוק אלא בניהול הפרויקט עצמו.

השקעה בטווח בינוני – שנה שנתיים

השקעה עם סיכון גבוה, מאחר וקשה לצפות את השוק ולדעת מה יהיה בטווח של השנים הבאות. הרבה משקיעים ספקולנטים נמצאים במשבצת זאת. המשפט השגור בפיהם יהיה, "נקנה נחזיק שנה שנתיים ונמכור שהמחירים יעלו". אין לדעת מה יהיו המחירים בעוד שנתיים מהיום יכול להיות שיהיו גבוהים יותר , ללא שינוי או נמוכים יותר.

השקעה בטווח הארוך – 5 – 15 שנה.

השקעה עם הסיכון הנמוך ביותר מאחר ואנו יודעים על סמך עובדות ונתונים היסטוריים בתקופה של עשרות השנים האחרונות ששוק הנדל"ן נמצא בעליה (עלייה ממוצעת של כמה אחוזים בשנה).

נכון שיש משבר וירידות מחירים, אך יש גם עליות מחירים, השוק מתקן את עצמו והמגמה הכללית חיובית. ולכן ככל שתהיה למשקיע יותר גמישות במועד המימוש כך יקטין את הסיכון.

 לסיכום,

אז מה יקרה אם יהיה משבר נוסף?

יכול להיות קטסטרופה ויכול להיות חלון הזדמנות נוסף. כמו שראינו, תלוי איזה סוג משקיע אתה וכיצד תכננת את יעדיך. הסיכון הכי גדול הוא המשקיע עצמו ולא ההשקעה. התנהגות השוק אכן איננה ניתנת לצפייה אבל כאשר מבינים איך הוא מתנהג כפי שתיארנו לעיל ניתן למזער את הסיכונים.

רוצים לקבל עוד פרטים ועסקאות אטרקטיביות שיש לנו? לחצו על כפתור ההרשמה למעגל המשקיעים שלנו.