מה קורה שהשוכרים לא משלמים את השכר דירה

מבוא

אחת השאלות היותר נפוצות שיש למשקיעים לפני שהם רוכשים נכס מניב בארה"ב הוא מה קורה אם דייר לא משלם לי שכר דירה ללא הצדקה.

הסיטואציה בה דייר אינו משלם את שכר הדירה איננה נדירה ויכולה לקרות לאורך תקופת אחזקת הנכס. צריך להסתכל על זה כחלק מהעסק ובסופו של דבר להסתכל על המספרים והתשואה לאורך זמן.

כאשר אנחנו עובדים עם חברת ניהול מקומית, החברה אחראית על הניהול השוטף של הגביה ופינוי הדיירים במידה ולא מגיעים להסכמה או תשלום.

האינטרס של חברת הניהול עומד בקנה אחד עם האינטרס של בעל הנכס, שכן דמי הניהול של חברת הניהול מגיע משכר הדירה ובמידה ולא נכנס כסף הם לא מרוויחים. לכן המצב איננו רצוי לכולם ורוצים לפתור בצורה המהירה ביותר.

התהליך מאוד מוסדר בארה"ב ואיננו אורך הרבה זמן. בכל סטייט זמני התהליך קצת שונה אבל התהליך עצמו זהה.

ישנן מדינות בארה"ב שהן מאוד "בעד הבעלים" מה שנקרא pro-owner, ומדינות בהן יש נטייה לטובת הדיירים, pro-tenant. ואנחנו כבעלי הכנס רוצים לפעות במדינות שהן "בעד הבעלים" כדי שהתהליך יהיה קצר ומהיר ככל האפשר.

כאשר הדיירים לא משלמים את שכר הדירה, נותנים לו התראה של כמה ימים מראש לפני זימון לבית משפט. המטרה היא להגיע להסדר ולחסוך לכולם כאב ראש ועלויות מיותרות.

במידה והדיירים לא מגיעים להסדר, מתחיל תהליך שנקרא eviction. זהו תהליך משפטי שאורך בממוצע חודש וחצי בסופו אחד משתי האופציות קיימות: הדייר יוצא אשם והנכס חוזר לבעל הבית או שהדייר יוצא זכאי ונשאר בנכס (נדיר).

התהליך המשפטי מנוהל על ידי חברת הניהול כאמור לעיל, ואנו כבעלי הנכס שנמצאים מחוץ למדינה לא צריכים להיות נוכחים פיסית או לקחת חלק בתהליך והוא מתנהל בצורה שקופה לנו.

האם הדייר יכול לצאת זכאי

תיאורית הדייר יכול לצאת זכאי במשפט, אך לרוב כאשר הנכס מנוהל על ידי חברת ניהול מסודרת הסיכוי שזה יקרה הוא אפסי. זאת מכיוון שכדי שהדייר יצא זכאי עליו להוכיח שיש סיבה מוצדקת בגינה הוא לא שילם שכר דירה, כגון: מניעה של צרכים בסיסיים שהינם הפרת חוזה ובאחריות בעל הנכס כמו מיזוג אוויר, מים, חשמל וכו' שאינם מאפשרים לדייר לנהל אורך חיים רגיל. במידה ויש ליקוי על הדייר חייב להודיע מיידית לחברת הניהול וזאת חייבת תוך פרק זמן מוגבל לטפל בליקויים. ולכן במידה ועובדים עם חברת ניהול מסודרת הכל מתועד וחברת הניהול לא תאפשר להגיע למצב כזה של הפרת חוזה או כל עילה שיכולה לזכות אותו בטענה מוצדקת שלא נענתה.

לרוב, דיירים שמתחילים לפגר בתשלום או לא לשלם "ימציאו" כל מיני תירוצים שאינן מוצדקים כדי לזכות אותם במשפטי או לדחות תשלום. טענות שנדחות על הסף בבית המשפט.

מה קורה כאשר הדייר יוצא אשם

כאשר הדייר יוצא אשם במשפט, עליו להסדיר את התשלום ולשלם את הוצאות בית המשפט. במידה ואיננו מסדיר את התשלום תוך פרק זמן קצוב הוא יאלץ לפנות את הנכס. הפינוי יתבצע על ידי הדייר בצורה ולנטרית (רוב המקרים) או בצורה פיסית מאולצת על ידי רשויות האכיפה (משרד השריף).

עלויות

תהליך ה-eviction, טומן בחובו עלויות שונות המפורטות להלן.

  • אגרת בית משפט – כאשר מגישים בקשה לתהליך eviction בית המשפט גובה אגרה שמשתנה בין מדינה למדינה אך הממוצע הלאומי עומד על $50.
  • עמלת עורך דין / חברת ניהול – מי שמגיש את הטפסים לבית המשפט יהיה עורך דין מטעמכם או חברת ניהול במידה ואתם עובדים עם חברת ניהול. שכר הטרחה גם כאן משתנה בין עורך דין אחד למשנהו ובין חברות הניהול. בממוצע עורך דין ייקח $500 וחברת ניהול תגבה $300.
  • במקרים פחות נפוצים, כאשר הדייר לא מתפנה מהנכס בצורה ולנטרית, יש לפנות אותו בכח על ידי כוחות האכיפה (משרד השריף) ולפנות את כל הציוד של הדייר. פינוי הציוד של הדייר הינה עלות נוספת מאחר וצריכים להגיע צוות של סבלים שמעברים את הציוד משם. העלות יכולה לעמוד בכמה מאות דולרים נוספים.
  • אובדן שכר דירה – במידה והדייר מפונה מהנכס ולא מגיעים להסדר תשלום אנחנו מאבדים את ההכנסות שהיו לאורך התקופה עד אכלוס הנכס עם דייר חש.
  • הוצאות תחזוקה – כאשר הדייר מתפנה מהנכס, וזה נכס לכל מצב בו מתחלפים דיירים, הבית יהיה זקוק לשיפוץ קומסטי כדי להשיבו למצב מוכן להשכרה.

*חשוב לציין – במקרה בו הדייר יוצא אשם (ברוב המקרים) ולאחר המשפט מגיעים להסדר תשלום, הדיירים יישאו בתשלום הוצאות בית המשפט והעו"ד/חברת הניהול. במידה ולא מגיעים להסדר תשלום והדייר מפונה אנחנו יכולים לעשות שימוש בשטר הבטחון של הדייר שיכסה חלק מן העלויות. גם אם שטר הבטחון לא מכסה את כל העלויות הסיכוי לגבות את שאר התשלום הוא אפסי ולרוב לא משתלם "לרדוף" אחר הדייר שכן העלויות המשפטיות יהיו גבוהות יותר.

כמה זמן אורך תהליך ה-Eviction

תהליך הפינוי של הדייר משתנה בין מדינה למדינה. בתרשים הזרימה המתואר לעיל ניתן לראות את טווחי הזמן. כפי האמור לעיל במדינה שהן pro-owner נהיה בקצה התחתון ובמדינות שהן יותר Pro-tenant נהיה בקצה העליות.

הזמן המינימלי יהיה בתוך 3 שבועות, והזמן המקסימלי יכול לקחת חודשיים. הזמן הממוצע עומד על חודש וחצי.

 

כדי לפשט את ההסבר על התהליך עצמו, מצורפת למטה דיאגרמה של תרשים הזרימה המתארת את התהליך מתחילתו ועד סופו.

Eviction Process

 

מה אנחנו צפויים ללמוד?

home

מבוא

  • היכרות
  • למה כדאי להשקיע בנדל"ן מניב
  • למה כדאי להשקיע בארה"ב
home

יתרונות ההשקעה בארה"ב

  • כלכלת ארה"ב
  • השוואה להשקעות באירופה
  • יתרונות הנדל"ן המניב בארה"ב
home

סוגי השקעות

  • וולסלינג
  • רנטלים
  • פליפים
  • בנייה חדשה
  • מולטי פמילי
  • מימון בעלים
  • השכרה אם אופציה מכירה
  • מכירות פומביות
home

סוגי נכסים

  • צמודי קרקע SFH
  • דופלקס – טריפלקס – קאודפלקס
  • מולטי פמילי
  • בית משותף Townhouse
  • דירות
  • בית נייד
  • נדל"ן מסחרי
  • מגרשים
home

ניתוח שוק

    • מאקרו שוק
      • עדיפות גאוגרפית בארה"ב
      • הגירה
      • אבטלה
      • תשואה חציונית
      • עליית ערך
      • ביקוש והיצע
      • מגמות מחירים
    • מיקרו שוק
      • סוג שכונה
      • נתוני פשיעה
      • מוסדות חינוך
      • מסחר מקומי
      • ייעוץ מקומי
    • סוגי שכונות
home

איתור הנכס

  • MLS
  • Craigslist
  • Wholesalers
  • Foreclosure
  • Tax Sale
  • Postcards
home

ניתוח עסקה

  • הערכת שווי של נכס
  • אומדן צפי שכירות
  • הערכת שיפוץ
  • הוצאות תפעוליות
  • חישוב תשואה
  • סוגי תשואות (פירותית, הונית, מצרפית)
  • ניתוח עסקה לדוגמא
home

תהליך הרכישה

    • הצעת מחיר.
    • החוזה 
    • בדיקת נאותות
      • בדיקה וירטואלית
      • בדיקה פיסית
      • מאמר איזה דברים צריך לבדוק לפני רכישת נכס
      • אינספקטור, קונטרקטור, חברת ניהול
      • משא ומתן
    • בדיקה משפטית
      • Title search
      • Title Insurance
      • Warranty Deed
      • Quit Claim
    • סגירה
home

ביטוח

  • סוגי ביטוחים
  • מרכיבי הביטוח
  • סוכן ביטוח
  • טיפים לבחירת פוליסה נכונה
home

הצוות המקומי

          • מתווכים
            • Buyers agent
            • Seller agent
            • מערכות יחסים
          • חברות ניהול
            • תפקידי חברת הניהול
            • קריטריונים לאיתור דיירים
            • עמלות
            • Eviction
            • איתור חברת ניהול
            • התנהלות מול חברת ניהול
          • עורכי דין וטייטל
          • סוכן ביטוח
          • קבלנים
home

ניהול מרחוק

  • אחריות המשקיע
  • ניהול נכון
  • תשלומים
home

שיפוצים

  • הכרת המערכות
  • סוגי שיפוצים
  • שיפוצים מומלצים
  • עלויות
home

מיסוי

  • סוגי מיסוי
  • מיסוי בארה"ב
  • מיסוי בישראל
  • מס רכישה
  • מס עזבון
  • מיסוי LLC
  • Withholding Tax
home

דוחות ורואה חשבון

  • דוח בארה"ב
  • דוח בישראל
  • עלויות
  • רו"ח מומלצים
home

חברת LLC

  • למה LLC
  • מסמכים חשובים
  • עלויות
  • אופרציה
home

דרכי מימון ומינוף

  • אפשרויות מימון בישראל
  • אפשרויות מימון בארה"ב
  • מחזור (Refinance)
  • IRR סימולציה
purchase

מכירת הנכס

  • הכנה למכירה
  • קביעת תמחור נכון
  • סוגי מימושים
  • דרכי מימוש
  • הוצאת סגירה
rent

סיכונים ותוכנית נדלן לטווח ארוך!

לא קיבלתם את הקורס?

בדוק בלשונית קידומי מכירות והעבר את המייל ללשונית דואר רגיל
כך שתוכל להמשיך ולקבל מיליים
בדוק בדואר זבל והעבר את המייל לתיבת דואר נכנס.
בדוק שמילאת כתובת דואר נכונה
 
 
אם עדין לא מצאת את המדריך שלח מייל הקלק לשליחת המייל ורשום לא קיבלתי :-) 
דילוג לתוכן