אחד הנתונים שמאוד עניינו אותי בשוק הנדל"ן האמריקאי הוא מגמת המחירים ואורך המחזור של מחירי הבתים לאורך ההיסטוריה.
מאמר זה נותן השלמת תמונה למאמר הקודם שפרסמתי "מה יקרה אם יהיה שוב פעם משבר בארה"ב, ועוזר להבין קצת יותר טוב איך השוק מתנהג.
לכל שוק שניקח בעולם, יש מחזור. כאשר מחזור מתאר "סיבוב" של השוק במחירי הדירות דומה מאוד לגל סינוס ומצביע על מעבר בין עליית מחירים לירידת מחירים (משבר).
אורך המחזור משתנה בין שוק לשוק והוא תלוי בגורמים נוספים שמרכיבים את השוק, כגון משברים כלכליים, ביקוש והיצע, מלחמות וכו'.
גם בתוך אותו שוק אורכי המחזורים יהיו שונים אך ניתן ללמוד מהם המון.
קשה מאוד לנבא מה יהיה "בעתיד" מאחר ויש המון גורמים שמשפיעים ולא ניתן לחזותם, אבל כן ניתן להבין שיש לשוק מגמות, יש עליות ויש ירידות ובטווח הארוך בשוק הנדל"ן המחירים עולים.
חשוב מאוד לתאר את מדד המחירים צמוד למדד, שכן שווי הכסף בשנות ה70 אינו אותו שווי כמו ב-2016.
אז בואו נביט על הגרף הבא:
* הנתונים בגרף נלקחו מהמקורות הבאים: Freddie Mac CMHPI, FHFA HPI, S&P/Case-Shiller national HP.
התרשים שלעיל מציג את המחיר החציוני של הבתים בארה"ב (מוצמד למדד) על פני תקופה של 40 שנה. הקו האדום העבה מייצג את מחירי הבתים, צמודים למדד (וזה הגרף הכי מעניין), אלו בעצם מחירי הבתים אשר הותאמו לאינפלציה. הקו הכחול העבה מייצג מחירי הבתים נומינליים (לא צמוד).
מה ניתן ללמוד?
אם כן נסתכל על הגרף האדום העבה.
ניתן לראות את מחזורי המחירים (מעיין גלי סינוס קטנים) הכוללים עליות וירידות של מחירי הבתים לאורך ההיסטוריה. ניתן גם לראות שבטווח הארוך מחירי הבתים בעלייה מתמדת (ניתן לראות את נקודות המקסימום שגדלות בכל פעם) והאינטגרל (השטח) הכללי חיובי.
נתון מעניין נוסף שניתן לשים לב הוא שאורך המחזור ב40 שנה שחלפו היה בעלייה מתמדת. תחילה היה 6 שנים לאחר מכן 10 שנים והאחרון היה 17 שנה. נראה כמו סדרה הנדסית עם מנה 6. אם נניח שמהגמה תשמר אזי עליית המחירים תמשך עד שנת 2030 ולאחר מכן תתחיל ירידת מחירים. אבל זאת רק הנחה ספקולנטית על סמך ניתוח מתמטי של העבר ואין באמת להסתמך עליה בבחירת השקעה ויש גורמים רבים שיכולים לשנות את עקביות המגמה.
חשוב גם לציין שזהו גרף שמשקף מיצוע של מחירי הבתים החציוני בכל ארה"ב, ולכן בכל סטייט הגרף יכול להראות שונה, אך המגמה תהיה די דומה.
מקווה שהצלחתי להעשיר אתכם קצת יותר על מגמות מחירי הנדל"ן בארה"ב.
אתר נוסף נחמד שניתן לשאוב ממנו מידע יותר בזמן אמת ולראות מגמת מחירים ברמת ה-state, בקישור הזה.
רוצים לקבל עוד פרטים ועסקאות אטרקטיביות שיש לנו? לחצו על כפתור ההרשמה למעגל המשקיעים שלנו.
בהצלחה!
