מיסוי נדל"ן בארה"ב וישראל

משקיעי נדל"ן אשר מחזיקים בנכסים בארה"ב מחויבים בהגשת דוחות שנתיים הן בארה"ב והן בישראל.

הדוחות השנתיים מרכזים את ההכנסות וההוצאות עבור אותה שנת מס ולפיכך נגזר כמה מס יש לשלם.

מאחר ויש אמנת מס בין ישראל לארה"ב ניתן לקזז את המס ששולם בארה"ב, בכפוף למסלול המיסוי שנבחר במס הכנסה.

פקודת מס הכנסה, אמנת המס והקוד האמריקאי קובעות כי במקרה של הפקת הכנסה מנכסי נדל"ן בארה"ב זכות המיסוי הראשונית תהיה של המדינה בה מצוי נכס הנדל"ן, הווה אומר כי בהשקעת נדל"ן בארה"ב זכות המיסוי הראשונית הינה של ארה"ב וזכות המיסוי השיורית הינה של ישראל.

המיסוי בישראל

מיסוי בישראל עבור הכנסות שכר דירה מחו"ל

בהתאם לסעיף 122א' לפקודת מס הכנסה, יחיד תושב ישראל רשאי לבחור באחד משני המסלולים למיסוי הכנסתו החייבת משכר דירה מחו"ל:

  • מסלול 15%(ברוטו) בהתאם למסלול זה יחול שיעור מס אחיד של 15% על הכנסתו ברוטו של הנישום. במסלול זה אין אפשרות לנכות הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה, למעט פחת, וכמו כן אין זכות לקיזוז המס ששולם בארה"ב.
  • מסלול מס שולי (נטו) – בהתאם למסלול זה יוכל הנישום להכיר בכל ההוצאות הקשורות להפקת ההכנסה משכר הדירה ולשלם מס על הכנסתו נטו משכר דירה בחו"ל תוך קבלת זיכוי מס בגין תשלום עבור מיסוי נדל"ן בארה"ב, הן על המס הפדראלי והן על המס מדינתי ששולמו בארה"ב. לפי מסלול זה למעשה ההכנסה למעשה מצטרפת להכנסותיו של הנישום (תא משפחתי) שיעור המס על הכנסה במסלול זה יהיה שיעור המס השולי של הנישום בישראל ולא יפחת מ – 31%.

באפשרות הנישום לבחור בכל שנה במסלול האופטימלי עבורו ואין הגבלה על מעבר בין המסלולים.

*במידה והנישום משקיע באמצעות חברת LLC שהושקפה בישראל לצורכי מס ניתן לבחור רק במסלול המס השולי

ההתייחסות להכנסות משכירות ולתשלום המס בגינה הינה פרטנית לכל אדם בפני עצמו ועל כל אחד להתייעץ עם רואה חשבון בישראל לגבי החבות האישית שלו וכיצד לדווח עליה.

לרוב, מסלול המס השולי הוא המסלול המתאים ביותר למי שמחזיק נכס מניב להשקעה בארה"ב.

 מיסוי בישראל עבור רווחי הון

בעת מכירה של נכס בחו"ל, בישראל קיים שיעור מס אחיד של 25% . מה שנקרא הכנסות מרווח הון וללא קשר למשך ההחזקה בנכס. לאחר המכירה יש לדווח על ההכנסה מרווח הון לפקיד השומה תוך 30 יום ולשלם את חבות המס הצפויה על מנת להימנע מקנסות.

 

המיסוי בארה"ב

מיסוי בארה"ב עבור הכנסות שכר דירה

שיעורי המס בארה"ב בגין הרווחים משכר דירה נקבעים לפי מדרגות המס הפדרלי אשר ונעים בין 10% עד 37%.

המדרגה הראשונה של 10% מתייחסת להכנסות נטו עד כ- $10,000 בשנה

המדרגה הבאה (12%) מתייחסת להכנסות עד כ- $40,000 בשנה וכן הלאה.

ניתן לראות את פירוט כל המדרגות באתר ה-IRS אשר מתעדכנות בכל שנה.

במקרה שיש הפסדים בשנה הנוכחית, ניתן לקזז את ההפסדים כנגד ההכנסות או להעביר אותם לשנים הבאות.

מיסוי בארה"ב עבור רווחי הון (מימוש נכס נדל"ן)

  • בעת מכירת הנכס, חל מס רווח הון בארה"ב כדלקמן:
    • במכירת נכס תוך פחות משנה – ישולם מס פדראלי בהתאם למדרגות המס החלות על הכנסה משכירות.
    • במכירת נכס לאחר שנה או יותר – ישולם מס רווחי הון בשיעורים מיטביים של 0%/15%/20% (בישראל תהיה השלמה של מס רווח הון עד לרמה של 25%)

מס מדינתי בגין נדל"ן בארה"ב (State Tax)

מיסוי נדל"ן בארה"ב אינו מסתכם במס פדראלי ובנוסף אליו יש לדווח ולשלם מס גם במדינה בה נמצא הנכס. שיעורי המס המדינתי משתנים בין מדינה ולמדינה ונעים בין 0% לכ – 12%.

אין מס רכישה

  • עוד יתרון להשקעת נדל"ן בארה"ב היא החיסכון במס רכישה.
  • כיום, בניגוד לרכישת נכס בישראל ובמקומות אחרים בעולם, אין מס רכישה בארה"ב. 

בנוסף, נשאלת השאלה האם עצם אחזקת נדל"ן בארה"ב פוגעת בפטור שמגיע במימוש דירה של יחיד או בשיעורי מס רכישה מופחתים ברכישת נדל"ן בישראל? 

זכות במקרקעין מגודרת בסעיף 1 לחוק מיסויי מקרקעין כזכות לנדל"ן בישראל, ולכן, לכאורה, כללים אלה אינם חלים על רכישת בית בחו"ל.

 

הטבות מס והוצאות מוכרות

הטבות מס

כמשקיע נדל"ן בארה"ב ישנן מספר הטבות מס אשר מפחיתות את חבות המס בארה"ב.

פחת – לכל נכס יש בלאי ולכן גם הוצאות פחת. הנכס מאבד מערך שלו, ויש שיעורי פחת קבועים בארה״ב – 3.63% לשנה מלאה. הוצאת הפחת היא הטבת מס שנחשבת כהוצאה מוכרת.  בארה״ב מפרידים בין הקרקע לבניין. 80% מהערך של הרכישה שייך לבניין, ו-20% אחוז שייך לקרקע. מפחיתים רק מהבניין כי ערך הקרקע תמיד עולה. ההכרה בהוצאות פחת מתקיימת למשך 27.5 שנה, כך שהמשקיע הממוצע לא צריך לדאוג לגבי היום שבו ההכרה בהוצאות פחת תגמר.  מכיוון שהפחת הוא יחסית גבוהה, הוא אוכל את הרווח בספרים וכך המיסוי על הנכס הוא נמוך מאוד בשנים הראשונות.

לדוגמא: נכס שנרכש ב-100,000$, אזי החלק לצורך הפחת על הבניין יהיה 80,000$, כלומר פחת של 80,000*3.63% = 2,909$ הוצאה מוכרת!

תקנת ה-QBI – הטבת מס המאפשרת להכיר בהוצאה של 20% מהרווח הנוצר במסגרת פעילות עסקית (הכולל הכנסות משכר דירה) במסגרת הגשת הדוח השנתי. יש כמובן כמה קריטריונים לקבלת ההטבה ויש להעזר ברואה חשבון.

זוהי הטבה משמעותית שכן מפחיתה את חבות המס שנשלם.

שחלוף נכסים (1031 exchange) – הטבת מס המאפשרת להמנע מתשלום מס שבח כאשר מוכרים נכס וקונים במקומו נכס יקר יותר. חשוב לציין שההטבה מתחייסת רק לתשלום המס בארה"ב ולכן בישראל איננו מוכר ופחות רלוונטי למי שמגיש דוח בישראל ויצטרך לשלם בכל מקרה את מס השבח.

 

הוצאות מוכרות

כל הוצאה שקשורה לייצור ההכנסה משכירות ותפעול שוטף של הנכס מוכרת במס.

ההוצאות הללו יכללו :

  • דמי ניהול לחברת ניהול.
  • תיקוני תחזוקה בנכס.
  • ניקיון ותחזוקה.
  • מיסי ארנונה.
  • תשלומים שוטפים כגון מים חשמל וכו'.
  • תשלום לנותני שירות כגון רואה חשבון עורכי דין וכו'.
  • שימוש במערכות שקשורות לניהול הנכס, כגון מחשב, טלפון, איננטרנט וכו'.
  • ריבית על הלוואה שנלקחה עבור רכישת הנכס.
  • נסיעות – במידה וטסתם לארה"ב לביקור בנכס או פגישה עם חברת הניהול, כל הוצאות הנסיעה יוכרו (כרטיס טיסה, השכרת רכב ודלק, מלונות וקצובת אש"ל יומית).
  •  

חידוד לגבי שיפוצים ותיקונים

ישנו הבדל בין שיפוצים שגורמים להשבחת הנכס לבין תיקונים שוטפים לתחזוקה של הנכס.

שיפוצים שנחשבים להשבחת הנכס – הינם שיפוצים שמשביחים את ערכו של הנכס (כגון החלפת גג, הוספת מזגן, הוספת חדר וכו') והם ינתנו כהטבת מס (פחת מוגדל והקטנת מס השבח במכירה).

תיקוני תחזוקה – הינם תיקונים ששומרים על הנכס במצב שמיש ואינם מגדילים באופן מהותי את שווי הנכס בצורה משמעותית (כגון נקיון, צביעה או כל תיקון עד סף 2,500$-$5,000) והם יחשבו להוצאה מוכרת כבר באותה שנה. 

 

מס עזבון

בניגוד לישראל , חל בארה"ב מס ירושה על עיזבון הנפטר בהתאם לשווי העיזבון ובכפיפות לתנאים נוספים.

חלק הירושה הפטור ממס עיזבון תלוי בסוג האזרחות

· אזרח אמריקאי (U.S citizen or resident) – נכון לשנת המס 2016, חלק העיזבון הנמוך מ-$5,450,000 פטור ממס עיזבון בארה"ב (1).

· אזרח ישראלי ללא אזרחות אמריקאית (Nonresident alien) – נכון לשנת המס 2016, חלק העיזבון הנמוך מ-$60,000 פטור ממס עיזבון בארה"ב (2). בנוסף, זכאי האזרח הישראלי לקרדיט בשווי $13,000 כנגד כל מס עיזבון שחושב (3).

כיצד מחושב ערכו של הנכס לצורכי מס עיזבון?

ערכו של הנכס מחושב לפי שווי שוק ריאלי (Fair Market Value) בעת הפטירה.

מהו אחוז מס הירושה בארה"ב?

מדרגות מס ירושה  נעות בין 18%-40% בצורה פרוגרסיבית כתלות בשווי העיזבון.

מהי השכיחות של מס עיזבון בארה"ב לאזרחים זרים (לא אמריקאים)

בהתאם למידע הרשמי מאתר רשות המס בארה"ב, מתוך מיליוני המשקיעים בנכסים בארה"ב רק 182 פעמים נגבה מס עזבון בפועל, כשמתוכם 99 בלבד נובעים מהשקעות נדל"ן בארצות הברית (20). מדובר על אחוז כמעט אפסי של אזרחים לא אמריקאים בעלי השקעות בארה"ב שבפועל היו חייבים במס עיזבון

כיצד ניתן להקטין את החשיפה למס עיזבון?

אחת הדרכים הפשוטות להקטנת החשיפה למס עזבון היא ע"י הגדלת ביטוח החיים שיש לנו בישראל.

ביטוח החלק היחסי של ההשקעה שחשוף לצורכי מס עיזבון הינו פתרון יעיל במידה ויהיה צורך לשלם איזשהו מס עזבון.

דרכים נוספות הן לבצע רכישה באמצעות חברה בע"מ בישראל, להעביר נכס במתנה לבן משפחה וכו'.

 

 

מיסוי משכר דירה – דוגמא להבדל בין מסלולים

מסלול נטו (מס שולי)  
רכישה $50,000
הכנסות בשנה $8,400
רווחים בשנה $4,600
פחת ארה"ב $1,818
הכנסה חייבת בארה"ב $2,782
מס פדרלי בארה"ב $278
מס בישראל
*לפי מס שולי של 31%
$584
תשלום מס כולל $862
אחוז מהכנסה ברוטו 10%
מסלול 15% ברוטו  
רכישה $50,000
הכנסות בשנה $8,400
רווחים בשנה $4,600
פחת ארה"ב $1,818
הכנסה חייבת בארה"ב $2,782
מס פדרלי בארה"ב $278
מס בישראל
לפי 15% על הברוטו
$987
תשלום מס כולל $1,265
אחוז מהכנסה ברוטו 15%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

*במסלול הנטו חבות המס יכולה להיות אף יותר נמוכה במידה והיו תיקונים או הוצאות נוספות שקשורות בייצור הכנסה לנכסים (כגון טיסות,מלונות,רכב וכו') שנחשבות להוצאות

מוכרות במסלול הנטו ואינן מוכרות במסלול הברוטו.

מיסוי עם LLC

ניתן לבחור אם להשקיף או לא מבחינת רשות המיסים בארץ.

השקפה – תשלום לפי מס שולי וזיכוי מס זר.

אי השקפה – תשלום 30% על הרווחים של החברה (ללא קשר אם נמשך הכסף או לא) בכל שנה ואין זיכוי מס זר.

במידה והבעלות איננה הרוב ניתן לדחות מס ולשלם דיווידנד רק במשיכה.

Withholding Tax

  • בעת מכירת נכס בארה"ב, במידה והנכס רשום על שם פרטי או LLC עם בעלים יחיד חברות הטייטל מחויבות להשאיר 15% בנאמנות ממחיר המכירה של הנכס.
  • משקיעים זרים בלבד.
  • במידה ולא נוצר רווחי הון לא יושאר כסף.
  • בטחונות ל – IRS שהמשקיע יימנע מתשלום מס.
  • יש חברות טייטל שלא יאכפו כמו שצריך.
  • הפרשי התשלומים מס רווחי הון יוחזר למשקיע בהגשת הדוח שנתי.

תיאור מסלולי המס

סיוע בשירותי מס עם נדל"ן בארה"ב

כפי שבוודאי הבנתם מיסוי נדל"ן בארה"ב אינו מתחיל ומסתיים שם.
השקעה בארה"ב מערבת בתוכה ענייני מיסוי ובירוקרטיה בארה"ב ובישראל מומלץ להיעזר ברואה חשבון המכיר את דיני המס והבירוקרטיות בשתי המדינות, אשר יוכל לבצע עבורכם טיפול כולל תוך מינימום מאמץ מצידכם.

בחירת רואה חשבון, שמבין היטב את הדקויות, חשובה מאוד.

חברת MSR Investments  עורכת מדי שנה סקר בין רואה החשבון שיש בשוק כדי לספק ללקוחותיה את משרד רואה החשבון הטוב ביותר בשילוב המחירים הסבירים ביותר.

חשוב לציין שמאמר זה בגדר מידע בלבד ואין להתייחס למידע זה כייעוץ מס אישי בשום אופן.

מומלץ שכל אחד יתייעץ עם רואה החשבון האישי שלו לגבי השלכות המס הספציפיות בכל מקרה לגופו.

 

מה אנחנו צפויים ללמוד?

home

מבוא

  • היכרות
  • למה כדאי להשקיע בנדל"ן מניב
  • למה כדאי להשקיע בארה"ב
home

יתרונות ההשקעה בארה"ב

  • כלכלת ארה"ב
  • השוואה להשקעות באירופה
  • יתרונות הנדל"ן המניב בארה"ב
home

סוגי השקעות

  • וולסלינג
  • רנטלים
  • פליפים
  • בנייה חדשה
  • מולטי פמילי
  • מימון בעלים
  • השכרה אם אופציה מכירה
  • מכירות פומביות
home

סוגי נכסים

  • צמודי קרקע SFH
  • דופלקס – טריפלקס – קאודפלקס
  • מולטי פמילי
  • בית משותף Townhouse
  • דירות
  • בית נייד
  • נדל"ן מסחרי
  • מגרשים
home

ניתוח שוק

    • מאקרו שוק
      • עדיפות גאוגרפית בארה"ב
      • הגירה
      • אבטלה
      • תשואה חציונית
      • עליית ערך
      • ביקוש והיצע
      • מגמות מחירים
    • מיקרו שוק
      • סוג שכונה
      • נתוני פשיעה
      • מוסדות חינוך
      • מסחר מקומי
      • ייעוץ מקומי
    • סוגי שכונות
home

איתור הנכס

  • MLS
  • Craigslist
  • Wholesalers
  • Foreclosure
  • Tax Sale
  • Postcards
home

ניתוח עסקה

  • הערכת שווי של נכס
  • אומדן צפי שכירות
  • הערכת שיפוץ
  • הוצאות תפעוליות
  • חישוב תשואה
  • סוגי תשואות (פירותית, הונית, מצרפית)
  • ניתוח עסקה לדוגמא
home

תהליך הרכישה

    • הצעת מחיר.
    • החוזה 
    • בדיקת נאותות
      • בדיקה וירטואלית
      • בדיקה פיסית
      • מאמר איזה דברים צריך לבדוק לפני רכישת נכס
      • אינספקטור, קונטרקטור, חברת ניהול
      • משא ומתן
    • בדיקה משפטית
      • Title search
      • Title Insurance
      • Warranty Deed
      • Quit Claim
    • סגירה
home

ביטוח

  • סוגי ביטוחים
  • מרכיבי הביטוח
  • סוכן ביטוח
  • טיפים לבחירת פוליסה נכונה
home

הצוות המקומי

          • מתווכים
            • Buyers agent
            • Seller agent
            • מערכות יחסים
          • חברות ניהול
            • תפקידי חברת הניהול
            • קריטריונים לאיתור דיירים
            • עמלות
            • Eviction
            • איתור חברת ניהול
            • התנהלות מול חברת ניהול
          • עורכי דין וטייטל
          • סוכן ביטוח
          • קבלנים
home

ניהול מרחוק

  • אחריות המשקיע
  • ניהול נכון
  • תשלומים
home

שיפוצים

  • הכרת המערכות
  • סוגי שיפוצים
  • שיפוצים מומלצים
  • עלויות
home

מיסוי

  • סוגי מיסוי
  • מיסוי בארה"ב
  • מיסוי בישראל
  • מס רכישה
  • מס עזבון
  • מיסוי LLC
  • Withholding Tax
home

דוחות ורואה חשבון

  • דוח בארה"ב
  • דוח בישראל
  • עלויות
  • רו"ח מומלצים
home

חברת LLC

  • למה LLC
  • מסמכים חשובים
  • עלויות
  • אופרציה
home

דרכי מימון ומינוף

  • אפשרויות מימון בישראל
  • אפשרויות מימון בארה"ב
  • מחזור (Refinance)
  • IRR סימולציה
purchase

מכירת הנכס

  • הכנה למכירה
  • קביעת תמחור נכון
  • סוגי מימושים
  • דרכי מימוש
  • הוצאת סגירה
rent

סיכונים ותוכנית נדלן לטווח ארוך!

לא קיבלתם את הקורס?

בדוק בלשונית קידומי מכירות והעבר את המייל ללשונית דואר רגיל
כך שתוכל להמשיך ולקבל מיליים
בדוק בדואר זבל והעבר את המייל לתיבת דואר נכנס.
בדוק שמילאת כתובת דואר נכונה
 
 
אם עדין לא מצאת את המדריך שלח מייל הקלק לשליחת המייל ורשום לא קיבלתי :-) 
דילוג לתוכן