כאשר אנחנו מפרסמים עסקה, אנחנו מציגים את מחיר הרכישה, שווי הנכס, הערכת שיפוץ ראשונית והתשואה המשוערת.
כמו כן ניתן לראות גם את ההוצאות השוטפות הקבועות שיש בהחזקת הנכס (ארנונה, מנהל הנכס, ביטוח וכו') בתקופת ההשכרה אשר פורט במאמר איזה הוצאות יש בקניית נכס בארה"ב.
להלן פירוט על הנתונים שמופיעים בפרסום של עסקה:
מחיר הרכישה: מחיר הרכישה הינו המחיר הסופי וללא עמלות נוספות.
שווי הנכס: שווי הנכס הינו השווי המעורך של הנכס עפ"י נכסים דומיים שנמכרו בארץ. כדי לשערך את השווי אנחנו בוחרים ממוצע של 3 נכסים אשר נמכרו בתקופה האחרונה כל האפשר, במרחק של עד 1 מייל ועם נתונים דומים (סוג נכס, גודל, שנת בנייה וכו') מהנכס הנמכר. לצד שווי הנכס אנחנו מצרפים קישור להורדה עם פירוט של הנכסים הללו (comps).
שיפוץ: הערכת שיפוץ שאנו מפרסמים הינה הערכה כללית ראשונית ואינו סופית אך קרובה פלוס מינוס למה שקורה בפועל. לפני הרכישה אנחנו מעמתים עם קבלנים שיוצאים לשטח ושולחים ערכה מדויקת של כל פריט כמו יעלה השיפוץ.
שכירות: במידה והדירה מושכרת, גובה שכר הדירה שהדייר משלם יצוין.
מדד שכירות באזור: זוהי הערכת השכירות שניתנת על סמך נתונים היסטוריים מכנסים דומים. הערכת השכר דירה נלקח מאתר rentomer.com וקישור להערכת השכירות תמיד מצורף ((comps
חשוב להבין שזהו רק מדד ואינו מדויק, גובה השיכרות יכול להיות גבוה או נמוך יותר מהמדד וזה תלוי במצב הנכס.
תשואה:
התשואה המחושבת הינה תשואה לאחר ניכוי כל ההוצאות השוטפות הקבועות שאנו יודעים מראש.
התשואה המחושבת אם כן הינה:
כאשר הכנסה נטו משכירות הינה בניכוי ההוצאות השוטפות הקבועות.
במידה והנכס מושכר שכר הדירה הנוכחי נלקח בתחשיב ובמידה והדירה ריקה מדד השכירות באזור הוא הנלקח בחשבון בחישוב התשואה.
איננו לוקחים בחשבון הוצאות שאינן קבועות מאחר והן משתנות וקשה להעריך מראש לחישוב התשואה כשם שאיננו לוקחים את עליית ערך הנכס עם השנים לחישוב התשואה (הגדלת התשואה).
התשואה איננה לוקחת בחשבון הוצאות שיש בגין תשלום מס כחוק בארץ ובארה"ב כפי המתואר בדיוור "איזה הוצאות יש בקניית נכס בארה"ב".
כמו כן, בניתוח העסקה אנחנו מספקים תיאור כללי של הנכס, מידע שידוע לנו מהתמונה בשטח עם הצלבה מנתונים שנגישים אלינו כמידע ציבורי מהנסח טאבו של הנכס (הנקרא deed), מידע כגון מספר חדרים (בשונה מהארץ סלון אינו נחשב לחדר), שנת בניה, גודל, בכמה נמכר הנכס לאחרונה וכו'.
בנוסף כל מידע שיש לנו על היסטורית הנכס גם כן מתואר בפלייר שאנו שולחים, האם כרגע מושכרת, כמה משלם הדיר או שהאם הדירה ריקה.
במידה והעסקה מתאימה יותר לעסקת FLIP, הכוונה לקנייה שיפוץ ומכירה אנחנו מציינים זאת כדי לקחת בחשבון ולשקול איזה סוג של עסקה עדיפה.
לבסוף אנחנו נותנים שיערוך "בשקלים" כמה מכונת המזומנים הזאת מספקת למשקיע.
וזהו בגדול.
במידה ויש לכם שאלות נוספות או משהו לא ברור במספרים או בתחשיב ניתן לשלוח מייל בחזרה ואגיב לכל שאלה שתישאל.
כל מה שנותר לעשות הוא להחליט האם המסרים מתאימים לכם ולעשות את הצעד!
רוצים לקבל עוד פרטים ועסקאות אטרקטיביות שיש לנו? לחצו על כפתור ההרשמה למעגל המשקיעים שלנו.
