ניתוח עסקה לדוגמא

כאשר אנחנו מפרסמים עסקה, אנחנו מציגים את מחיר הרכישה, שווי הנכס, הערכת שיפוץ ראשונית והתשואה המשוערת.

כמו כן ניתן לראות גם את ההוצאות השוטפות הקבועות שיש בהחזקת הנכס (ארנונה, מנהל הנכס, ביטוח וכו') בתקופת ההשכרה אשר פורט במאמר איזה הוצאות יש בקניית נכס בארה"ב.

להלן פירוט על הנתונים שמופיעים בפרסום של עסקה:

מחיר הרכישה: מחיר הרכישה הינו המחיר הסופי וללא עמלות נוספות.

שווי הנכס: שווי הנכס הינו השווי המעורך של הנכס עפ"י נכסים דומיים שנמכרו בארץ. כדי לשערך את השווי אנחנו בוחרים ממוצע של 3 נכסים אשר נמכרו בתקופה האחרונה כל האפשר, במרחק של עד 1 מייל ועם נתונים דומים (סוג נכס, גודל, שנת בנייה וכו') מהנכס הנמכר. לצד שווי הנכס אנחנו מצרפים קישור להורדה עם פירוט של הנכסים הללו (comps).

שיפוץ: הערכת שיפוץ שאנו מפרסמים הינה הערכה כללית ראשונית ואינו סופית אך קרובה פלוס מינוס למה שקורה בפועל. לפני הרכישה אנחנו מעמתים עם קבלנים שיוצאים לשטח ושולחים ערכה מדויקת של כל פריט כמו יעלה השיפוץ.

שכירות: במידה והדירה מושכרת, גובה שכר הדירה שהדייר משלם יצוין.

מדד שכירות באזור: זוהי הערכת השכירות שניתנת על סמך נתונים היסטוריים מכנסים דומים. הערכת השכר דירה נלקח מאתר rentomer.com וקישור להערכת השכירות תמיד מצורף ((comps

חשוב להבין שזהו רק מדד ואינו מדויק, גובה השיכרות יכול להיות גבוה או נמוך יותר מהמדד וזה תלוי במצב הנכס.

תשואה:

התשואה המחושבת הינה תשואה לאחר ניכוי כל ההוצאות השוטפות הקבועות שאנו יודעים מראש.

התשואה המחושבת אם כן הינה:

כאשר הכנסה נטו משכירות הינה בניכוי ההוצאות השוטפות הקבועות.

במידה והנכס מושכר שכר הדירה הנוכחי נלקח בתחשיב ובמידה והדירה ריקה מדד השכירות באזור הוא הנלקח בחשבון בחישוב התשואה.

איננו לוקחים בחשבון הוצאות שאינן קבועות מאחר והן משתנות וקשה להעריך מראש לחישוב התשואה כשם שאיננו לוקחים את עליית ערך הנכס עם השנים לחישוב התשואה (הגדלת התשואה).

התשואה איננה לוקחת בחשבון הוצאות שיש בגין תשלום מס כחוק בארץ ובארה"ב כפי המתואר בדיוור "איזה הוצאות יש בקניית נכס בארה"ב".

כמו כן, בניתוח העסקה אנחנו מספקים תיאור כללי של הנכס, מידע שידוע לנו מהתמונה בשטח עם הצלבה מנתונים שנגישים אלינו כמידע ציבורי מהנסח טאבו של הנכס (הנקרא deed), מידע כגון מספר חדרים (בשונה מהארץ סלון אינו נחשב לחדר), שנת בניה, גודל, בכמה נמכר הנכס לאחרונה וכו'.

בנוסף כל מידע שיש לנו על היסטורית הנכס גם כן מתואר בפלייר שאנו שולחים, האם כרגע מושכרת, כמה משלם הדיר או שהאם הדירה ריקה.

במידה והעסקה מתאימה יותר לעסקת FLIP, הכוונה לקנייה שיפוץ ומכירה אנחנו מציינים זאת כדי לקחת בחשבון ולשקול איזה סוג של עסקה עדיפה.

לבסוף אנחנו נותנים שיערוך "בשקלים" כמה מכונת המזומנים הזאת מספקת למשקיע.

וזהו בגדול.

במידה ויש לכם שאלות נוספות או משהו לא ברור במספרים או בתחשיב ניתן לשלוח מייל בחזרה ואגיב לכל שאלה  שתישאל.

כל מה שנותר לעשות הוא להחליט האם המסרים מתאימים לכם ולעשות את הצעד!

רוצים לקבל עוד פרטים ועסקאות אטרקטיביות שיש לנו? לחצו על כפתור ההרשמה למעגל המשקיעים שלנו.

https://youtu.be/Y5hFr-Qwb5Y

מה אנחנו צפויים ללמוד?

home

מבוא

  • היכרות
  • למה כדאי להשקיע בנדל"ן מניב
  • למה כדאי להשקיע בארה"ב
home

יתרונות ההשקעה בארה"ב

  • כלכלת ארה"ב
  • השוואה להשקעות באירופה
  • יתרונות הנדל"ן המניב בארה"ב
home

סוגי השקעות

  • וולסלינג
  • רנטלים
  • פליפים
  • בנייה חדשה
  • מולטי פמילי
  • מימון בעלים
  • השכרה אם אופציה מכירה
  • מכירות פומביות
home

סוגי נכסים

  • צמודי קרקע SFH
  • דופלקס – טריפלקס – קאודפלקס
  • מולטי פמילי
  • בית משותף Townhouse
  • דירות
  • בית נייד
  • נדל"ן מסחרי
  • מגרשים
home

ניתוח שוק

    • מאקרו שוק
      • עדיפות גאוגרפית בארה"ב
      • הגירה
      • אבטלה
      • תשואה חציונית
      • עליית ערך
      • ביקוש והיצע
      • מגמות מחירים
    • מיקרו שוק
      • סוג שכונה
      • נתוני פשיעה
      • מוסדות חינוך
      • מסחר מקומי
      • ייעוץ מקומי
    • סוגי שכונות
home

איתור הנכס

  • MLS
  • Craigslist
  • Wholesalers
  • Foreclosure
  • Tax Sale
  • Postcards
home

ניתוח עסקה

  • הערכת שווי של נכס
  • אומדן צפי שכירות
  • הערכת שיפוץ
  • הוצאות תפעוליות
  • חישוב תשואה
  • סוגי תשואות (פירותית, הונית, מצרפית)
  • ניתוח עסקה לדוגמא
home

תהליך הרכישה

    • הצעת מחיר.
    • החוזה 
    • בדיקת נאותות
      • בדיקה וירטואלית
      • בדיקה פיסית
      • מאמר איזה דברים צריך לבדוק לפני רכישת נכס
      • אינספקטור, קונטרקטור, חברת ניהול
      • משא ומתן
    • בדיקה משפטית
      • Title search
      • Title Insurance
      • Warranty Deed
      • Quit Claim
    • סגירה
home

ביטוח

  • סוגי ביטוחים
  • מרכיבי הביטוח
  • סוכן ביטוח
  • טיפים לבחירת פוליסה נכונה
home

הצוות המקומי

          • מתווכים
            • Buyers agent
            • Seller agent
            • מערכות יחסים
          • חברות ניהול
            • תפקידי חברת הניהול
            • קריטריונים לאיתור דיירים
            • עמלות
            • Eviction
            • איתור חברת ניהול
            • התנהלות מול חברת ניהול
          • עורכי דין וטייטל
          • סוכן ביטוח
          • קבלנים
home

ניהול מרחוק

  • אחריות המשקיע
  • ניהול נכון
  • תשלומים
home

שיפוצים

  • הכרת המערכות
  • סוגי שיפוצים
  • שיפוצים מומלצים
  • עלויות
home

מיסוי

  • סוגי מיסוי
  • מיסוי בארה"ב
  • מיסוי בישראל
  • מס רכישה
  • מס עזבון
  • מיסוי LLC
  • Withholding Tax
home

דוחות ורואה חשבון

  • דוח בארה"ב
  • דוח בישראל
  • עלויות
  • רו"ח מומלצים
home

חברת LLC

  • למה LLC
  • מסמכים חשובים
  • עלויות
  • אופרציה
home

דרכי מימון ומינוף

  • אפשרויות מימון בישראל
  • אפשרויות מימון בארה"ב
  • מחזור (Refinance)
  • IRR סימולציה
purchase

מכירת הנכס

  • הכנה למכירה
  • קביעת תמחור נכון
  • סוגי מימושים
  • דרכי מימוש
  • הוצאת סגירה
rent

סיכונים ותוכנית נדלן לטווח ארוך!

לא קיבלתם את הקורס?

בדוק בלשונית קידומי מכירות והעבר את המייל ללשונית דואר רגיל
כך שתוכל להמשיך ולקבל מיליים
בדוק בדואר זבל והעבר את המייל לתיבת דואר נכנס.
בדוק שמילאת כתובת דואר נכונה
 
 
אם עדין לא מצאת את המדריך שלח מייל הקלק לשליחת המייל ורשום לא קיבלתי :-) 
דילוג לתוכן