סקשן 8 – הדיור הציבורי בארה"ב

מבוא

כבעלים של נכס מניב בארה"ב אנחנו יכולים להחליט אילו דיירים  ייכנסו אלינו לנכס ומהם הקריטריונים שהם חייבים לעבור מבחינתו.

מתוך הדיירים הדיירים הפוטנציאלים, יש פלח שוק נוסף של דיירים שנקראים סקשן 8.

דיירי סקשן 8, הם דיירים שמקבלים מימון לדיור בחסות ממשלת ארה"ב בתוכנית מיוחדת ועל כך נדבר.

עיקרי התכנית

תוכנית סקשן 8 מאפשרת לבעלי נכסים להשכיר את הדירות והבתים בשיעורי שוק הוגנים ((FMR לדיירים בעלי הכנסה נמוכה , עם סבסוד שכירות שמנוהל על ידי הממשלה.

"Section 8" הוא שם התכנית של Housing Voucher Program, במימון המחלקה האמריקאית לדיור ופיתוח עירוני. מה שנקרא Federal housing assistance programs

התוכנית מאפשרת סבסוד תשלומי שכר הדירה לשוכרים עם הכנסה נמוכה בארצות הברית.

התוכנית החלה בשנות ה-70 , כאשר היו שני מניעים עיקריים: ברמת האוכלוסיה להנגיש את הדיור למיעוטי יכולת ובכך לשקם שכונות ובפרט נכסים עם אוכלוסיה חלשה. המניע השני הוא כלכלי והמטרה היא לסייע להתחדשות עירונית נוספת והגדלת הצריכה שלבסוף תכניס יותר כסף לקופת המדינה.

הדיירים שזכאים לתכנית רשאים לעבור בין נכסים בתנאי שהם באותה איכות.

בעלי הבית אינם נדרשים להשתתף בתוכנית השובר והיא חל רק על השוכר.

סכום הסבסוד

סכום הסבסוד (מתוך סף שכר הדירה) משתנה בהתאם לעיר או המחוז, גודל הנכס המושכר וגורמים אחרים.

במסגרת התוכנית, דיירים שזכאים לשובר, מחפשים נכס להשכרה ומשלמים חלק משכר דירה. מרבית הדיירים משלמים כ-30% מהכנסתם הברוטו של משק הבית.

שכר הדירה לנכס המותאם לתוכנית נקבע לפי מדד שכירות שוק הנקרא (FMRs) המחושבים באזור על ידי המחלקה לשיכון ופיתוח עירוני .

ברגע שהדיירים מקבלים את השובר יש להם זמן מוגבל למצוא יחידה עם בעל בית מוכן שעומד בתקני הדיור של HUD. לעתים קרובות קיימות רשימות המתנה ארוכות לקבלת השובר.

מדי שנה, הממשלה הפדרלית בוחנת את דמי השכירות בגין דירות בבעלות פרטית ביישובים שונים וקובעים את מדד השכירות באזור, מה שנקרא דמי השכירות של שוק הוגן (FMR).

מתוך ה-FMR שנקבע, הדייר ישלם חלק מהסכום וה-PHA (המדינה למעשה) ישלימו את ההפרש.

המשכיר לא יכול לחייב דייר סקשן 8 יותר מדמי שכירות סבירים ולא יכול לקבל תשלומים מחוץ לחוזה.

סירוב לשכור לדייר אך ורק מהסיבה שיש להם סעיף 8 עשוי להיות בלתי חוקי. בעלי הבית יכולים להשתמש רק באמצעים כלליים לפסילת דייר (אשראי, היסטוריה פלילית, פינוי עבר וכו ')

מועמדים

מועמדים רשאים להגיש בקשה לשובר דיור סקשן 8 בכל משרד רשות דיור מחוזי או עיר במדינתם והוא תקף גם מחוץ גבול המחוז, יחד עם זאת, ישנה עדיפות לשוברים לאנשים המתגוררים באזור השירות של אותה רשות דיור.

ביישובים רבים, רשימות ההמתנה של ה- PHA עבור סקשן 8 עשויות להכיל אלפי משקי בית, המתנה של שלוש עד שש שנים לקבלת שוברי אינה נדירה ורשימות רבות סגורות בפני מועמדים חדשים.

תנאי המועמדים לקבלת שובר

תכנית סקשן 8 מנוהלת על ידי HUD  מעניקה שוברים דיור ליחידים העומדים בכל ארבעת הקריטריונים הכוללים את מצבם המשפחתי, רמת ההכנסה, האזרחות והיסטוריה של פינוי.

מצב משפחתי – 

כדי להיות זכאי לקבל סבסוד סקשן 8, על הדיירים לעמוד תחילה בהגדרת HUD למשפחה. HUD קבעה הנחיות כלליות באשר להגדרת משפחה, אך העניקה לכל רשות הדיור הציבורי – PHA את יכולת הבחירה.

באופן כללי, מצב משפחתי פירושו אדם או קבוצת אנשים העומדים באחד או יותר מהתנאים הבאים:

  • עם או בלי ילדים.
  • כאשר לפחות אדם אחד הוא מעל גיל 62.
  • כאשר לאדם אחד או יותר במשק הבית יש מוגבלות.
  • פונו מביתם כתוצאה מפעולה ממשלתית או עקב נזק או הרס מוחלט שנגרם מאסון טבע או אסון אחר המוכר בפדרליות.
  • אדם יחיד שאינו עומד באף אחד מהקריטריונים שלעיל.

מבחן הכנסה

כדי שאדם יהיה זכאי לשובר עליו להראות שהכנסת משק הבית שלו עומדת בקריטריונים שהגדיר ה-HUD. הרעיון כאן הוא לראות שמשק הבית מכניס הרבה מתחת לממוצע ההכנסה בשוק והם זקוקים לסיוע כלכלי לדיור.

אזרחות

שוברי סקשן 8 יוענקו רק לאזרחים אמריקאים או לאלה שיש להם מעמד עולה

דרישת היסטוריה של פינוי

שוברי סקשן 8 לא יוענק לכל מי ש:

  • גורש מנכס בשלוש השנים האחרונות בגין פעילות פלילית הקשורה לסמים.
  • הורשע בייצור מתאמפטמין בפרויקט דיור ציבורי כלשהו.

יתרונות

  • תשלומים יציבים שמתקבלים מהמדינה בזמן כמו שעון עבור חלקה בשכר הדירה.
  • מאגר גדול של שוכרים פוטנציאליים (רשימת ההמתנה לדיירים חדשים בסעיף 8 ארוכה בדרך כלל מאוד, ראה להלן).
  • התוכנית כבר "מסננת" חלק מהדיירים הבעיתיים, לדוגמא דיירים שפונו בעבר עקב פעילות סמים וכו'. חשוב לציין שזה לא מספיק ואנחנו חייבים לעשות את הבדיקות הרגילות לסינון הדיירים לפי הקרטיריונים הרגלים לכל דייר.
  • יש לדיירים תמריץ לשמור על הנכס (רשות בתי המחלקה דורש שהשוכרים לא יפגעו בנכסים בשכירות. במקרים רבים ניתן יהיה להוציא את השוכר מהתוכנית אם הם חייבים בעל בית כספי קודם).

חסרונות

  • התערבות חיצונית ומחויבות לעמוד בסטנדרטים. מאחר והנכס חייב לעמוד בסטנדרטים של HUD, מתבצע כל שנה אינספשן בנכס מטעם HUD ובמידה ויש ליקויים, על בעל הנכס להסדיר את הליקויים הנדרשים בתוך פרק זמן נתון.
  • רצון לקבל דמי שכירות גבוהים מ- (FMR (Fair Market Rent
  • טיעון שהדיירים פחות שומרים על הנכס ויש יותר תיקונים תחזוקתיים. זה איננו נתון גורף ונכון לכל הדיירים אבל בפרט של סקשן 8 הסתברות יותר גבוהה.

לסיכום

דיירי סקשן 8 יכולים להיות פתרון מצוין לקבלת תשלומי שכירות יציבים ובזמן. יחד עם זאת יש לקחת בחשבון גם את החסרונות כגון עלויות תחזוקה יקרות יותר (לא בהכרח) והאינספקשן השנתי, אך מצד שני אותו אינספקשן מכריח את בעל הנכס לשמור את הבית בסטנדרט מסוים ולוודא שהוא מתוחזק כהלכה.

במידה ומחליטים שמעוניינים לעבוד עם דיירי סקשן 8, חשוב מאוד לא להקל ראש בסינון הדיירים ולוודא שהם עומדים בקריטריונים שחשוב שיהיה לכל דייר (אשראי, היסטוריה פלילית, פינוי עבר וכו ') אשר על כך הרחבנו בחלק סינון המועמדים במאמר הזה.

 

מה אנחנו צפויים ללמוד?

home

מבוא

  • היכרות
  • למה כדאי להשקיע בנדל"ן מניב
  • למה כדאי להשקיע בארה"ב
home

יתרונות ההשקעה בארה"ב

  • כלכלת ארה"ב
  • השוואה להשקעות באירופה
  • יתרונות הנדל"ן המניב בארה"ב
home

סוגי השקעות

  • וולסלינג
  • רנטלים
  • פליפים
  • בנייה חדשה
  • מולטי פמילי
  • מימון בעלים
  • השכרה אם אופציה מכירה
  • מכירות פומביות
home

סוגי נכסים

  • צמודי קרקע SFH
  • דופלקס – טריפלקס – קאודפלקס
  • מולטי פמילי
  • בית משותף Townhouse
  • דירות
  • בית נייד
  • נדל"ן מסחרי
  • מגרשים
home

ניתוח שוק

    • מאקרו שוק
      • עדיפות גאוגרפית בארה"ב
      • הגירה
      • אבטלה
      • תשואה חציונית
      • עליית ערך
      • ביקוש והיצע
      • מגמות מחירים
    • מיקרו שוק
      • סוג שכונה
      • נתוני פשיעה
      • מוסדות חינוך
      • מסחר מקומי
      • ייעוץ מקומי
    • סוגי שכונות
home

איתור הנכס

  • MLS
  • Craigslist
  • Wholesalers
  • Foreclosure
  • Tax Sale
  • Postcards
home

ניתוח עסקה

  • הערכת שווי של נכס
  • אומדן צפי שכירות
  • הערכת שיפוץ
  • הוצאות תפעוליות
  • חישוב תשואה
  • סוגי תשואות (פירותית, הונית, מצרפית)
  • ניתוח עסקה לדוגמא
home

תהליך הרכישה

    • הצעת מחיר.
    • החוזה 
    • בדיקת נאותות
      • בדיקה וירטואלית
      • בדיקה פיסית
      • מאמר איזה דברים צריך לבדוק לפני רכישת נכס
      • אינספקטור, קונטרקטור, חברת ניהול
      • משא ומתן
    • בדיקה משפטית
      • Title search
      • Title Insurance
      • Warranty Deed
      • Quit Claim
    • סגירה
home

ביטוח

  • סוגי ביטוחים
  • מרכיבי הביטוח
  • סוכן ביטוח
  • טיפים לבחירת פוליסה נכונה
home

הצוות המקומי

          • מתווכים
            • Buyers agent
            • Seller agent
            • מערכות יחסים
          • חברות ניהול
            • תפקידי חברת הניהול
            • קריטריונים לאיתור דיירים
            • עמלות
            • Eviction
            • איתור חברת ניהול
            • התנהלות מול חברת ניהול
          • עורכי דין וטייטל
          • סוכן ביטוח
          • קבלנים
home

ניהול מרחוק

  • אחריות המשקיע
  • ניהול נכון
  • תשלומים
home

שיפוצים

  • הכרת המערכות
  • סוגי שיפוצים
  • שיפוצים מומלצים
  • עלויות
home

מיסוי

  • סוגי מיסוי
  • מיסוי בארה"ב
  • מיסוי בישראל
  • מס רכישה
  • מס עזבון
  • מיסוי LLC
  • Withholding Tax
home

דוחות ורואה חשבון

  • דוח בארה"ב
  • דוח בישראל
  • עלויות
  • רו"ח מומלצים
home

חברת LLC

  • למה LLC
  • מסמכים חשובים
  • עלויות
  • אופרציה
home

דרכי מימון ומינוף

  • אפשרויות מימון בישראל
  • אפשרויות מימון בארה"ב
  • מחזור (Refinance)
  • IRR סימולציה
purchase

מכירת הנכס

  • הכנה למכירה
  • קביעת תמחור נכון
  • סוגי מימושים
  • דרכי מימוש
  • הוצאת סגירה
rent

סיכונים ותוכנית נדלן לטווח ארוך!

לא קיבלתם את הקורס?

בדוק בלשונית קידומי מכירות והעבר את המייל ללשונית דואר רגיל
כך שתוכל להמשיך ולקבל מיליים
בדוק בדואר זבל והעבר את המייל לתיבת דואר נכנס.
בדוק שמילאת כתובת דואר נכונה
 
 
אם עדין לא מצאת את המדריך שלח מייל הקלק לשליחת המייל ורשום לא קיבלתי :-) 
דילוג לתוכן