1125 Boulevard, Macon, GA 31211, USA

העסקה שיש לנו היום היא עסקת Multi family, בניין Triplex ישן המורכב משלוש יחידות דיור צמודות.הבניין ממוקם בצפון מייקון באזור טוב שקרוב למרכזי קניות ולצירי תחבורה ראשיים.שתיים מתוך שלוש היחידות שופצו ואוכלסו עם דיירים חדשים. כאשר היחידה הראשונה מכניסה 500$ בחודש והיחידה השנייה מכניסה 420$.היחידה השלישית ריקה, היא צריכה שיפוץ סביב 4000$ וצריכה להכניס סביב $400 בחודש.על הבעלים יש הוצאה של גזימת הדשא שהיא 55$ בחודש (נמצא בתחשיב התשואה של תחזוקה שוטפת).לתחשיב סולידי לקחנו תחזוקה שוטפת של 30%, מאחר ומדובר במולטי פמילי תחלופת הדיירים לרוב יותר תדירה ולכן גם לקחנו את זה בתחשיב.למעשה מדובר בעסקה שמכניסה מהיום הראשון ודורשת שיפוץ קוסמטי ביחידה האחרונה כדי להגיע לתשואה מקסימלית.הבעלים רכשו את הנכס במטרה לשפצו ולהשכיר את היחידות לטווח הארוך.הם הספיקו לשפץ 2 יחידות ולאכלס אותם אך בעקבות אילוץ בלתי צפוי בחיים האישיים הם נאלצים לחלץ את הכסף ולעצור את הפרויקט שרוב העבודה כבר בוצעה (רק נותר לשפץ את היחידה האחרונה).אני חושב שיש כאן פוטנצאיל גדול לנצל את המצב לטובתכם לאחר שורב העבודה כבר בוצעה ולבצע רכישה של בניין מניב בצפון מייקון עם תשואה מעל 11%!לא יישאר במחיר הזה הרבה זמן והבית צפוי לעלות לפרסום ציבורי במחיר גבוה בקרוב!קצת נתונים על מייקון:
העיר מייקון (Macon) ממוקמת בלב Georgia, במחוז Bibb ובמרחק של 80 מייל דרומית לאטלנטה.
העיר מונה כ-90,000 תושבים ומחיר הבתים החציוני עומד של 107,000$.
השוק במייקון יותר איטי במובנים של עליות מחירים והמחירים לא מטפסים כמו בשכנתה אטלנטה אך מחירי הבתים עדיין לא התאוששו מאז המשבר האחרון ועולים בקצב מתון מידי שנה.
היתרון בהשקעה בעיר כמו מייקון הוא מחירי בתים נמוכים המאפשרים כניסה להשקעה גם עם הון עצמי או מינוף מאוד נמוך.
אני מחזיק בעצמי בנכסים במייקון, אנחנו עובדים עם אותה חברת ניהול כבר כמה שנים ומאוד מרוצים מהתנובה של ההשקעה שם.
אם אנחנו מקבילים את מייקון לישראל זה כמו לרכוש נכס להשקעה בבאר שבע. אחלה תשואה אבל המחירים לא טסים כמו ת”א.
רק לאחרונה אמזון הצהירה שהולכת להקים בדרום מייקון מפעל שייצר עוד 500 עובדים במשרה מלאה!
זהו שוק מעולה לעסקאות של קנייה והחזקה עם הכנסה פאסיבית מעולה.במטבע הישראלי הנכס הזה הוא מכונת מזומנים שעולה כ- 230,000 ש”ח אשר מדפיסה כ-2,100 ש”ח כל חודש, מבלי להתחשב על הרווח הגלום ממכירת הנכס שהוא מתחת למחיר השוק.ליווי בכל תהליך הרכישה ועד השכרת הנכס ללא עלות.– הוצאת עורך דין כוללת שכ”ט עו”ד, ביטוח טייטל ורישום במחוז – הוצאות אלו משתנות ממשרד עו”ד אחד למשנהו ונעות סביב $1,000 לנכס.– הערכת התשואה מחושבת בהתאם לנתוני השוק ואיננה מובטחת.– הערכת שווי הנכס מבוססת על פי מכירות של נכסים דומים בסביבה ואיננה מהווה הערכת שמאי.– הביטוח מבוסס על פי הצעות ביטוח בפועל שיכולות להשתנות מעת לעת.– ארנונה מחושבת בהתאם להערכת העירייה.סימון ~ מייצג הערכה מקורבת.– ההכנסה הינה לפני תשלום מס בישראל ובארה”ב כחוק.