3369 Matheson Dr, Macon, GA 31204, USA

כמה שאני אוהב נכסי בריקים קטנים ומניבים. הם פשוט עם תחזוקה נמוכה ונישה שאין עליה הרבה תחרות, וכשמדובר בנכס בריקים שתוחזק כמו שצריך זה ללא ספק מציאה.הנכס שיש לנו היום נמצא בחלק המערבי יותר של מייקון ברחוב שקט ונחמד עם מרחק הליכה מפרידום פארק.מדובר על נכס צנוע עם 2 חדרי שינה, כ-70 מ”ר ומגרש של 700 מ”ר) שתוחזק ושופץ יפה על ידי הבעלים הקודם. בנכס הוחלפה הצנרת לPEX, כמו כן החלונות הוחלפו לפני שנתיים וגם הדוד חשמל. הגג הוחלף ב2008. כל מוצרי החשמל כלולים גם הם בעסקה (מקרר, כיריים, מזגני חלון ומכונת/מייבש כביסה).בנכס יש דיירים שמשלמים מתחת למחיר השוק ב-400$ והם מתפנים בתחילת אוגוסט.נשאיר תקציב צנוע לתיקונים כלליים במידה ויימצאו בזמן ביקור חברת הניהול כגון צביעה נקיון כללי והכנת הבית להשכרה חדשה.אני חושב שזאת עסקה מצוינת, בעיקר שמדובר בנכס במחיר כל כך נמוך עם מפרט נאה ובאזור נחמד.הנכס מתאים בעיקר למשקיעים שכבר מחזיקים בנכס אחד לפחות או למשקיעים שמעוניינים לרכוש נכס נוסף לאחר רכישת הנכס הזה. זאת מכיוון שלמרות התשואה הגבוהה ההכנסה השוטפת נמוכה ולא מספקת כניסה לשוק רק עם נכס כזה קטן.לא יישאר הרבה זמן כל הקודם זוכה!!!קצת נתונים על מייקון:
העיר מייקון (Macon) ממוקמת בלב Georgia, במחוז Bibb ובמרחק של 80 מייל דרומית לאטלנטה.
העיר מונה כ-90,000 תושבים ומחיר הבתים החציוני עומד של 107,000$.
השוק במייקון יותר איטי במובנים של עליות מחירים והמחירים לא מטפסים כמו בשכנתה אטלנטה אך מחירי הבתים עדיין לא התאוששו מאז המשבר האחרון ועולים בקצב מתון מידי שנה.
היתרון בהשקעה בעיר כמו מייקון הוא מחירי בתים נמוכים המאפשרים כניסה להשקעה גם עם הון עצמי או מינוף מאוד נמוך.
אני מחזיק בעצמי בנכסים במייקון, אנחנו עובדים עם אותה חברת ניהול כבר כמה שנים ומאוד מרוצים מהתנובה של ההשקעה שם.
אם אנחנו מקבילים את מייקון לישראל זה כמו לרכוש נכס להשקעה בבאר שבע. אחלה תשואה אבל המחירים לא טסים כמו ת”א.
רק לאחרונה אמזון הצהירה שהולכת להקים בדרום מייקון מפעל שייצר עוד 500 עובדים במשרה מלאה!
זהו שוק מעולה לעסקאות של קנייה והחזקה עם הכנסה פאסיבית מעולה.במטבע הישראלי הנכס הזה הוא מכונת מזומנים שעולה כ- 106,000 ש”ח אשר מדפיסה כ-11,000 ש”ח בשנה, מבלי להתחשב על הרווח הגלום ממכירת הנכס שהוא מתחת למחיר השוק.ליווי בכל תהליך הרכישה ועד השכרת הנכס ללא עלות.– הוצאת עורך דין כוללת שכ”ט עו”ד, ביטוח טייטל ורישום במחוז – הוצאות אלו משתנות ממשרד עו”ד אחד למשנהו ונעות סביב $1,000 לנכס.– הערכת התשואה מחושבת בהתאם לנתוני השוק ואיננה מובטחת.– הערכת שווי הנכס מבוססת על פי מכירות של נכסים דומים בסביבה ואיננה מהווה הערכת שמאי.– הביטוח מבוסס על פי הצעות ביטוח בפועל שיכולות להשתנות מעת לעת.– ארנונה מחושבת בהתאם להערכת העירייה.סימון ~ מייצג הערכה מקורבת.– ההכנסה הינה לפני תשלום מס בישראל ובארה”ב כחוק.